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Silicon Valley office vacancies near 20 percent

By Sue McAllister, smcallister@mercurynews.com

Posted: 10/23/2009 06:26:11 PM PDT
Updated: 10/23/2009 09:36:05 PM PDT

Nearly one-fifth of Silicon Valley office space stood empty last quarter, while landlords lowered rents to try to retain tenants and attract new ones, according to a commercial real estate report released Friday.

Across the valley — in an area spanning from Palo Alto to San Jose to Fremont — 19.1 percent of office space was vacant at the end of the third quarter, said the report from commercial real estate firm Grubb & Ellis. That was up from a 17.8 percent vacancy rate in the second quarter, the company said.

The last time the office vacancy rate was higher was in the second quarter of 2004, at 19.5 percent.

The rising vacancy rate is “re-emphasizing that this is the slowest commercial real estate market the valley has seen since the dot-com bust in 2001,” the report stated.

Empty space for research and development, the one- to three-story buildings where so many smaller tech companies reside, is also beginning to pile up, said Dick Scott, Grubb & Ellis’ managing director in Silicon Valley. As the largest commercial real estate category in the valley, R&D is a good bellwether for the whole market, he said.

“There was a temporary period of time where we all were naively optimistic that R&D would hold up. But it’s taking a hit now,” he said.

The vacancy rate for R&D climbed to 16.2 percent in the July-September quarter, up from 15.1 percent in the second quarter.

The last time the vacancy rate in R&D was higher was in the second quarter of 2006, at 16.4 percent. About 28.2 million square feet of R&D space and 11.9 million square feet of office space was available for rent by the end of September. (For comparison’s sake: All the retail stores at Westfield Valley Fair mall occupy about 1.5 million square feet, so the amount of space for rent now is equal to nearly 27 Valley Fairs.)

In downtown San Jose, office vacancy rose to 26.6 percent, from 24.9 percent at the end of the second quarter.

Valleywide, vacancy was highest in Sunnyvale, at 38.3 percent, and Newark, at 33.8 percent.

Sunnyvale’s vacancy rate is so high in large part because of Moffett Towers, a completed, multi-building complex with nearly 1.8 million square feet that has never been occupied.

But such examples are not what’s driving the increase in empty space, the report said: “With no new construction delivered to the market during the third quarter and none expected throughout the remainder of the year, the increase in vacancy was solely a result of tenants moving out of their space in response to the national economy.”

Class A office space, or offices in the best-appointed buildings with above-average rents, was hit much harder in the third quarter than more plain-jane office space.

Twenty-eight percent of that office space was vacant at the end of the third quarter, compared with 12.8 percent for Class B.

Average monthly asking rents for prime space fell to $2.99 per square foot, down from $3.12.

Average asking rent for R&D space fell to $1.16 from $1.19 per square foot per month.

Said the Grubb & Ellis report: “Expect asking rents to decrease as companies put unoccupied space onto the market.”

Contact Sue McAllister at 408-920-5833.

OFFICE VACANCY RATES

Office vacancies rose in almost every city in Silicon Valley in the third quarter. Milpitas, Newark and Sunnyvale vacancies fell slightly from the second quarter. A partial list of cities:

Downtown San Jose: 26.6 percent vacancy
Los Gatos/Saratoga: 11.1 percent
Milpitas: 11.2 percent
Mountain View: 13.1 percent
Palo Alto: 10.3 percent
Santa Clara: 20.5 percent
Sunnyvale: 38.3 percent
Newark: 33.8 percent

Source: Grubb & Ellis

Weitblick erwünscht? atelier4 architects haben es im zehnten Wiener Gemeindebezirk einigen Bewohnern ermöglicht…

Foto: wohnen.at

Ein bestehendes Eckhaus und einstige Fabrik mit gründerzeitlicher Fassadengestaltung wurde von den Architekten um zwei Geschosse in Leichtbauweise aufgestockt. Sieben Wohnung – sechs davon Maisonettenwohnungen – finden auf dem Dach in der Troststraße/Zur Spinnerin Platz. Die Aufstockung erfolgt über den bestehenden Massivwänden über dem 3.Stock mittels einer Stahlskelett-Leichtkonstruktion mit ausfachenden Holztafelelementen.

