Europa: Vermietungsvolumen in London und Brüssel rückläufig  Paris und Frankfurt trotzen der Krise

Susanne Weber Cushman & Wakefield

Die großen Bürovermietungsmärkte in Europa spüren die weltweite Bankenkrise nun zumeist deutlich, allen voran der Gewerbeimmobilienmarkt in London. Nach der aktuellen Untersuchung „European Banking Briefing“ von Cushman & Wakefield (C&W) sind Vermietungen von Büroflächen in der City of London in den letzten zwölf Monaten um 69 % zurückgegangen. Die Nachfrage der Banken nach Büroflächen in der britischen Hauptstadt – Finanzdienstleister bilden hier die größte Mietergruppe – ist in den letzten drei Monaten um 4,2 % gesunken.

Gesamtübersicht EU-Vermietungen Bankensektor. Quelle: Cushman & Wakefield

Unter dem Druck der Kapitalbeschaffung denken Banken nun vermehrt über Sale & Leaseback ihrer Immobilienportfolios nach. Insgesamt bilanzieren die führenden 43 europäischen Banken derzeit Grundstück- und Immobilienvolumen in Höhe von 63 Milliarden Euro.

Der europäische Vermietungsmarkt präsentiert sich derzeit sehr …

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Gewerbeimmobilien in den wichtigsten deutschen Städten finden

Frankfurt am Main: Vivico beginnt mit dem Bau für ein Low-Budget-Hotel der Berliner Hotelgruppe MEININGER. Das neue Hotel entsteht am Frankfurter Boulevard im Europaviertel in direkter Nähe zum Messeeingang Torhaus.

Wilhelm Brandt Vivico Real Estate GmbH

Vertreter der MEININGER Gruppe und des Projektentwicklers Vivico setzten heute den ersten Spatenstich für die Bauarbeiten des neuen Hotels. Vivico wird das Haus 2010 schlüsselfertig an die MEININGER übergeben. Es verfügt bei einer Bruttogrundfläche von 4.819 qm auf acht Geschossen über 162 Zimmer. Die Laufzeit des Pachtvertrags beträgt 20 Jahre.

Frankfurter Boulevard im Europaviertel. Quelle: Vivico

Das MEININGER Haus erweitert das Angebot in Frankfurts rasant wachsendem Stadtquartier um ein Hotel für internationale Business-Gäste und junge Reisende. In Frankfurt ist es das erste Objekt dieser Gruppe. Die Architektur hat das international renommierte Büro nps tchoban voss, Hamburg, entworfen.

Gewerberäume in Frankfurt an Mieter in Deutschland und Europa vermieten

Frankfurt am Main: Der dänische Immobilienfonds Ejendomsselskabet hat insgesamt fünf Wohn- und Gewerbeobjekte in der Frankfurter Innenstadt erworben.

Silke Hoffmann NAI apollo

Die 6.532 qm großen Wohn- und Gewerbeflächen sind voll vermietet und verteilen sich auf insgesamt 43 Wohnungen und 6 Gewerbeeinheiten. NAI apollo war exklusiv beratend tätig.

Gewerbeimmobilien in Frankfurt

Europa: Nutzernachfrage schwächt sich ab

Dorothea Koch Jones Lang LaSalle GmbH

Die Stimmung der Nutzer auf den Büromärkten wird schlechter. Das schlägt sich auch in deren Nachfrage nach Flächen nieder. Aufgrund der Turbulenzen auf den Finanzmärkten und im Bankensektor schwächte sich diese im 3. Quartal weiter ab. Kostenreduzierung spielt eine zunehmend bedeutende Rolle.
Gegenüber dem Vorquartal ist der Umsatz in den untersuchten 24 Indexstädten um 8,9 % zurückgegangen, im 1-Jahresvergleich um 10,9 %. Insgesamt ist das immer noch ein hohes Niveau. Für die neun Monate im laufenden Jahr ergibt sich damit ein Gesamtumsatz von 9,4 Mio. m², entsprechend einem Minus von 7,4 % zum Vergleichszeitraum des Vorjahres.

