Om en månad, det vill säga till årsskiftet, kommer nya förbättrade regler om andrahandsuthyrning att börja gälla. De nya reglerna kommer att göra det enklare för människor som under kortare tid inte nyttjar sin lägenhet, exempelvis i inledningsskedet av studier eller arbete på annan ort men också för längre resor.

Det är egentligen sunt förnuft. För det första blir den omvända konsekvensen att många får det enklare att hitta någonstans att bo under en kortare tid, och för det andra står inte lägenheter tomma vid en längre frånvaro. Som vanligt finns det kritiker som i grund och botten motsätter sig varje möjlighet att hyra ut sitt boende, men deras kritik innebär att de hellre ser att lägenheter står tomma än att man kan göra en smidig lösning. Deras kritik verkar inte särskilt sund.

Jag är glad över att regeringen även i bostadspolitiken börjar få upp reformtempot, med mer smidighet, mer valfrihet och större mångfald som följd.

Jag tänkte återvända till ett kärt gammalt ämne, nämligen momsregler kring lokaluthyrning i 2:a hand.

Liten repetition

I en tidigare post broderade jag en del kring detta. I korthet gäller att all fastighets- och lokaluthyrning i grunden är momsfri, men att man kan ansöka om frivillig skattskyldighet (moms, alltså) för lokaluthyrning om man så önskar. Fördelen med det är att man då också får dra av den ingående momsen på ytan i fråga. Ett problem är dock att reglerna är väldigt otydliga när det gäller mindre enheter än hela lokaler, t ex kontorsplatser i ett öppet landskap.

(OK, här kommer första gnällpunkten: Varför kan inte momsgänget på SKV inse att de pysslar med en liten, avgränsad del av skattesystemet, och därför för tydlighetens skull borde kunna prata om mervärdesskattepliktig eller momsskattepliktig, istället för som nu bara säga skattepliktig, som om moms vore den enda skatten vi har?)

Ställningstagande

SKV har nu kommit med ett ställningstagande i ämnet, där man förmodligen anser sig ha gett svar på tal en gång för alla (yeah right). Man säger i korthet att om “upplåtelse av ett utrymme sker till flera hyresgäster samtidigt under sådana förhållanden att var och en inte med ensamrätt disponerar en till storlek och läge klart bestämd yta” saknas förutsättningar för frivillig skattskyldighet.

Med andra ord, man kan inte vara frivilligt momsreggad för uthyrning av kontorsplatser, såvida man inte på något sätt kan avgränsa varje hyresgästs yta ordentligt. Och hyr man ut obestämda kontorsplatser (dvs alla tar ett ledigt bord, vilket som helst) lär det vara tokkört med frivillig moms. Som jag själv gjorde (se förra posten) var då alltså förmodligen fel, även om jag fick hjälp av SKV med upplägget.

Så vet vi nu hur det funkar?

Mja, frågan kvarstår ju ändå. Om jag trots allt har fräckheten att hyra ut obestämda kontorsplatser till ensamkonsulter och annat löst folk – rör det sig då om:

1. Lokaluthyrning för vilken momspliktighet inte kan beviljas, dvs momsfri uthyrning,

eller

2. Nån annan slags affärsverksamhet, dvs inte lokaluthyrning, och därför automatiskt momspliktigt liksom de flesta andra affärsverksamheter.

I mina kontakter med Skatteverket har man nämligen vid flera tillfället sagt att nr 2 skulle kunna gälla. Och det skulle ju vara praktiskt – vi slipper hela problemet med regelverket kring lokaluthyrning.

Vad jag skulle önska av Skatteverket

Skatteverket skapar inte reglerna – det är jag medveten om. Men Skatteverket tolkar reglerna och ser till att de efterlevs. Skulle man inte kunna begära att de faktiskt försöker svara på frågor på ett sätt som faktiskt hjälper oss företagare? Jag menar, en jurist på området tycker säkert att ställningstagandet är intressant, men jag som företagare struntar ju högaktningsfullt i huruvida det rör sig om frivillig moms eller inte. Frågan är ju helt enkelt: Jag hyr ut obestämda kontorsplatser – får jag lägga moms på skiten eller inte!?!?

Tänkte dela med mig lite erfarenheter av det här obskyra ämnet, efter att ha stångats lite med Skatteverket och momsexperter förra året.

Bakgrund

All lokaluthyrning är per definition momsfri, dock finns möjligheten att frivilligt momsregistrera uthyrningsverksamheten, varvid momsplikt inträder för lokaluthyrningen (obs, ej bostäder) liksom motsvarande avdragsrätt för ingående moms på kostnader för uthyrningen. Om man har en fastighet med både momspliktiga utrymmen (lokaler) och icke momspliktiga (t ex bostäder) räknar man ut en jämkad avdragsrätt på ingående moms på kostnader som gäller gemensamma ytor (t ex trappuppgång), proportionerligt efter ytan. Varje gång som ytor ändrar karaktär (om-/tillbyggnationer) ska en ny anmälan skickas in.

