최근 들어 가장 많이 듣는 질문이 현재 살고 있는 집 가격은 떨어지고, Loan modification을 하자니 특별한 이유는 사실 없어 론을 바꾸지 못하는 분들이 론 금액을 줄이기 위해 숏 세일이나 포클로져를 해야하는지 여부에 관련된 것들입니다.

집가격이 3만불에서 5만불 정도로 떨어진 경우는 별로 문제가 되지 않지만 질문을 하시는 많은 분들 경우, 집 가격이 가장 올랐었던 2005-2006년에 샀었던 분들이시고 10만불 이상 가격이 내려가 지금 현재 내고 있는 몰게지 금액이 사실상 말이 되지 않는다는 것이 대다수 의견입니다.

그렇다면 이런 분들의 경우 몰게지 금액을 줄일 수 있는 방법은 없는 것일까요?

제가 지금껏 알고 있는 정보에 따르면, 아직까지는 특별할 방법이 없는 것으로 알려져 있습니다. Loan Modification이며, Short Sale이며 이 모든 것들은 사실상 현재 몰게지를 내지 못할 만한 상황에 이르러 (Hardship : 직장을 잃었거나, 이혼을  해서 혼자서는 더이상 몰게지 금액을 감당하지 못하거나, 몸이 다쳐 일을 할 수 없게 되었거나 하는 이유로) 은행으로 부터 도움을 받지 않으면 않 될 만한 상황이 있는 분들을 위해 만들어진 해결 방법이기 때문에 이러한 이유가 없는 집소유자 일 경우 달리 구제를 받을 방법은 없습니다. 은행과 정부입장에서는부동산도 주식과 같이 개인 투자 상품이기 때문에, 집을 구매한 소유자가 본인의 투자한 상품에 관련된 수익과 손해를 책임져야 한다고 생각 하는 것이지요. 단, 집에 관련된 투자는 한 가정의 (아이들을 포함) 삶의 질의 여부를 결정하는 중요한 문제가 되기 때문에 정부가 어느 정도 개입하여 곤란해 쳐한 사람들을 구제하려는 여러가지 구제책이 있는 것이지요.

그럼, 요즘  Buyer들이 늘어 집 가격이 안정되었거나  오를 것이라는 얘기가 많은데… 집값이 예전 처럼 오를까요?

사실 요즘 집 가격이 안정세에 들은 것은 사실입니다. 단, 문제는 많은 분들이 2006년때 처럼 집가격이 올라 현재 내고 있는 몰게지 가격 만큼 상승 할 수 있을 것이냐에 많은 관심을 두고 있습니다. 질문에 대한 답이라면, 집 가격은 오릅니다. 문제는 언제가 될 것이냐는 것인데… 이점은 아무도 정확한 미래를 알 수 없다는 것이지요. 하지만 지금껏 본 통계상 단 몇 년 안으로는 2006년때 처럼 집 가격이 상승하는 것은 무리가 아닌가 하는 것이 대다수 전문가들의 견해 입니다. 부동산 경기가 예전 같아 지려면 아무래도 5년 이상 장기간에 걸쳐 회복될 전망입니다.

** 개개인의 처지에 따라, 다른 방법이 있을 수도 있습니다. 정확한 점을 알고 싶으시면, 제게 Min_park@kw.com 이메일을 하시거나 문의 전화 480-252-6198로 연락주세요.

Chic decor of Latitude Eight Thai Grill

Every now and then we need to take a break from our extremely busy and wildly out of control social life and have a low key Friday night. On this particular Friday night, Leannada and I decided to do dinner and a movie; mainly motivated by movie theater popcorn (we do tend to make decisions based on food). The rest of the posse were either out of town or busy with other plans. I had been anxious to try Latitude Eight for dinner for some time as I do love me some Thai food and had noticed it after driving by it on several occasions. I know that Leannada shares this particular food passion so it seemed like the perfect idea for a low key Friday night meal prior to the aforementioned popcorn (and movie, of course, though that tends to play second fiddle to the popcorn).

I arrived a few minutes prior to our scheduled meeting time and got to choose our table. I picked out one next to the window that looked out onto beautiful Arizona Ave. The decor was really cool; modern, clean, with neat light fixtures. Leannada can probably expound more knowledgeably on this subject than I, so I will defer to her if she chooses to add a comment. Speaking of Leannada, she arrived shortly after I was seated and we caught up on our weeks prior to perusing the menu.

We ordered a couple of Thai beers (Singha) and our server mentioned that they had just started ordering a new Thai beer and brought one over, gratis, for us to try and give our impressions. We both thought that this was really nice of her and added to our enjoyment of the place. The new beer, I believe it was called Phuket, was interesting. It had some hints of jasmine and was different than the Singha. We both agreed that we liked the Singha better, both the taste and the design of the label (that was more Leannada than me), but we enjoyed trying something new.

For the meal, Leannada had a halibut dish and I had the pad Thai (I know, I am so unoriginal)–without the peanuts so I wouldn’t kill my dinner companion (I think that is considered bad form). We both really enjoyed our meals–although we were trying to save room for the popcorn. And the service was really good, too. In addition to our sever being very good, the manager (and I think it was the owner) also came by to see how we were doing and he and Leannada talked about Thai beer (I didn’t have a lot to add to that particular conversation). It gave a very personal touch to the service.

As we were walking out of the restaurant, we definitely agreed that it was a place to try again and test something else out on the menu!

I will also add a quick note about the movie–although I won’t give a full review. The popcorn was everything we thought it would be–YUMMM! And the movie, Wolverine, was entertaining, too. There was a plethora of eye candy–a little something for all palates. And that was just what we wanted on a low key Friday night

“Hey, are mortgage rates going to go up or down?”

To which I usually reply:

“Hmmm. I don’t know for sure, but they are going to do one of three things. They are going to either go up, go down or stay the same.”

And then I smile.

And the person that asks the question shakes their head and laughs because Captain Obvious just told them something without telling them anything.

However, this time – I am actually going to declare that interest rates are going to go up in the relatively near future. They might not go up tomorrow or even next week – but they will be going up, so if you are thinking about doing anything related to a mortgage, now is a good time to start the process.