Spitzenmieten zum Vorquartal gesunken – im Jahresvergleich noch im Plus

Im derzeitigen konjunkturellen Umfeld sind die Nutzer immer weniger bereit, hohe Spitzenmieten zu bezahlen. Trotzdem blieb in den meisten Märkten das Niveau der Spitzenmieten im dritten Quartal noch stabil. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 24 Indexstädten, fiel im dritten Quartal ins Minus (- 0,1 %). Vor allem der Rückgang in Barcelona (- 3,7 %) und Dublin (- 3,3 %) sowie eine Fortsetzung des Negativtrends in London (- 2,3 %) haben für diese Entwicklung gesorgt. Nur drei Märkte, nämlich Prag (+ 7,0 %), Berlin (+ 2.3 %) und Amsterdam (+ 1,5 %) verzeichneten ein positives Mietpreiswachstum. In allen anderen Städten blieb es bei stabilen Spitzenmieten. Damit ist im Einjahresvergleich europaweit immer noch ein Plus von 2,6 % zu notieren.

Nettoabsorption seit Mitte des Jahres deutlich rückläufig
Zunahme von Leerstand und Fertigstellungen in mittel- und osteuropäischen Städten

Dank guter Volumina in den mittel- und osteuropäischen Märkten Polen, Ungarn und Tschechische Republik und insbesondere von Moskau sowie den deutschen Immobilienhochburgen blieb das Niveau der Nettoabsorption mit 6,2 Mio. Quadratmetern zumindest im Jahresverlauf hoch. Im Quartalsvergleich (Q 3 und Q 2 2008) finden sich aber bereits Auswirkungen der Finanzmarktkrise: um fast 50 % ist das Volumen gesunken.

Die gesamteuropäische Leerstandsquote zeigt – trotz rückläufiger Nettoabsorption und einem weiter steigenden Fertigstellungsvolumen – mit 7,2 % im 3. Quartal ein stabiles Niveau. In den mittel- und osteuropäischen Städten führte das sehr hohe Fertigstellungsniveau allerdings zu einer Zunahme der Leerstandsquote (um 210 Basispunkte auf 8,1%).

Zum Bericht:

Europa: München Nummer 3 und Stuttgart Nummer 6 in Europa

Claus P. Thomas LaSalle Investment Management

Neben München (3) und Stuttgart (6) finden sich drei weitere deutsche Städte und Ballungsräume unter den Top 20 im E-REGI des Jahres 2008 wieder: Frankfurt auf Rang 12, der Ballungsraum Mannheim-Karlsruhe auf Position 11 und Köln-Bonn auf Rang 13. Deutschland ist damit das einzige Land in Europa mit zwei Städten unter den Top 10 und insgesamt fünf Städten unter den Top 20. Auch Berlin konnte sich um zwei Positionen leicht verbessern: von Rang 52 in 2007 auf Position 50 in 2008.

Der E-REGI (European Regional Growth Index) ist ein quantitatives Analysemodell, das als Hilfestellung zur Identifizierung derjenigen Städte und Regionen in Europa dient, die das größte kurz- bis mittelfristige Entwicklungspotential aufweisen und in denen daher die Nachfrage nach Immobilien besonders nachhaltig zu werden verspricht.

E-REGI 2008 untersucht insgesamt 91 Ballungsräume Europas unter insgesamt 14 Kriterien, darunter als wichtigste: Wachstumserwartungen, Kaufkraft und allgemeines Geschäftsumfeld.

Wie schon in den Vorjahren wurden insgesamt 15 deutsche Städte und Ballungsräume beim E-REGI 2008 berücksichtigt.

zum Bericht:

Frankfurt am Main: Vivico startet heute mit dem Bau des ersten Bürogebäudes am Boulevard. Hier wird die Deutschlandzentrale der internationalen Bank BNP Paribas einziehen. Nach Wohnungen und Hotels ist der Bau von Bürogebäuden der nächste Schritt in der Realisierung des Boulevards.

