A insatisfação do comprador de imóvel em que, de inopino, é surpreendido por algum órgão ambiental, impedindo-o de construir devido a área ser de preservação ambiental, agora pode ser causa para um processo de anulação do contrato de compra e venda combinado com danos morais e materiais.

É um grande avanço, já que é notoriamente obrigatório que a imobiliária, responsável pela boa-fé e pela informação do imóvel, avise ao comprador que o imóvel situa-se em área de preservação ambiental, em prol da Teoria do Risco do Empreendimento, já que uma empresa que atua no ramo imobiliário deve assumir os riscos que sua atividade proporciona, como bem acentuou os recentes julgados abaixo assinalados, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:

Agora esperamos que o problema em que vivem muitas pessoas, onde compram imóveis para viver, não sejam enganados por grandes imobiliárias com o fim de passar imóveis sem qualquer responsabilidade, boa-fé e lealdade, sendo obrigação dos mesmos todas as informações necessárias que abrange o terreno, sob pena de danos morais e materiais, além da nulidade do contrato de compra e venda.

Antes de adentrarmos ao assunto que buscamos, no que condiz com a importância de Auditoria Ambiental nas Licenças Ambientais, mister conceituar o que vem a ser a famosa Auditoria Ambiental.

O BIRD (Banco Internacional para Reconstrução e Desenvolvimento) conceitua como: “um instrumento para determinar a natureza e a extensão de todas as áreas de impacto ambiental de uma atividade existente. A auditoria identifica e justifica as medidas apropriadas para reduzir as áreas de impacto, estima o custo dessas medidas e recomenda um calendário para a sua implementação. Para determinados projetos, o Relatório de Avaliação Ambiental consistirá apenas da auditoria ambiental; em outros casos, a auditoria será um dos componentes do Relatório”. Conceito notoriamente vasto, diante das várias legislações que regulam o assunto no mundo, cada um com suas particularidades.

Um bom conceito é do nosso Tribunal de Contas da União, que define a Auditoria Ambiental, dizendo que: “é o conjunto de procedimentos aplicados ao exame e avaliação dos aspectos ambientais envolvidos em políticas, programas, projetos e atividades desenvolvidas pelos órgãos e entidades sujeitos ao seu controle” (Manual de Auditoria Ambiental. Brasília, TCU: 2001).

Diante deste pequeno intróito, também é interessante nós analisarmos como uma pessoa se torna um Auditor Ambiental

Como nos cursos profissionalizantes, várias faculdades e instituições, mais especificamente ligadas ao assunto meio ambiente, oferecem cursos de “Auditoria Ambiental”, onde o aluno, ao final do curso, recebe um certificado de Auditor Ambiental, porém, a maioria dos cursos, nos dias atuais, tem mensalidades acima de qualquer outro curso técnico, um dos obstáculos para o aprimoramento do Licenciamento Ambiental no presente e futuro.

É certo a assertiva de que a Auditoria Ambiental é um instrumento qualificado para sustentar e aprimorar os Licenciamentos Ambientais, devido sua qualificação técnica e sua especialidade de gestão ambiental em empresas potencialmente poluidoras, bem como um mecanismo concreto de decodificar com rapidez as soluções que permeiam num Licenciamento Ambiental e nos Estudos de Impacto Ambiental, como em outros tantos Estudos Ambientais relativos às Licenças Ambientais.

Portanto, a Auditoria Ambiental é uma ferramenta que entra no sistema de gestão ambiental garantindo a execução rápida e qualificada das Licenças, e assim, dos empreendimentos, que são notoriamente morosos devido à burocracia e a falta de qualificação técnica.

Sendo assim, os mecanismos que o Licenciamento Ambiental deve concretizar para seu controle eficaz são vários, dentre eles podemos enaltecer, entretanto, a Auditoria Ambiental, devido sua particularidade técnico-profissional, independente do Poder Público. Temos outros mecanismos, como a própria sociedade, que se vale das Audiências Públicas para discordar de qualquer Licenciamento, necessário para a própria sociedade controlar, não somente o empreendimento, mas também os órgãos governamentais responsáveis pelas Licenças, que nem sempre estão ao lado da lei, da sociedade, mas ao lado do empreendedor, seja por causa do capital, ou da política.

Entre os mecanismos, no entanto, também podemos citar o Ministério Público, o fiscal da lei, que deve sempre ser ouvido onde se discute o meio ambiente, por ser matéria de ordem pública, de interesse público, e bem da coletividade, das presentes e futuras gerações. O Parquet, seja estadual ou federal, deve fiscalizar os Licenciamentos Ambientais como forma de controlar os órgãos governamentais a aplicar a lei corretamente, sem desvio de finalidade, bem como orientar os cidadãos sobre aquele assunto em pauta, sempre defendendo o bem público e resguardando o meio ambiente ecologicamente equilibrado, matéria de âmbito constitucional e fundamental do cidadão.

Outro mecanismo de controle das Licenças aqui em tela, é o Poder Legislativo, tanto Federal, como Estadual, Distrital ou Municipal, haja vista ter a função típica de controle dos atos do Poder Executivo, e nesse diapasão, se engloba os órgãos públicos que autorizam os Licenciamentos Ambientais.