Based on what happened last week when the Fed announced that they would buy up to $1.2 Trillion worth of mortgage backed securities and long term treasuries, I expect that at some point in the future, inflation will flare up (and possibly get out of control) which will lead to higher mortgage rates… possibly much higher mortgage rates.

So if you are thinking of buying a house, but are waiting for home prices to drop 5 or 10% more… be sure to factor in higher mortgage rates into your calculation – I think you will find that if home prices slide by 10% more, but interest rates rise by 2%, you might be better off in the long run locking in a lower interest rate and buying your home now.

Arizona Mortgage Rates for March 23 2009

First time home buyers in AZ

Calling All Apartment Dwellers

3 Reasons to stop paying Rent and become a Home Owner today!

Very rarely do all factors converge to make an ideal situation for buying a home. But, it has happened this month. The top three factors that make it the best time to buy your first home are:

1.1. The Federal Government is offering YOU $8000 to Buy a Home in 2009.

No kidding! First Time home buyers (of those of you who have not owned a home in 3 or more years) qualify. It is a $8000 or 10% of the value of the home in the form of a Tax Credit. This is NOT a tax deduction. A Tax Credit is claimed on your tax return and reduces your tax liability. If you have more credit than you owe in taxes, you will receive a Refund Check. How cool is that? Just stay in the house for three years and you never have to pay back a dime.

22. . Interest Rates are at an amazing 4.875% for a 30 year fixed rate loan. Rates haven’t been this low in years. This means your monthly payment will be less than you would think. Good Deal!

3. 3. Arizona Home Prices are incredibly low right now. Between the rash of foreclosures and short sales along with bank owned properties, the chances of you finding a house at a bargain price on a wonderful home are great. If you are willing to look in outlying areas, the number of properties to chose from quadruples.

First time home buyers have never had so many reasons to buy. If you’ve been thinking about buying but have been waiting to see what the market would do, it’s time to act. Any of these three factors may change this year, but the change may not be in favor of the new homebuyer.

Where do I start?  Like Julie Andrew sings in The Sound of Music, “Let’s start at the very beginning, A very good place to start”.   We all met at 5pm to head into the party at Fibber Magees.  Fibber’s, is our “home away from home”, so our review on this event may be somewhat biased since we spend most of our disposable cash and free time at this bar.  On St. Patrick’s Day, they turn the parking lot into one big party, as well as having the bar open inside if for some reason you wanted to escape the herds of people outside.  When we arrived, there was no wait to get in and there was about 150 or so people already there.   As we were walking in, we heard the sweet sounds of Capital Down, one of our favorite local bands.   

Since Fibbers holds this party every year, it is pretty well organized, or as organized as throwing a party for 400 drunk Irish people can be.  We got a couple of beers and hung around close to the stage to listen to the band.  The atmosphere was great, people were enjoying the music, the beautiful weather, the Irish food and of course the beer.  The lines to get beer and food weren’t too long, but they did get longer as the night went on and as people kept pouring in.  As the sun was setting and the temperatures cooled a bit, the festivities got a little livelier as you may expect. 

Our Version of the Irish Jig

Being single at this event is a bonus.  Eye candy was a-plenty and everyone seemed to be in a great mood.  Although this is Chandler and everyone is pretty down to earth so I wouldn’t have expected anything else; but you never know what personalities are going to rear their ugly head when an obnoxious amount of Guinness is consumed!   We were all chatting with strangers and having a great time meeting people and enjoying the merriment.  Capital Down played two great sets and always put on a great show.  They are a cover band and play songs from the 90’s to today; Matchbox 20, Jane’s Addiction, Rage Against The Machine, Michael Jackson (that’s right), The Toadies, etc.  Jilly and I danced to a couple of their songs before they left the stage for the night.   I would say we “tore up the dance floor/parking lot” but that would be the beer talkingJ

As darkness set in, it seemed like an endless flow of people were coming in.  The lines to get anything were increasingly long, but nothing too unbearable.  Luckily, I only had to use the restrooms twice throughout the evening and escaped having to use the Port o Potty’s and used the indoor bar bathrooms.  The Scones started their set at around 8:30 and were phenomenal as always.   They are another great cover band who play more 80’s stuff; Pink Floyd, The Beatles, Led Zeppelin, Elton John, etc.

The St. Patrick's Day Crew

It was a great night, with great food and great music.  Jilly and I left around 10:30 and there seemed to be around 400 people there, it was packed!   I would have loved to stay longer, but it would have been more of the same; drunk people and guys flirting with you when they have a girlfriend.  Pepito, Justin and Malcolm stayed longer and we’ll have to get the scoop on them as to how the party ended. 

If you are ever in the mood for a relaxed, laid back bar, check out Fibbers.  The bartenders (Clayton & Shane) and waitresses (Maria & Andrea) are so warm and friendly and I guess the same could be said about the patrons.   This is the anti-Scottsdale scene, a place where people aren’t there to see or be seen, just to relax and hang out. 

전체 피닉스 남동부 지역 총 매물량 (2/13/2009 – 3/13/2009):9,370, 그중 Sold:1,110, Pending:1,919, Expired: 459 , Cancelled: 814, Month on Hand (총 매물량을 판매하려면 걸리는 시간): 8.4 month — a balanced market would be 3-4 months (안정된 마켓일땐 주로 3-4개월 걸림)

지난 달과 비교 분석 해보면, 매물량은 거의 같은 편이며, 그 에 비해 판매가 된 집은 246채가 증가된 상태로 지난달에 비해 판매량이 급격히 상승한 상태 입니다. 또한 Pending 도 지난 달 1,292채에서 이번 달 1,919채 로 집이 팔리려고 에스크로에 들어간 집들의 숫자도 627채나 증가된 상태 입니다.

이것은 오바마 대통령이 발표한 새로운 경제책으로 First Home Buyer에게 제공되는 $8,000의 영향이 상당히 큰 것으로 보입니다. 매물량에 비해 집이 빨리 팔리고 있어 Month On Hand가 10개월이 넘었던 저번 달에 비해 8.4개월로 2개월이나 줄어든 상태입니다. 이것은 상당히 많은 주택 구매자들이 집을 사고 있음을 이야기 하며, 상태가 좋거나 좋은 위치에 있는 집들은 상당히 빠른 속도로 집이 매매가 되고 있음을 보이고 있습니다.