Wilhelm Brandt Vivico Real Estate GmbH

„Der Boulevard steht beispielhaft für unsere Erfolgsgeschichte im Europaviertel“ betonte Bernhard H. Hansen, Vorsitzender der Geschäftsführung von Vivico. Dazu tragen namhafte Unternehmen wie BNP Paribas, Bayerische Versorgungskammer, Mövenpick, Realgrund oder Meininger Hotel bei, die Vivico bereits für dieses neue Stadtquartier gewinnen konnte. Am Boulevard sind bereits sechs der vorhandenen zwölf Baufelder in der Entwicklung bzw. verkauft.

Europaviertel Frankfurt: Büro- und Geschäftsgebäude am Boulevard Baufeld Nord 1 (Visualisierung – Stand Mai 2008). Foto: Vivico

Das sechsstöckige Gebäude, in dem BNP Paribas seinen Frankfurter Firmensitz beziehen wird, errichtet Vivico auf dem Baufeld Nord 1. Es befindet sich direkt neben dem Mövenpick Hotel Frankfurt City. Das Gebäude verfügt über eine ober- und unterirdische Bruttogrundfläche von rund 34.000 qm, davon 23.000 qm an Mietfläche. BNP Paribas mietet rund 12.000 qm Bürofläche an. Vivico realisiert das Gebäude selbst und übergibt es dem Mieter schlüsselfertig. In der 2. Jahreshälfte 2010 können die rund 500 Frankfurter Mitarbeiter von BNP Paribas ihre Büros beziehen.

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Gewerberäume in Frankfurt vermieten

Frankfurt am Main: Der Evonik-Konzern hatte im Juli bekannt gegeben, mit seinen 950 Mitarbeitern den Frankfurter Standort MainTor-Areal aufzugeben und mit einem Großteil der Beschäftigten an den Industriepark Wolfgang in Hanau zu wechseln.

Stefan Blümm DIC (Deutsche Immobilien Chancen

Dazu hatte er die DIC angefragt, den bestehenden Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Die dafür notwendigen Vertragsverhandlungen sind jetzt erfolgreich abgeschlossen: Die Evonik Degussa GmbH wird gegen eine Ablösesumme im nennenswerten zweistelligen Millionen-Betrag zum 31. Dezember 2010 den Mietvertrag beenden und zu diesem Zeitpunkt aus dem Areal ausziehen. Damit gewinnt die DIC vorzeitig sämtliche Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheiten bei der Realisierung des neuen Stadtquartiers MainTor, die sich dadurch auch in wenigen Bauabschnitten umsetzen lässt. Gleichzeitig stärkt die vom Mieter bereits entrichtete Ablösesumme für die ursprüngliche Restlaufzeit die Eigenkapitalausstattung des Projekts signifikant.

Maintor Frankfurt. Image: DIC

DIC-Vorstandsvorsitzender Ulrich Höller: “Dieser Schritt kommt uns aus zwei Gründen sehr entgegen: Wir können das Projekt mit den verschiedenen Bauphasen nun wesentlich effizienter realisieren, da die Belange der bisherigen Mieter und die ursprünglich notwendigen Umzugsaktivitäten nicht mehr berücksichtig werden müssen. Gleichzeitig können wir den Baubeginn in den nächsten Jahren noch unter laufendem Cashflow sinnvoll realisieren und haben die Finanzierungsstruktur des Projektes durch die Ablösesumme mit weiterem Eigenkapital gestärkt.”
Mitte 2009 ist der Baubeginn des ersten Bauabschnittes an der nördlich gelegenen Weißfrauenstraße mit knapp 20.000 qm hochwertiger Büro- und Gewerbeflächen geplant. Der Bauantrag soll in Abstimmung mit den zuständigen Behörden Anfang des kommenden Jahres eingereicht werden. Die Vermarktung des nun für neue Mieter freien Gebäudekomplexes startet unmittelbar. Der 2. Bauabschnitt mit dem Hochhaus WinX ist unmittelbar nach dem Auszug des Mieters Evonik Degussa vorgesehen.