Das Untergeschoss der Aufstockung mit seinem tiefer liegende Fensterband über dem Hautgesimse bildet die Verbindung zwischen Alt und Neu auf der breiten Südfront an der Troststraße. Dieses neue Geschoss erstreckt sich winkelförmig abgesetzt an der Gasse „Zur Spinnerin“ fort und dient als Zäsur zum horizontal gelagerten oberen Baukörperriegel.

Der darüber scheinbar schwebende und nach Süden mit tiefen Loggien öffnende Baukörper unterstützt die Richtungsdynamik der Troststraße, während das Geschoss in der Gasse „Zur Spinnerin“ wieder abgesetzt mit begrüntem Flachdach ausgebildet wird.

Foto: atelier4 architects

Die Situierung des Gebäudes ermöglicht den neuen Wohnung weite Ausblicke bis in die Stadt. Die Wohnungen im Obergeschoss öffnen den Blick in zwei Richtung quer durch die gesamte Wohnungstiefe. Schlafräume befinden sich im Untergeschoss und Wohnräume im oberen Stock, die an Freiräume anschließen.

Die südliche Orientierung des Gebäudes ermöglicht darüber hinaus die Nutzung passiver Sonnenenergie in den Wintermonaten und durch die großen vorgelagerten Loggien beziehungsweise außenliegenden Sonnenschutz wird die sommerliche Erwärmung reduziert und damit die Behaglichkeit gesteigert.

Die Idee zum Dachausbau wurde erst durch den Bedarf neuer Büroflächen und den damit beauftragten Architekten geboren. Daher wurden in derselben Phase auch Empfangsbereich und Gartenhof umgestaltet. Die neue Eingangshalle mit Infopoint dient als Gelenk zu den im entkernten Altbau flexibel unterteilbaren Großraumbüroflächen, Besprechungszimmer sowie über eine verglaste Brückenkonstruktion die Verbindung zum neuen zweigeschossigen im Hof situierten Büropavillon herstellt. Im Norden und im Süden öffnet er sich mit Nurglasfronten und Terrassen zum neu gestalteten Hof.

Im Münchener Stadtteil Bogenhausen, nahe dem Isar-Hochufer, hat die Wirtschaftskanzlei CR-Wirtschaftskanzlei Bayern GmbH in der Maria-Theresia-Straße 20, 81675 München, ein Büro mit ca. 215 m² Flächen gemietet.

Susanne Weber für Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield

Die Büroflächen in dem herrschaftlichen Altbau wurden von Cushman & Wakefield vermittelt. Vermieter ist ein privater Investor.

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Warum sich die Nachfragesituation für Büroimmobilien in Frankfurt am Main in 2010 trotz Anstieg der Arbeitslosenzahlen verbessern wird

Silke Hoffmann für NAI apollo

Andreas Krone, Vorstand NAI Apollo. Quelle: NAI Apollo

NAI apollo hat die Marktdaten für Büroimmobilien für das erste Halbjahr 2009 veröffentlicht. Danach wurden in Frankfurt rund 210.000 qm Büroflächen vermittelt, ein Rückgang von 30 Prozent gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum. Für das laufende Jahr prognostiziert NAI apollo eine Gesamtvermietungsleistung von weniger als 400.000 qm Büroflächen, was einem ähnlichen Ergebnis der Jahre 1997 und 2004 entspricht. Andreas Krone, CEO NAI apollo: „Für 2010 gehen wir davon aus, dass in Frankfurt mehr Büroflächen als in 2009 nachgefragt werden – und das obwohl die Zahl der Arbeitslosen ansteigen wird.“

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Jones Lang LaSalle wurde vom Projektentwickler die developer Projektentwicklung GmbH Düsseldorf exklusiv mit der Vermarktung des projektierten Gesamtkomplexes Kö-Bogen in Düsseldorf beauftragt.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle

Visualisierung Kö-Bogen Düsseldorf. Quelle: Jones Lang LaSalle. Veröffentlicht auf: www.immopro24.eu

Beauftragung umfasst die Vermietung der ca. 20.000 m² Büroflächen. Die Vermarktung der ca. 19.500 m² Einzelhandels- und Gastronomieflächen liegt exklusiv bei Kemper’s Jones Lang LaSalle, den Retail-Spezialisten der Jones Lang LaSalle Unternehmensgruppe.