위의 통계를 보아서는 이 상태로 구매자가 꾸준히 늘게 되면, 더 이상 집 가격 저하는 없을 것으로 보이며, 가격이 오를 것이라는 것이 전문가들의 예상입니다.

집을 사려고 생각하시는 구매자이라면, 지금 이때가 가장 적기이니 놓치지 마시길 적극 적극 권장해 드립니다.

Month/Year, New, Active, Sold Listings & Months of Inventory

Feb/2009                      12574      53050                5497          9.65
Jan/2009                      13813       55146                 4716           11.69

Dec/2008                      11954      57301                 5472           10.47
Nov/2008                    12456       57228                4322           13.24
Oct/2008                      14678      56535                 5340          10.59
Sep/2008                     14295       55303                6077          9.1
Aug/2008                    13588       55386                 5559          9.96
Jul/2008                      13527       55992                 5864          9.55
Jun/2008                     13559       57334                 5675         10.1
May/2008                   13062        59168                 5593          10.58
Apr/2008                    13827        60220                4810          12.52
Mar/2008                    13520        59949                4263           14.06
Feb/2008                     13068        59492                3440          17.29
Jan/2008                     16060        56992                2876          19.82

Dec/2007                      8976         58605                3340          17.55
Nov/2007                   11670         60611                 3313          18.29
Oct/2007                     14262        60532                 3422          17.69
Sep/2007                     12921        59589                 3377          17.65
Aug/2007                    14844        58836                 4308          13.66
Jul/2007                      13890        57574                4686           12.29
Jun/2007                     14335        57514                 5401           10.65
May/2007                   14820        56676                 5772             9.82
Apr/2007                    15269         54995                 5475           10.04
Mar/2007                    16606        52330                 5906              8.86

*Stats provided by ARMLS 3/9/09, subject to verification

The FHA kiddie condo program is one of the only FHA loan programs with a nickname that isn’t an official FHA loan program. Correct – it isn’t even an official program!  The FHA Kiddie Condo program is really just a regular FHA program with a nickname – because it allows non-occupant co-borrowers. This means that parents can purchase a condo using their credit and their income but are not required to live in the property – only the co-borrower is required to live in the property.

The reason the program got the nickname is because it is popular for parents with college-aged children to use the program to buy a home for their kids to live in — hence the nickname “kiddie condo” loan.

The property is not considered to be a second home or an investment property. Because of this, the interest rates are the same as the regular FHA loan programs.

And as an added bonus, the FHA Kiddie Condo program allows the occupant to charge rent to roommates.

Making Home Affordable Program

The Making Home Affordable program details were announced on March 4, 2009 and the Making Home Affordable plan is intended to help 9 million struggling homeowners avoid foreclosure. I think that the reality of the plan is that it leaves out tens of thousands of borrowers right here in Arizona because they won’t qualify for the Making Home Affordable program – their homes have lost too much value.

While the government is planning to spend up to $75 billion on the Making Home Affordable program, the refinancing plan is limited to borrowers who owe up to 5 percent more than their home’s current value. Loan modifications are unlikely for severely “underwater” borrowers.

More Information About The Making Home Affordable Program:

Borrower Information: Making Home Affordable Refinance and Modification Options

Fact Sheet

Summary of Guidelines

Modification Program Guidelines

Counselor Q&A

Chandler Arizona Mortgage Rates for March 9 2009

이번주엔 참 많은 변화가 있었습니다. 특히 Obama 대통령이 발표한 경제 활성화를 위한 Stimulus Package와 New Mortgage Rescue Plan에 관련되어 많은 분들이 관심을 갖고 전화와 이메일로 “나에게 혜택이 되는 것은 무엇이냐?’라는 질문들을 해 주셨는데요. 궁금해 하시는 질문에 대한 답이 될 수 있도록 가능한 쉽게 적어 볼께요.

1) Economy Stimulus Package에 관해서…

많은 분들과 마찬가지로 저도 과연 그 많은 돈을 쓴다고 해서 지금 직면한 미국 경제를 회복을 시작할 수 있을까 하며 염려 했던 것은 사실입니다. 그리고 그 돈을 어떻게 쓸 것이냐에도 관심을 갖고 있었던 것도 사실이구요. 근데 확실한 것은 부동산 경제를 다시 불태울 만한 시작점이 될 수 있을 것이라는 기대감 입니다. 그럼 설명하지요.

우선 President Obama는 경제 회복의 시작점을 부동산 시장을 살리는 것 부터 시작했는데요. 그 첫번째 시점은  First Time Homebuyer를 위한 $8,000의 Tax Credit 입니다. (여기서 First Time Homebuyer란 최근 3년간 집을 소유한 적이 없는 사람들을 말합니다.) 이 텍스 크래딧은 $80,000 (8만불) 미만의 가격의 집을 사는 사람들에겐 총 $8,000이 아닌 집 가격의 10%에 해당한 금액으로 텍스 크래딧이 지원 됩니다. 하지만 개인 소득이 $75,000이 넘거나, 부부 공동 소득이 $150,000이 넘는 분들은 혜택을 받을 수 없습니다. 여기서 중요점은 이 혜택은 집을 산지 3년안에 집을 팔지 않으면 총 금액 $8,000을 갚을 필요가 없다는 점입니다. 정확히 말하자면 정부에서 무료로 집을 사는 분들에게 주는 돈이지요. – 문제는 이 혜택이 단기간에 진행 될지도 모른다는 것이 소문입니다. 만약 올해 2009년 중에 집을 살 계획이 있었던 분이라면 지금 부터 적극적으로 집 구매를 시작하시어 이 엄청난 혜택을 놓치지 마세요!!

2) New Mortgage Rescue Plan에 관해서…

이번 몰게지 구호책은 대부분 집을 소유하고 계신 분들이라면 관심을 가지고 과연 내게도 혜택이 주어질 수 있을까? 하며 궁금해 하시리라 믿습니다. 그것에 대한 저의 대답은 “Maybe” 입니다. 많은 뉴스 기사들을 총 정리하여 여러분들께 가장 필요한 부분만을 모아서 설명드리지요.