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Gewerbeimmobilien in Frankfurt mieten

Deutschland: Die Vermietungsmärkte in den sechs deutschen Immobilienhochburgen erweisen sich im bisherigen Jahresverlauf als noch ziemlich robust. Insgesamt wurden von Januar bis September 2008 2,22 Millionen m² Büroflächen vermietet oder an Eigennutzer verkauft.

Dorothea Koch, Jones Lang LaSalle GmbH

Dies entspricht fast genau dem Wert des Vorjahreszeitraums, übertrifft aber den Zehnjahresdurchschnitt um bemerkenswerte 18 %. Allerdings: die jetzigen Umsätze gehen auf mittel- und langfristige Gesuche zurück. An neuen Anfragen, insbesondere im großflächigen Bereich, ist jetzt schon ein Mangel erkennbar, mit der Auswirkung eines deutlich rückläufigen Umsatzes in 2009.

Spitzenmieten Q3 – 2008.
Quelle/Image:
Jones Lang LaSalle

Auch die Entwicklung am Arbeitsmarkt ist ein nachlaufender Konjunkturindikator. Die noch positiven Ergebnisse mit einer aktuellen Arbeitslosenquote von 7,4 %, der niedrigsten seit fast 16 Jahren sorgten dafür, dass die sich ankündigende bzw. bereits existente gesamtwirtschaftliche Schwächephase noch nicht auf die Nutzermärkte übergegriffen hat. So sind die Leerstände nochmals zurückgegangen, und reduzierten sich innerhalb der letzten drei Monate in den Big 6 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart) insgesamt um 30.000 m² auf 6,91 Millionen m² Ende September 2008. Die durchschnittliche Leerstandsquote über alle sechs Städte beträgt 8,8 %.

Leerstand Q3 – 2008.
Quelle/Image:
Jones Lang LaSalle

Bei den Spitzenmieten gab es mit Ausnahme von Berlin (Anstieg um 0,50 Euro) keine Veränderungen. „Vor dem Hintergrund der anziehenden Neubauaktivitäten – 2009 werden knapp 1,2 Millionen m² gebaut, über 30% mehr als in diesem Jahr – und einer signifikant schwächeren Nutzernachfrage im kommenden Jahr, gehen wir davon aus, dass im aktuellen Marktzyklus in den meisten Städten bei den Mietpreisen die Höchstwerte erreicht sind“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.

Immobilienangebote in Frankfurt

Frankfurt am Main: Jakob Vowinckel (39) wird neuer Leiter von Vivico Frankfurt. Vowinckel folgt Günther Kühnlein (40), der seit September 2005 für Vivico tätig war und zum 1. Oktober 2008 in den Vorstand der Realgrund AG berufen wurde.

Wilhelm Brandt Vivico Real Estate GmbH

Vowinckel kommt aus der Fraport Gruppe, für die er als Projektleiter u. a. die Gateway Gardens verantwortete. Davor war er als Rechtsanwalt bei der Aurelis u. a. für den westlichen Teil des Frankfurter Europaviertels tätig. Seine neue Aufgabe bei Vivico beginnt er zum 1. Januar 2009.

Gewerbeimmobilienplattform für Frankfurt

Frankfurt am Main: Die Union Investment Real Estate AG kauft das Mövenpick Hotel Frankfurt City von der Vivico Real Estate GmbH für eine Gesamtinvestition von rund 63 Mio. Euro für ihren institutionellen Offenen Immobilienfonds Immo-Invest: Europa. Vivico hatte das Gebäude gebaut und im Jahr 2006 schlüsselfertig an den Betreiber Mövenpick übergeben. Beim Verkauf war Atisreal vermittelnd tätig.

