Poiché una delle domande più frequenti riguarda proprio il conteggio di estinzione sul mutuo, ho pensato di realizzare una piccola guida al conteggio di estinzione “fai da te”. Premetto che questa “guida al fai da te” funziona soltanto con i mutui a piano di ammortamento francese (che abbiano il tasso variabile, fisso, rinegoziabile, triplo carpiato con avvitamento ed opzioni multiple, non importa).

Il vostro fai da te non potrà essere preciso al centesimo, come quello che emetterà l’istituto erogatore… Ma permetterà con buona approssimazione di rispondere alla domanda: “Quanto dovrò pagare alla fine, per estinguere il mio mutuo in caso di rivendita dell’immobile?”.

Vediamo innanzitutto l’elenco degli strumenti da avere a disposizione per questo piccolo bricolage finanziario:

• L’atto di mutuo.
• Se l’atto di mutuo non ha (in fondo, come allegato) un piano di ammortamento, necessitate di una connessione ad internet a portata di mano.
• Una calcolatirce.
• Se il vostro mutuo è stato stipulato anteriormente al 2 Febbraio 2007, allora tenete a portata di mano anche il mio post sulla penale di estinzione dei mutui.

Se vi siete procurati tutto l’occorrente, comincate a prendere in mano il vostro atto di mutuo. Possono verificarsi due casi:

1. Il vostro atto di mutuo ha, come allegato alla fine, il piano di ammortamento (espresso in percentuale, in valori assoluti, in lire o in euro)
2. Il vostro atto di mutuo NON ha, come allegato alla fine, il piano di ammortamento.

Nel caso 1, tutto è più semplice. trovate il numero di rata che avrete pagato al momento dell’estinzione (il conteggio lo fate oggi, ma l’estinzione avverà, plausibilmente, il mese prossimo, o tra due mesi…) e guardate a quanto ammonta il capitale residuo (se espresso in percentuale del capitale mutuato calcolate la percentuale) dopo il pagamento di quella rata. Segnate anche su un foglietto la quota interessi della rata successiva, vi servirà in seguito.

Nel caso 2, invece, andate a cercare all’interno degli articoli i criteri di determinazione del tasso di interesse, e dovreste trovare anche il tasso (in valore assoluto) come determinato il giorno dell’atto (su quel tasso è stato fatto il piano di ammortamento). A questo punto mettete in un motore di ricerca la chiave “calcolo piano di ammortamento francese” (qui in Google). Comparirà una serie di tool online per determinare il piano di ammortamento francese (ma guarda…). Dovrete inserire il capitale (iniziale), il numero di rate, il tasso di interesse (che avete dedotto dall’atto di mutuo come spiegato più sopra). A volte vi chiederanno anche la frequenza delle rate e la data di inizio (e in questo caso il risultato vi darà anche le date di pagamento delle varie rate). Ora dovreste avere, molto ben approssimato, un piano di ammortamento come quello che avrebbe dovuto essere allegato al vostro mutuo, suddiviso in “quota interessi, quota capitale e capitale residuo”, seguite le istruzioni riportate sopra per il punto 1).

Se il vostro mutuo è stato stipulato anteriormente al 2 Febbraio 2007 e come finalità ha l’acquisto o ristrutturazione della PRIMA casa, dovete aggiungere la penale di estinzione calcolata secondo le istruzioni che ho dato nel post apposito qualche tempo fa. Se il mutuo è “per acquisto” o “per ristrutturazione” della PRIMA casa e stipulato dopo il 2 Febbraio 2007, non vi è alcuna penale di estinzione. Altre finalità (liquidità, consolidamento debiti, mutuo per la seconda casa) hanno la penale contrattuale (perciò indicata sul contratto, in percentuale del capitale residuo che avete già verificato a quanto ammonta).
Se per una delle ragioni spiegate, avete una penale di estinzione segnate anche questa, ma aspettate a fare la somma con il capitale residuo.

A questo punto bisogna calcolare un valore approssimativo per i dietimi (questi sconosciuti). I dietimi sono le quote interessi giornaliere, cioé gli interessi che intercorrono dall’ultima rata pagata (ad esempio i primi del mese) ed il giorno in cui andate ad estinguere effettivamente il vostro mutuo (ad esempio a metà del mese). Per calcolare il valore degli interessi alla data esatta di estinzione dividete la quota interessi della rata SUCCESSIVA all’ultima che verrà pagata e dividerne il valore per trenta (o per il numero di giorni del mese, dipende dalle banche) e moltiplicare il risultato per il numero di giorni che intercorrono tra l’ultima rata e l’estinzione del mutuo.

Bene. Adesso sommate il capitale residuo all’eventuale penale di estinzione e al conteggio dei dietimi ed avrete il tanto agognato conteggio di estinzione con una buona approssimazione.

Questo conteggio NON SOSTITUISCE quello ufficiale della banca erogatrice del mutuo, ma poiché a volte sembra un impresa infinita avere lo stesso conteggio dalle banche, almeno nell’attesa saprete cosa aspettarvi.