이 몰게지 구호책에는 크게 3가지로 중요점을 들 수 있습니다. 1) 현재 집값이 은행에서 빌린 융자액 보다 많은 분들은 Refinance를 받으실 수 있습니다. 2) 정부는 굉장히 적극적인 자세로 혜택을 자격이 되는 분들에 한해 Loan Modification을 할 것입니다. 3)정부는 계속해서 Mortgage Backed Securities를 사들여 융자 이자율을 지속적으로 낮출 것입니다.

이 구호책을 중요점은 현재 집 가격이 많이 떨어졌는데도 불구하고 지금까지 지속적으로 몰게지를 내고 있는 분들을 지원하고자 한다는 점입니다. 그렇다면 누가 혜택을 받고 또는 못 받게 되는지 궁금해 하실텐데요…

문제는 혜택을 받고 못 받는 기준점이 이해하시기 어렵습니다. 이미 알고 계신 Loan Officer가 있으시면 연락을 취해 물어 보시거나, 저에게 관심 있으신 분들은 개인적으로 연락 주세요. 제 이메일 주소는 Min_park@kw.com 입니다.

Something very few people don’t know is that if you don’t obtain homeowners insurance on your own, your lender will obtain it for you – often at a higher premium than you can find. This is called “forced-placed” insurance.

When looking at houses, it’s also a good idea to consider whether or not they will be more or less expensive to insure.

Just  a few things that impact the cost of homeowners insurance include:

1. Locations of fire hydrants – is one close by?
2. Distance from fire department – some insurers give a break for homes within a mile of the fire house.
3. Electrical system – if the house you’re looking at is an older home, you’ll want to be sure this has been updated.
4. Roof – is it in good repair with no evidence of leaks? Are you also getting a roof inspection? You may wish to consider one.
5. Outdoor equipment – does the home come with a pool or trampoline? If so, you may be paying a higher premium.
6. Alarm system and smoke alarms – if these are already in place they’ll net you a discount, if not, you may want to consider adding them. Smoke alarms, specifically, are required by law in much of the country.

If you are torn between two houses, knowing which would be less expensive to insure could help make the decision.

After the Loan is Closed
Once you’ve actually signed all your loan papers and moved into your new home, take some time to review your new homeowners insurance policy before you buy anything else. Here’s why:

• New Car? If you’re adding or replacing a car after your move, you may be able to save money by insuring it with the same company covering your home.
• Getting a Dog? Read the fine print in your contract under “conditions and coverages” to see what is not covered. Certain breeds of dogs, including Rottweilers, Dobermans, and Pit Bulls are on the “non-insurable” list, so any damage or liabilities such a dog may cause will not be covered. (Some insurers merely charge an additional premium. Check before you head to the animal shelter.)
• Adding a wood stove or gas fireplace? You may have to have the installation approved and inspected by your insurer, to make sure there is adequate ducting and heat shielding.

Buying a home is one of the most exciting things we can do, but making sure that home is adequately insured, at a price you can afford, is just as important as choosing the house with the perfect number of closets and guest bathrooms. Even after you’ve been in your home for a while, remember to review your insurance policy from time to time, in case family changes require coverage changes as well.

And if you don’ t know of a good “insurance guy”, make sure to ask your Realtor or mortgage professional – they will almost certainly know a few good ones.

Chandler Arizona Mortgage Rates for February 23 2009.

For a little while.

So don’t miss your chance!

Last week, both the House and Senate passed the American Recovery and Reinvestment Act of 2009 and it it expected to be signed by President Obama this week.

The good news is that there is an $8000 tax credit available for first time home-buyers!

$8000 tax credit highlights include:

• The $8000 tax credit is available only to first-time home buyers
• The $8000 tax credit is available only when the first-time home buyers buy a primary residence
• The $8000 tax credit is available only to first-time home buyers buying a primary residence between January 1, 2009 and December 1, 2009
• The $8000 tax credit does not require repayment
• The $8000 tax credit is claimed on a tax return and reduces the tax liability. If the credit is more than the tax liability, the unused credit will be issued as a check to the person claiming the credit
• If you sell the home within 3 years, the entire $8000 tax credit is recaptured

For those of you who have been wondering what has been happening with the this tax credit, the good news is that we now know what has been passed into law.

What this legislation should do is encourage first time home-buyers right here in Arizona to buy a home which should help (at least a little) bring more buyers into the market which will hopefully have a positive impact on home prices.

Chandler Arizona Mortgage Rates for February 16 2009

1. Fannie Mae’s New HomePath REO Loan이라고 불리는 새로운 론에 대해 설명 드릴께요. 미국 정부가 후원하는 Fannie Mae 기관의 론으로 새롭게 생긴 HomePath 라고 불리는 이 론은 요즘 모든 구매자들의 관심을 갖고 있는 Bank Owned Property (REO- 은행에게 차압당한 집) 들의 구매 하는 구매자들에게 주어지는 특별한 프로그램 입니다.

2. 이 프로그램은 미국 전체 모든 융자 기관 중 특별하게 채택된 융자 기관 만이 제공할 수 있는 것으로 다운 페이가 적고 융자를 받는 것도 다른 상품에 비해 편리 합니다.

3. 이 프로그램의 장점을 소개해 드릴께요.