Wilhelm Brandt, Vivico Real Estate GmbH

Das Mövenpick Hotel Frankfurt City war das erste fertig gestellte Gebäude des Frankfurter Europaviertels. Das Haus hat 7 Geschosse sowie ein Staffelgeschoss. In unmittelbarer Nähe zur Frankfurter Messe gelegen, öffnete das 4-Sterne Business-Hotel Anfang Juni 2006 seine Pforten.

Das Mövenpick Hotel verfügt über 288 Gästezimmer sowie ein Konferenz- und Fitnessbereich. In der hoteleigenen Tiefgarage, die von Apcoa Autoparking betrieben wird, befinden sich 130 Stellplätze. Die Gastronomieflächen im Erdgeschoss laden Gäste und Besucher zum Verweilen ein. Das warme Rot des von ABB Architekten, Frankfurt, entworfenen Gebäudes harmoniert mit der wellenförmigen Fassade und fügt sich nahtlos in das Ensemble der anderen im Europaviertel geplanten Projekte ein.

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Gewerbeimmobilien in Frankfurt

Frankfurt am Main: Die Börse ist volatil in diesen Tagen, der Immobilienmarkt ambivalent. Deutschlands Bankenmetropole ist in einem stabilen Ungleichgewicht. Welche Richtung die Waagschalen nehmen werden, ist von vielen „Wenn, danns“ abhängig. Alles scheint möglich in Frankfurt. Während die Kapitalflüsse unter Umständen im laufenden Jahr durchaus an der hessischen Immobilienhochburg vorbeiströmen oder zu Rinnsalen verkümmern könnten, deutet sich auf dem Vermietungsmarkt in und rund um die Bürotürme erst in 2009 eine veritable Durststrecke an.

Dorothea Koch Jones Lang LaSalle GmbH

Noch aber zehrt dieser Bereich von den Anmietungsentscheidungen der Nutzer in den vergangenen neun Monaten. Von den 10 größten Deals wurden immerhin neun seit April getätigt, drei im 3. Quartal mit Flächengrößen von knapp 8.000 m², rund 10.000 m² sowie 25.000 m². Das mit nicht ganz 120.000 m² durchaus erfreuliche Quartalsvolumen (Juli – Ende September) korrespondiert allerdings mit einer deutlich rückläufigen Anzahl der Vermietungen in diesem Zeitraum. „Dies in den letzten fünf Jahren mit schlechteste Ergebnis könnte als erster Hinweis auf eine wiederkehrende „Erstmal- Abwarten-Haltung“ hindeuten, eine erste Reaktion der Nutzer auf die Unwägbarkeiten an der wirtschaftlichen Front“, so Marcus Mornhart, Leiter der Bürovermietungsabteilung Jones Lang LaSalle Frankfurt. Bis dato galt: Vertragsverhandlungen, die schon sehr weit gediehen waren, wurden auch durchgezogen. So weisen die Umsatzzahlen für das gesamte Dreivierteljahr 2008 mit mehr als 390.000 m² ein Volumen aus, das immerhin noch 16 % über dem Neunmonatsdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre liegt. „Ob das in den letzten drei Monaten so weitergehen wird, ist nicht sicher“. Die Realität könnte manch ehrgeizigen Businessplan schneller einholen als gedacht – sowohl auf Mieter wie auf Eigentümerseite. Insbesondere internationale Nutzer werden sich mehr Zeit für Flächenentscheidungen nehmen. „Bis dato ist das Glas noch mehr als halb voll. Wenden wir das „Wenn, dann“ positiv, könnten nach wie vor deutlich über 500.000 m² Umsatzvolumen erreicht werden – das Potential ist da, auch ohne die Flächen der EZB, die ihre Entscheidung auf November vertagt hat“. Die trüben Signale dürfen aber nicht übersehen werden, und da würde das „Wenn, dann“ bedeuten: im neuen Jahr die Ziele dem schwieriger werdenden Markt anzupassen“.