Auf dem ca. 9.300 m² großen Grundstück werden zwei Büro- und Geschäftshäuser entstehen. Die Fertigstellung des Projektes ist für Ende 2013 geplant.

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Gestern war Richtfest am ersten Abschnitt der Germania Arkaden. Es heißt, die Nachfrage nach Büroflächen in Kiel sei gut. Das wachsende Angebot an Flächen nicht nur über den Germania Arkaden, bald auch im neugestalteten Schwedenkai, entspräche der gegenwärtigen Marktsituation.

Hoffentlich ist der Bedarf weiterhin wachsend oder mindestens langfristig stabil, und wird mit diesen neuen Immobilien nicht nur Raum geschaffen für künftige konjunkturbedingte Leerstände.

Weiterhin habe ich die Hoffnung, daß aus dem Phänomen der “toten Städte” Lehren gezogen wurden, und die Germania Arkaden nicht ausschließlich als Büroflächen konzipiert wurden, sondern ebenso auch Wohnungen vorweisen. Nur die Mischung von Wohnraum und Gewerbe schafft ein angenehmes und positives Gefühl bei Tag und bei Nacht. Die Kieler Holstenstraße ist in dieser Hinsicht ein gutes Beispiel dafür, wie man es NICHT machen sollte.

-Thorsten Albrecht

Hamburg: Zum Ende des 1. Quartals 2009 errechnete der Hamburger Immobiliendienstleister Colliers Grossmann & Berger einen voraussichtlichen Büroflächenumsatz von 75.000 Quadratmetern. Dies stellt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Minus von rund 38 Prozent dar. Der Vermietungsrückgang ist im Vergleich zu den außergewöhnlichen Jahren 2007 und 2008 groß. Dennoch zeigt der Vergleich mit den ersten Quartalen 2005 (89.000 m²) und 2006 (96.000 m²), dass das Vermietungsvolumen wieder einen normalen Stand erreicht hat. „Wie bereits prognostiziert, sinkt der Büroflächenumsatz im ersten Quartal. Angesichts der zurückliegenden zwei „Ausreißerjahre“ war dies aber keine Überraschung“, erläutert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Colliers Grossmann & Berger.

Britt Finke für Grossmann Berger

Bisher zwei Großabschlüsse
Die größten Mietverträge im nahezu abgeschlossenen Quartal wurden durch die Universität Hamburg mit ca. 4.900 Quadratmetern und die Handelskette Edeka mit ca. 4.700 Quadratmetern abgeschlossen. Mit 40 Prozent aller abgeschlossenen Verträge lag das am stärksten nachgefragte Flächensegment zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmetern. Die nächststärkste Abschlusskategorie war mit 24 Prozent das Segment zwischen 500 bis 1.000 Quadratmetern. Im Größensegment über 5.000 Quadratmeter wurden bisher keine Vermietungen verzeichnet. „Für das laufende Jahr erwarten wir trotz der Krise einige Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter Bürofläche“, sagt Andreas Rehberg voraus.

Konstante Leerstandsquote
Das kurzfristig zur Verfügung stehende Flächenangebot (innerhalb von drei Monaten beziehbar) ist im 1. Quartal 2009 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 7,0 Prozent auf 6,6 Prozent gefallen. Der Leerstand in der Hansestadt liegt aktuell bei rund 840.000 Quadratmetern. „Die Leerstandsquote ist somit konstant. Sie wird sich jedoch im Jahresverlauf aufgrund der derzeit im Bau befindlichen Projekte wieder erhöhen“, prognostiziert Andreas Rehberg. In diesem Jahr werden in Hamburg rund 290.000 Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt kommen. Gebaut wird vorwiegend in der City und in der HafenCity. Allein in der Innenstadt liegt das Neubauvolumen bei rund 100.000 Quadratmetern, während in der HafenCity in diesem Jahr rund 70.000 Quadratmeter entstehen werden.

Spitzenmiete konstant
Die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 Prozent des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) tendiert stabil bei voraussichtlich 24 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist sie um 50 Cent gestiegen. Die Durchschnittsmiete (alle Mietverträge der vergangenen zwölf Monate nach Flächen gewichtet) liegt ebenfalls konstant bei voraussichtlich …

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