• 본인 거주 개인 주택일 경우 단 3%의 다운 페이만으로 집을 살 수 있습니다. (요즘 가장 유행인 FHA론도 3.5% 다운페이를 필요로 합니다.)
• Mortgage insurance 가 필요하지 않습니다 (FHA론 경우 Mortgage insurance를 필요로 합니다. 따라서 그만큼 매달 내는 몰게지 페이먼트 액수가 적어 집니다.)
• Appraisal (주택 감정가) 가 필요하지 않습니다. (모든 론들은 은행에서 돈을 빌려줄 만한 가치가 있는 집인지 감정사가 나와 주택 감정을 하고 은행이 원하는 조건에 맞지 않는 집일 경우 론을 내어 주지 않습니다. 하지만 이 HomePath 론은 감정이 필요 하지 않아, 은행 융자를 받는 데 아주 적은 제한을 받게 되는 것이지요.)
• * 1 가족 주택이나 2-Plex 에 한해 단 10% 만의 다운 페이로 투자가 가능합니다. (요즘 투자자들에게 제공되는 론은 대체로 30-50%의 다운페이를 요구하는 것에 비해 적은 투자액으로 투자를 할 수 있습니다.)
• 게다가 본인 거주 주택일 경우 은행에게 사려는 주택 가격의 최대 6% 까지 클로징 가격과 (Closing Cost) 수리 비용 도움을 받을 수 있습니다.
• 특히 투자자일 경우 최대 10채의 집까지 투자가 가능합니다. (생각해 보세요. 그 전에는 1채에 투자 할 수 있는 다운페이 만으로 집을 3채에서 5채 까지 투자할 수 있습니다. 이런 기회는 정말 자주 오지 않는 기회 입니다.)

게다가 아직은 오바마 대통령이 사인을 하지 않은 상태이지만 새로이 제공된 Economy Stimulus Package가 통과가 되면, 그전에는 $7,500 Tax Credit으로 제공 되었던 First Home Buyer 프로그램이 $8,000 First Homebuyer Benefit으로 바뀌게 됩니다. 이것은 그전에는 $7,500 을 10년에 한해 갚아야 하는 것이 였지만, 이번 것은 정부에서 제공하는 $8,000을 갚지 않아도 되는 것으로 알려져 있습니다. 단 이 정부 프로그램은 단기간에만 실행될 것으로 예상하고 있습니다. (6개월에 한 할 것이라는 소문입니다. 만약 집을 사려는 구매자라면 더이상 기다리지 마실것을 적극 권장해 드립니다.) 더 자세한 소식은 소식받는 즉시 알려 드릴께요.

더 자세한 것을 이메일 min_park@kw.com 이나 전화 480-252-6198로 연락 주세요.

Although it has not yet been passed into law, the $15,000 tax credit highlights include:

• The $15,000 tax credit can be taken over 1 year or 2 years
• It doesn’t have to be repaid
• It applies to anyone who buys a home, not just first time home buyers
• It is a credit – not an interest free loan as the $7,500 credit was
• It is for the lesser of $15,000 or 10% of the purchase price of the home
• Is allowed for homes that are bought within one year of when the bill is passed

In addition to these highlights, there is a provision for anyone who had the currently claimed the $7,500 tax credit that is available that they don’t have to repay it, whereas if the bill doesn’t pass, they have to repay the $7,500 over time.

Will this $15,000 tax credit fix everything that is wrong in the real estate market? I doubt it – but I think it will definately help!

Chandler Arizona Mortgage RAtes for February 9 2009

살고 있는 동네에 따라 다소 차이는 있지만 요즘 마켓의 20%는 차압된 집이라고 해도 과언이 아닌게 요즘 정세 입니다. 그러다 보니 집을 사는 구매자들이 알아야 할 점들이 하나 둘 눈에 보이더라구요.. 그래서 몇 가지 적어 봅니다.

1. 대체로 단기간에 집을 장만 할 수 있습니다. 대체로 오퍼를 넣으면 대답은 3-5일 내에 들을 수 있으며, 오퍼가 은행에서 받아 들여진 후 부터 45일내에 클로징을 할 수 있습니다.

2. 모든 Foreclosure 집들은 AS-IS로 구매가 성립 됩니다. 이미 은행은 많은 돈을 차압을 통해 잃은 상태 이기 때문에 집에 관련된 수리나 정비는 하지 않습니다.

3. 차압을 통하여 집이 은행 소유로 있기 때문에 집에 관련된 열쇠는 중간에서 분실 되어 집을 장만 하였을 때에 모든 열쇠가 구비 되어 있지 않은 경우가 대다수 입니다.- 게다가 누구 손에 집 열쇠가 있을 지 모르니, 이사 후 모든 열쇠를 새로히 바꿀 것을 권유해 드립니다.

4. 마켓에 나온 집 가격보다 낮게 오퍼를 넣을 수 있습니다. – 대부분 분들이 오해 하는 경우 입니다. 은행에서 차압하여 나온 집들 모두가 현시세 보다 항상 낮게 나온 것은 아닙니다. 그렇기 때문에 항상 현시세와 맞추어 보아 오퍼를 넣을 것을 권합니다. 하지만 너무나 터무니 없는 가격을 가지고 흥정 하는 것 또한 주의 하셔야 할 요소 입니다. 리스팅 가격을 깎는 대신 요즘은 은행에게 클로징 가격 (Closing Cost Allowance)나  수리비 지원 (Repair Allowance)를 통해 집 구매자들이 가격을 낮추기를 많이 합니다.

5. FHA Loan으로 집을 장만하려 한다면, 사려는 집의 상태가 당장 이사 들어가서 살 만한 집의 상황이 아니면 론을 받을 수 없습니다. 그렇기 때문에 부엌에 Stove가 없으면 수리비 지원(Repair Allowance)를 받아 새 Stove를 넣을 수 있습니다.

6. 이미 차압된 집은 은행에서 집을 팔았을 때 집 구매자에게 Clean Deed (하자가 없는 집 문서- 집에 딸린 빚이 없는 깨끗한 집 문서)를 넘겨야 하기 때문에 밀린 HOA fee나 혹 밀린 Tax문제가 없습니다. 그것에 대한 걱정은 버리세요.

더 궁금한 점 있으시면 언제든지 Min_park@kw.com으로 이메일 주시거나 480-252-6198로 전화 문의 하세요.

1. Where is the garage door opener?
2. How long does it take the lender to sign the final paperwork?

By asking these two questions up front,  you will save yourself more than a few headaches – and possibly some money because of a delayed move or an emergency call to the “garage-door-opener-guy”.

Where is the garage door opener?

Most homes today have electric garage door openers – everyone knows this. What you may not know, is that whenever a house goes through foreclosure, for whatever reason – the garage door opener seems to dissappear. Just by making a mental note of this, you can easily fix this problem by going to your local Home Depot (or Lowes) and buying a new one and programming it so that it works for the garage door.