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Immobilienangebote in Frankfurt

Frankfurt am Main: Im Europaviertel hat Vivico heute gemeinsam mit Petra Roth, Oberbürgermeisterin der Stadt Frankfurt, Hans Wagener, Vorstandssprecher der PricewaterhouseCoopers AG (PwC) und Professor Christoph Mäckler, Architekt, den Spatenstich für den Tower 185 gesetzt.

Anke Driesnack Vivico Real Estate GmbH

„Das Europaviertel wächst nun auch in die Höhe“ betonte Bernhard H. Hansen, Vorsitzender der Geschäftsführung von Vivico. „Der Tower 185 ist das erste Hochhaus im Europaviertel. Der Bau startet im Zeichen eines sich rasant entwickelnden Quartiers. Hier entsteht schon heute ein Standort für Wohnen, Büros und Hotels. Als nächster Schritt wird das Skyline Plaza mit umfangreichen Einkaufs- und Tagungsmöglichkeiten den Nutzungsmix im Europaviertel sinnvoll ergänzen.“

Für Hansen sind die Vivico-Projektentwicklungen nachhaltige Investitionen: „Der Abschluss des Mietvertrags mit PwC vor Baubeginn bestätigt unsere Strategie, mit kaufmännischer Solidität zu planen und zu realisieren.“ Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers AG hat rund 60.000 qm im Tower 185 für ihren neuen Frankfurter Firmensitz angemietet. Ergänzt werde der nachhaltige Ansatz durch die ökologische Optimierung des Tower 185. Vivico strebe an, eine Zertifizierung des internationalen Gütesiegels „LEED“ (Leadership in Energy and Environmental Design) zu erreichen. „LEED“ definiert Standards für umweltfreundliches, ressourcenschonendes und nachhaltiges Bauen und gilt als das weltweit anerkannte Benchmarking für ökologische Immobilien.

Mit dem Spatenstich wurde symbolisch der Beginn der Bauarbeiten gefeiert. Die ersten vorbereitenden Arbeiten laufen seit Anfang September. Die Arbeiten an der Baugrube werden voraussichtlich im Februar 2009 beendet sein. Danach wird das Sockelgebäude mit sechs Stockwerken errichtet, dessen Fertigstellung für Herbst 2010 vorgesehen ist. Der Bau des 50-geschossigen Turms soll Ende 2011 abgeschlossen sein.

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Gewerbeimmobilien Frankfurt mieten

Frankfurt am Main: Die norwegische Investmentgesellschaft BSA Real Estate hat für den gemeinsam mit Orkla Finans aufgelegten Immobilienfonds „Prime Office Germany“ das Gebäude Wiesenau 36 / Friedrichstraße 39-41 von Pirelli RE und Morgan Stanley Real Estate erworben.

Das zwischen 1969 und 1970 erbaute Bürohaus liegt in bester Lage im Frankfurter Westend, hat eine Mietfläche von 3.500 m² und wurde 2004 vollständig modernisiert.

Büroräume Frankfurt mieten

Frankfurt am Main: Das internationale Personalberatungsunternehmen Huxley Associates hat im Büro-Hochhauskomplex „Garden Tower“ in der Frankfurter Bankenlage ca. 1.350 m² Bürofläche angemietet.

Der Umzug in die Neue Mainzer Straße 46-50 wird Mitte Januar 2009 erfolgen.

Huxley Associates belegt derzeit ca. 370 m² in der Großen Bockenheimer Straße 50.

Eigentümer und Vermieter ist ein von JP Morgan Asset Management gemanagter Fonds.

Jones Lang LaSalle war für den Mieter beratend und vermittelnd tätig.

Büroräume in Frankfurt mieten