Momsregistrering ofta en no-brainer

Regeln är uppenbarligen designad för fastighetsägare, men den gäller för all lokaluthyrning, även när du hyr ut en endaste liten kontorsplats i ditt kontor i andra hand. Och det är i det fallet som det blir lite knepigt. Om du är momspliktig i övrigt (och därför drar momsen på din hyra och andra kostnader) är det en no-brainer att regga uthyrningen för moms – annars får du ju inte dra ingående momsen på den delen av hyran som avser ytan du hyr ut i andra hand. Följden blir att du måste ta ut 25% högre hyra för att täcka dina kostnader, än vad en momsreggad uthyrare måste göra. Dessutom blir din avdragsrätt jämkad på ingående moms på gemensamma kostnader för hela företaget. Bättre att momsregga, alltså.

Korrigering stökigt

Om man lägger på moms utan att vara momsregistrerad, och sedan vill/måste korrigera detta retroaktivt, blir det rätt stökigt. Dels måste du kreditera tidigare hyresfakturor och skapa nya. Dina skattedeklarationer måste rättas bakåt. Dessutom har ju andrahandshyresgästen felaktigt dragit av sin ingående moms, vilket kan slå tillbaka på denne. Man är nämligen skyldig att kontrollera att en fakturautställare gör rätt på sina fakturor (lite sjukt, jag vet). Så även andrahandshyresgästen måste korrigera momsen bakåt. Tänk då om du har t ex tio andrahandshyresgäster – många korrigeringar blir det…

Problem med momsregistrering av andrahandsuthyrning

Så momsreggning från första början verkar vara en bra idé. Men när vi pratar om att momsregga andrahandsuthyrning, uppstår några problem.

Få känner till regeln: De flesta som hyr ut en kontorsplats i andra hand är inte fastighetsägare eller redovisningskonsulter och känner helt enkelt inte till regeln om momsregistrering. De flesta betalar moms på sin hyra och tar för givet att de därför ska lägga på moms på andrahandshyran, vilket ju känns logiskt. Så de gör fel utan att veta om det.

Beräkning av ytan: Ofta hyr man ut en kontorsplats, snarare än en bestämd yta. Hur ska du då “översätta” det till ett visst antal kvadratmeter? Svaren jag fått från SKV har varierat från att man ska uppskatta, att man ska mäta den faktiska ytan som arbetsplatsen upptar, att man överhuvudtaget inte kan momsregga “ej avskiljda ytor” (=inga väggar) eller att de helt enkelt inte vet. Jag körde på att mäta upp ytan och det godkändes.

Förändringar: Fastighetsägare ändrar sina uthyrbara ytor kanske max en gång per år. Men säg att du har fyra lediga skrivbord och hyr ut tre av dem, men inte hittar en hyresgäst för det fjärde. Det fjärde bordet använder du därför själv som “extraplats” så länge. Då ska du momsregga de tre skrivbordens ytor. När du sedan hittar en fjärde hyresgäst måste du ändra din momsreggning. Om en hyresgäst sedan lämnar en månad senare, måste du ändra tillbaka igen. Tänk dig också att varje ärende kan ta upp till fem månader i handläggning (har hänt mig). You do the math…

Kan inte ske retroaktivt: De flesta registreringärenden hos SKV kan ske retroaktivt, inom vissa gränser. Med frivillig momsregistrering går detta dock inte. Det står i lagen, är benhårt och kompromisslöst. Det kan alltså bli svinigt dyrt att missa detta under en längre period. Tänk dig att du hyr ut platser under ett år, drar momsen på hela din hyra och lägger på moms på andrahandshyran. Plötsligt upptäcker du att du inte är momsregistrerad. Du får tillbaka utgående moms som betalats in till SKV för uthyrningen, men den lär du behöva betala vidare till andrahandshyresgästerna. Dvs om du inte lyckas sälja in till dem att hyran just gick upp med 25% retroaktivt ett år tillbaka. Samtidigt måste du betala tillbaka till SKV all ingående moms du dragit för den uthyrda ytan. Ouch!

Ingen verkar veta

Det lustiga med denna lilla regel är att väldigt få på Skatteverket verkar veta så mycket om hur den appliceras just på andrahandsuthyrning av ej avskiljda ytor (kontorsplatser). Eller rättare sagt, jag lyckades inte hitta någon alls som med säkerhet kunde ge besked. Särskilt ovanligt förekommande kan ju fenomenet inte vara. Man får nästan känslan av att de helst inte vill ta i frågan alls och stönar lite trött när ett sånt här ärende kommer in.

Hur bör det fungera istället?

Nu har jag inte tänkt igenom detta till 100%, men skulle man inte kunna göra det så enkelt att vid andrahandsuthyrning är det fastighetsägarens ev momsregistrering tillsammans med förstahandshyresgästens momssituation som styr? Helt enkelt så att om det är moms på hyran från fastighetsägaren och förstahandshyresgästen är momspliktig och får dra den ingående momsen, då lägger denne även på moms på andrahandshyran. Om fastighetsägaren inte är momsreggad och/eller om förstahandshyresgästen inte är momspliktig i sin verksamhet (och därför inte får dra momsen på hyran), då lägger denne inte heller någon moms på andrahandshyran. Skulle inte detta kunna funka? Kommentera gärna.

Etiketter: andrahandsuthyrning, frivillig momsregistrering, lokaler, moms, uthyrning