Programming a new garage door opener is easy on any given day during ”normal” hours – but if you forget to ask about the garage door openers and need to get in at 11pm on Sunday as you are taking your first load of stuff to your new house?

It isn’t so easy to do then.

How long does it take the lender to sign the final paperwork?

After you have signed all of your documentation to buy the home from the lender, it then will go to the lender for the authorized signatures there. Sometimes this takes a day. Sometimes it takes a day longer than it should. Sometimes it takes 5 days.

The point is that if you are planning on having to move out of your current apartment or home into a new one – give yourself a window of time to move. If you have everything for your move planned right down to the minute, you run the risk of getting yourself into a situation where you haven’t gotten the keys to your new home yet because the lender hasn’t signed the paperwork.

When do lenders usually sign the sellers portion of the paperwork? Whenever they feel like it.

Of course there are other questions to ask when buying a bank owned property… but by asking these two questions, you can potentially save yourself some heartache and pain when it comes to the moving process!

Chandler, Arizona Mortgage Rates for February 2, 2009

While prices have come down, it’s interesting to see that the average days on market and the total number of homes for sale seem to be staying (somewhat) the same …

전체 피닉스 남동부 지역 총 매물량 (12/23/2008-01/23/2009):9,372, 그중 Sold:864, Pending:1,292, Expired: 954 , Cancelled: 775, Month on Hand (총 매물량을 판매하려면 걸리는 시간): 10.84 month — a balanced market would be 3-4 months (안정된 마켓일땐 주로 3-4개월 걸림)

지난 달과 비교 분석 해보면, 매물량은 약 433채나 줄어든 상태이며, 그 에 비해 판매가 된 집은 45채 정도만 줄어든 상태로 지난달에 비해 매물량이 많이 준것에 비해 판매량은 꾸준함을 보이고 있습니다. 또한 Pending 도 지난 달 1,199 에서 이번 달 1,292 로 집이 팔리려고 에스크로에 들어간 집들의 숫자도 증가된 상태 입니다.

이것은 작게 나마 팔려고 내어 놓은 집의 숫자가 줄고 사려는 사람들의 수는 꾸준하거나 향상된 상태를 보이고 있다는 얘기입니다. 요즘 저 스스로도 집을 사려는 구매자가 점점 느는 것을 느낄수 있는데요, 2009년 첫 달을 시작하여 구매자가 점점 늘고 매물량이 줄게 되는 상황을 계속 유지 하게 된다면 그것은 더 이상 집 가격의 인하 보다는 현상 가격 유지 및 집 가격 상승을 보게 될 것이라는 예상 입니다.

이제껏 집 가격의 최대로 저하 되었을때만 기다렸던 집 구매자들이라면 지금 이 기회 놓치지 마세요.

For about 20 years now, residents from around the Valley have attended various events at CCA, as well as students from the adjoining Chandler High School who utilize the facility for daily classes.  Appreciating its depth of history and focus on the future, it’s time someone put some more thought and money towards a much needed renovation.

With over 100 items on their “to do” list and a $15million bid, it looks like the Chandler Center for the Arts is finally going to have their day.  I, for one, am thrilled to see it finally happen for them.

Public forums for the renovations are open to the public.   There’s one scheduled for today and another on Thursday, 1/22 – both at 7pm at the Center (250 N. Arizona Ave – corner of Chandler Blvd/Arizona Ave).

For additional information, you can read an open letter from Katrina Mueller, General Manager, Chandler Center for the Arts or read about it in the East Valley Tribune

Q: 왜 오퍼에 대한 대답을 듣는데 까지 시간이 오래 걸리나요?

A: 완벽하지 않은 서류가 문제이지요. 숏세일에 들어간 집 주인은 반드시 개인 재산에 관련된 서류 일체와 세금 보고서, Hardship Letter (집 주인이 숏세일을 해야하는 이유가 적힌 편지로 은행에 제출함)와 그밖의 은행 관련기관이 요구하는 서류를 체출해야 합니다. 대부분의 경우 숙련된 비서들에 의해 완벽하지 않은 숏세일 패키지(숏세일 요구서)는 맨 뒤로 밀려나게 됩니다.

Q: 얼마나 많은 숏세일 파일을 현재 담당하고 있습니까?

A: 거의 400 파일 정도요, 그 중 100 파일 정도가 숏세일을 처리 할 수 있는 파일들이지요. 나머지는 완벽하지 않다고 생각하시면 됩니다.

Q: 집이 개인 소유냐 LLC로 소유된 것이냐에 따라 숏세일 차이가 있나요?

A: 차이점이 없습니다.

Q: 집주인이 어떤 이유로 인해 숏세일을 요구하는지 이유에 따라 시간이 달리 걸리나요?

A: 집 주인이 왜 숏세일을 해야하는지 이유를 밝혀야 합니다만 이유 내용은 관계가 없습니다. 정당한 이유만 있으면 가능합니다.

Q: 왜 집감정사 (Appraisal) 대신 BPO (Broker Price Opinion : 부동산 브로커 가격 감정 소견)으로 집 가격을 감정하나요?

A: 이유는 싸고, 신속하며, 게다가 일반 감정서보다 간편하게 정리되어 있기 때문입니다. (주로 2장 내외)

Q: 그렇다면 BPO (Broker Price Opinion)는 얼마나 걸리나요?

A: 대체적으로 10일 정도 걸립니다. 그 전에 먼저 완벽한 숏세일 패키지를 필요로 합니다. 저희는 완벽한 숏세일 패키지에 한하여만 BPO를 시작합니다. 그리고 그 정보들은 저희 회사 감정 기관에 의해 검토 됩니다.

Q: 가격을 낮게낸 오퍼는 자동으로 거절을 당하나요?

A: 그렇다고 할 수는 없습니다. 저희에게는 저희가 예상하는 금액과 한도액이 있습니다. 또한 어느 정도 금액까지 손해를 보는 한에서 오퍼를 받을지 결정을 하지요. 왜 오퍼 금액이 낮은지 왜 그 금액으로 저희가 오퍼를 받아야 하는지 이유를 설명하세요. (FYI: 그렇기 때문에 전문적인 지식이 있는 리얼터와 숏세일을 처리 하십시요. 숏세일에서는 시간이 절대적입니다. 숏세일로  처리 할 수 있는 일을 차압으로 가지 않게 하는 데에는 절대적으로 숏세일 지식이 있는 리얼터와 일을 해야 합니다.)

Q: 만약 숏세일이 시작 되었다면 차압을 연기해 줍니까?

A: 숏세일로 처분하기까지 가능성이 있는 경우에는 그렇습니다.

Q: BPO를 받은 후에 가격을 조절할 때도 있습니까?

A: 아니요. 저희가 그럴 이유가 없지 않습니까? 집 가치는 변하지 않는다고 생각합니다. 게다가 저희는 BPO 결과를 밝히지 않습니다.

Q: 숏세일 하기전에 집을 팔려고 내놓아야만 숏세일을 할 수 있나요?

A: 아니요 그렇지 않습니다. 집이 내놓지 않았어도 집을 살 구매자나 투자가가 있으면 저희가 직접적으로 연락을 취해 숏세일을 진행 할 수 있습니다.

Chandler, AZ Mortgage Rates 1/5/2009                                                         Provided By Justin McHood – Arizona Mortgage Team

The median single family home price as of January 04 2009 for CHANDLER is $292,225.

With a Market Action Index as of January 04 2009 at 16.27, CHANDLER is currently a buyer’s market.

Days On Market of homes in CHANDLER, AZ.  The average property in CHANDLER as of January 04 2009 has been on the market for about 134 days.

Price Per Square Foot of homes in CHANDLER, AZ.  The median price per square foot for homes in CHANDLER as of January 04 2009 is about $138.

Inventory of homes in CHANDLER, AZ. Homes for Sale – There are about 1,947 properties on the market in CHANDLER as of January 04 2009.

Information Provided by & Copyright © 2009 Altos Research LLC. All Rights Reserved.

Grand Canyon 비디오 링크

 

웅장함과 아름다움을 동시에 모두 지닌 세계속의 경관 중에 하나인 그랜드 케년은 아리조나를 방문한다면 꼭 가봐야 하는 곳입니다. 1마일(1600 미터)가 넘는 절벽이 277 mile 에 걸쳐 펼쳐져 있습니다. 그랜드 케년 네셔널 파크 ( Grand Canyon National Park-GCNP)은 미국 내 가장 많은 방문객이 찾는 공원으로 10위 안에 들며, 매년 5백만명이 넘는 사람들이 방문합니다. 그렇기에 그랜드 케년으로 오기 전 충실한 여행 계획이 중요합니다.

공원 입장소로 부터 갈 수 있는 공원들은 South Rim, North Rim 그리고 Eastern Edge가 있습니다. 그랜드 케년의 Western Edge는 Hualapai 인디안 보호구역을 지나는 길을 통해 가실 수 있습니다.

그랜드 케년이 대체로 플래그 스태프(Flagstaff)와 윌리암스(Williams)에서 가깝기 때문에 대부분 방문객들은 그랜드 케년의 South Rim을 여행합니다. 여기 South Rim에서 방문객들은 공원내 많은 공공 시설들과 공원 본부 시설을 만날 수 있습니다. 공원 시설들은 여러 호텔들과 식당, 빨래 시설, 샤워 시설, ATM 시설을 갖춘 은행과 자동차 정비센터 들을 갖추고 있습니다.  또한 케년으로 부터 6마일 남쪽에 위치한 도시 Tusayan 으로 가면, 그랜드 케년 상공소를 더불어 주유소,호텔, 음식점과 상점들을 만날 수 있습니다.

케년에 도착하면, South Rim 방문객 센터나 Canyan View Information Plaza (CVIP) 로 부터 각종 정보가 들어 있는 소책자, 지도 그리고 공원에 관련된 다른 정보들을 제공 받을 수 있으며 그 곳에 위치한 non-profit 책방과 선물 가게를 이용 할 수 있습니다.

공원내 여러개의 주차장을 겸비하고 있으나, 여름기간과 주말에는 많은 인파들로 인해 주차 공간을 찾기 어려울 때가 있습니다. 이 곳 주차 순찰대원들은 방문객들이 주차 후 무료 셔틀 버스를 이용 할 것을 권하고 있습니다. 버스들은 Village Loop, Hermit Road Loop 그리고 Kaibab Trail Loop 이렇게 3가지 경로로 운영 됩니다. 이 외에 많은 방문객들이 이용하는 방법은 여행을 Williams (그랜드 케년 남쪽으로 한시간 정도) 에서 시작하여 Grand Canyon Railway (그랜드 케년을 통과하는 기차)를 이용 하는데 이것은 Williams  에서 Canyon으로 3-5 시간 방문 후 다시 Williams로 도착하는 것 입니다.

Xanterra South Rim, L.L.C는 공원내 몇몇개의 호텔을 운영하고 있으며 숙박시설을 비롯해, 캠프 야영지와 RV parks 이 그랜드 캐년 주변 도시 Tusanyan, Valle, Williams, Cameron and Flagstaff에 마련하고 있습니다.

관광객들은 그랜드 케년을 도보, 비행기, 배, 말을 타고, 기차 그리고 IMAX 등의 방법으로 관광할 수 있습니다.

도보 경로는 평평해 쉽게 할 수 있는 경로에서 부터 길이 험해 몇 일에 걸려 갈 수 있는 경로까지 여러 방법이 있습니다. 험한 경로를 택할 경우 Rim 밑에서 하룻밤 지낼 수 있는 허가장이 필요합니다.

헬리콥너와 비행기 투어는 그랜드 케년 밖에 위치한 정해져 있는 비행장과 비행경로를 통해 운영되고 있습니다.

콜로라도 강(Colorado River) 으로 부터 그랜드 케년을 경험하는 것은 아리조나 최고의 자연 경관을 관광하는데 가장 흥미롭고 멋지게 관광하는 것이라 할 수 있겠습니다. 모터 달린 뗏목타기 (래프팅) 방법은 대체로 6-8일이 소요되며, 노를 저어 하는 관광은 10-14일이 소요 됩니다. (더 길게 여행하는 방법도 있습니다.)  이 관광은 주로 Page에 위치한 Lees Ferry에서 시작합니다. 좀 더 단기간 관광은 4-9일이 걸리는데 이 것은 Phantom Ranch 중간 지점에서 갈아 타는 것으로 케년 위쪽이나 아래쪽 둘 중 선택할 수 있습니다. 이 방법은 여행 반은 강을 이용하고 반은 걸어서 여행하는 것입니다. 단일 여행 경로로는 인디안 보호구역인 Hualapai Reservation-그랜드 케년 서쪽에서 시작하며, 반나절 관광은 Page에 위치한 Glen Canyon Dam에서 시작합니다.

자세한 여행 방법은 http://www.arizonaguide.com/Section1.aspx?sid=7 나와 있습니다.

전체 피닉스 남동부 지역 총 매물량 (11/1/2008 – 12/2/2008):9,805, 그중 Sold:909, Pending:1,199, Expired: 907 , Cancelled: 805, Month on Hand (총 매물량을 판매하려면 걸리는 시간): 10.8 month — a balanced market would be 3-4 months (안정된 마켓일땐 주로 3-4개월 걸림)

지난 달과 비교 분석 해보면, 매물량은 약 68 채가 늘어난 상태이며, 그 중 판매가 된 집은 오히려 67채가 줄어든 상태로 지난달에 비해 크게 달라진 것이 없습니다. 또한 Pending 도 지난 달 1,215 에서 이번 달 1,199 로 집이 팔리려고 에스크로에 들어간 집들의 숫자 차도 거의 달라진 것이 없습니다. 반면 Expired 집들의 숫자가 지난 달 619채 에서 이번 달 907채로 288채가 늘어난 것으로 보아, 이번 연휴로 집을 팔려고 내 놓았던 집 주인들이 연말이 끝날 때 까지 잠시 매매를 보류한 것이 아닐까 하는 짐작입니다.

끊임 없이 변화하는 주택시장, 2명의 주택 매입자를 따라 다니며 집을 사는 것과 집을 빌리는 것에 따른 장점과 단점을 찾아 봅니다. 밑의 링크를 클릭 하시면 비디오를 보실 수 있습니다. 영어로 되어 있습니다.

Renting versus Buying

• Pay on Time (날짜에 맞추어 납부) = 35%

• Revolving Debt Ratio (신용 카드 빚과 한도액과의 비례 정도) = 30%

• Length of Credit History (신용내역의 기간의 길이) = 15%

• Credit Mix (신용 종류의 다양함) = 10%

• Inquiries (신용 조회수) = 10%

1. Pay on Time – 말 그대로 빚은 제 시간에 갚은 기록입니다. 돈을 빌려 주는 (융자자) 입장에서는 가장 중요하게 생각하는 것이 차용자( 돈을 빌리는 사람)가 빌린 돈을 제 때 갚을 수 있을지 없을지의 여부를 아는 것이겠지요. 따라서 납부액이 연체되지 않게 하는 것이 크래딧 스코어를 높여 관리를 잘하는 첫번째 일이겠지요. 만약 납부액이 밀린 기록이 있다면 30일 연체 기록이 60일 90일 연체 기록 보다는 훨씬 낫겠지요?

2. Revolving Debt Ratio – 대체로 리볼빙 계좌라 함은 대부분의 크래딧 카드 (신용 카드)를 얘기 합니다. 아시는 바와 같이 신용 카드에는 융자 한도액이라는 것이 있는데 이 한도액과 지금 현재 쓴 금액과의 비례차가 크래딧 점수에 영향을 미칩니다. 주로 50%를 기준점으로 삼고 있습니다. 예를 들어 신용 카드 한도액이 $5000 인 경우 $2500 미만으로 빚을 가지고 있다면 크래딧 점수에 긍정적인 영향을 끼치고 갚을 빚이 50% 넘을 경우 ($2500)보다 많을 경우엔 크래딧 점수에 부정적인 영향을 줍니다.

3. Length of Credit History – 신용 기간의 길이가 길수록 신용 점수에는 좋게 작용합니다. 따라서 처음 오픈한 (가장 오래된) 신용 카드가 융자액이 적다는 이유로 닫아서 없애는 것 보다는 한도액을 높여 달라고 부탁하거나 이자율를 낮춰 달라고 요구를 하여 계속 가지고 있는 것이 크래딧 점수에는 좋게 작용 합니다. 그렇기에 그 계좌를 계속 가지고 사용 하실 것을 권합니다. 가장 좋지 않은 경우로는 여기 저기 카드 회사에서 날라오는 0% 융자률을 보고 매번 크래딧 카드를 바꾸어 사용하는 경우입니다. 이 때 크래딧 점수에는 상당히 마이너스로 영향을 미칩니다. 이 점 유의 하세요!

4. Credit Mix – 많은 분들이 오해 하시는 점 입니다. 여기서 크래딧 믹스란 크래딧 카드 회사의 종류(visa, master, amex or discover)를 따지는 것이 아니라 계좌 종류(경향)를 따지는 것입니다. 주로 가지고 있는 신용 계좌가 Revolving Account (크래딧 카드 계좌) , Installment Account (자동차나 집에 관련 계좌- 매달 같은 금액으로 갚아 나가는 빚)의 종류의 다양함이 크래딧 점수에 영향을 미칩니다. 특히 이 중 자동차 페이먼트의 기록 여부는 신용기관에 따라 다소 정도의 차이점은 있으나 크래딧 점수에 아주 크게 영향을 주는 것으로 알려져 있습니다.

5. Inquiries - 신용 조회수는 크래딧 점수에 있어 10%의 영향점을 가지고 있어 신용 점수 (Credit Score)를 조회 할 때 마다 기록에 180일 남아 있게 됩니다. 따라서 자주 신용 카드를 바꾸거나, 아파트 계약을 바꾸는 등의 행위는 앞에서 얘기한 #3 (신용기간의 길이) 에 마이너스로 작용함과 동시에 새로 신용 계좌를 오픈하기 위해서는 신용 조회를 해야 하기 때문에 또 마이너스로 영향을 주게 됩니다. 따라서 가급적이면 신용 조회를 너무 자주하지 않게 하는 것도 크래딧을 좋게 하는 방법입니다.