Com isto, de forma breve, podemos observar que os mecanismos de controle das Licenças Ambientais são, v,g,: a sociedade, o Parquet, o Poder Legislativo, e podemos também encaixar neste contexto exemplificativo a Auditoria AmbientaL, que seria instrumento hábil e legítimo para instrumentalizar e controlar os Licenciamentos, devido as suas particularidades de conhecimento técnico da matéria ambiental. Fora a auto-tutela, da própria Administração Pública, através de sua hierarquia administrativa e seus poderes de administração.

Frisa-se, é importante para todo empreendimento, também como forma de segurança jurídica para ambos os lados, seja do empreendedor, seja do Poder Público, a não coexistência de burocracia com desenvolvimento sustentável. A Emenda Constitucional n. 45 trouxe, no ordenamento jurídico constitucional, o Princípio da Celeridade, que antes era também Princípio, mas o legislador, até mesmo por inconformismo com a lentidão dos atos estatais, fez garantir a sociedade a celeridade como Princípio Constitucional dentro do sistema brasileiro, a ser adotado, e inclusive, em todos os setores, o que se insere também no setor executivo estatal, ou seja, nos setores que são responsáveis pelo procedimento administrativo de Licenças Ambientais, correlacionado com o Princípio da Eficiência da Administração.

Burocracia, termo latino burrus, usado para indicar uma cor escura e triste, teria dado origem à palavra francesa bure, usada para designar um tipo de tecido posto sobre as escrivaninhas das repartições públicas, é hoje, o maior problema do Estado brasileiro, em todos os setores, seja Legislativo, Executivo ou Judiciário, a burocracia é a marca rochosa de um Estado que valorize a eficiência e a celeridade dos seus procedimentos, bem como o desenvolvimento econômico, que se torna notoriamente prejudicado.

O procedimento de Licenciamento Ambiental é burocrático, talvez devido a ser uma matéria não tão contemporânea, talvez pela interdependência de várias matérias, como o Direito, a Biologia, as Ciências Sociais, a Ecologia etc, talvez diante do legislador dar importância ao tema, consoante as problemáticas da degradação ambiental pelas sociedades capitalistas e por ser matéria de índole constitucional, entretanto, o desenvolvimento econômico impreterivelmente necessita de simplicidade e transparência técnica nos Licenciamentos Ambientais.

Nos dias atuais, o procedimento legal de Licenças Ambientais deve ser otimizado, pois, no que tange ao regramento massivo do instituto em tela, o empreendimento e o desenvolvimento econômico podem ser afetados pelas discrepâncias e falhas da lei que o regulam, não podendo fazer prevalecer, portanto, a burocracia, senão estaríamos proliferando a idéia de que o desenvolvimento sustentável é ruim para a economia, o que não pode ser argumentado.

Assim, a forma que a lei estabelece o Licenciamento Ambiental é burocrática e perigosa, devido aquelas afirmações acima exclamadas, no entanto, devemos buscar sempre a otimização, a eficiência, a celeridade da máquina estatal, todavia, respeitando o meio ambiente ecologicamente equilibrado, concluindo, a evolução social tem que se educar e se qualificar para atender os desafios do novo paradigma de desenvolvimento, a sustentabilidade dos recursos naturais, a fim de aprimorar seus procedimentos e também seus cidadãos, particulares e públicos, para a oxigenação do desenvolvimento econômico eticamente correto com a proteção ambiental, frisando o desenvolvimento sustentável. A burocracia, a falta de controle e qualificação não podem ser óbices ao desenvolvimento sustentável, cabe a nós combater os males do sistema.

Inicialmente, frisa-se que o instrumento legal mais importante para a gestão urbano-ambiental é o Plano Diretor, devendo ser o molde de toda cidade que queira fazer um planejamento urbano satisfatório para o futuro, porém, não omitindo outros diplomas, como as normas ambientais e todas que envolvem o tema “cidade”, pois Direito Urbano-Ambiental é matéria interdisciplinar.

Temos que expor claramente que gestão urbana e gestão ambiental devem caminhar juntos dentro da instrumentalização do Plano Diretor, que cabe aos legisladores, e, com mais importância, à sociedade, regular e ditar normas que combinem estas duas vertentes, o meio ambiente e a política urbana, para que o Plano Diretor se torne meio para consumar a urbanização concretamente.

Para isso, os setores sociais, como as comunidades, devem se reunir e irem aos encontros para a formulação do Plano Diretor municipal, a participação efetiva dos particulares, ademais daqueles que sentem falta de políticas urbanas, é de principal importância para a eficácia de um Plano Diretor capaz de atender as necessidades primordiais de determinadas áreas que ainda não há uma urbanização regular, como no caso das “favelas”.

Entretanto, para que não haja afronta ao meio ambiente, o Plano Diretor deve englobar em seu caminho as “favelas”, não apenas para evitar a degradação ambiental natural, que também é um motivo relevante, mas para todas as outras formas de política urbana, como o saneamento e a construção de obras e vias públicas decentes sejam feitas. Pois o problema dos setores que não são atendidos pelo Poder Público é a falta do próprio Direito, das garantias constitucionais, e um dos meios para a entrada do Direito nestes setores é a urbanização, através do Plano Diretor, frisa-se, com a participação social, alcançando o que dita nossa Carta Magna, a dignidade da pessoa humana.
Os impactos a serem evitados no meio ambiente, seja artificial ou natural, já tem instrumento, que são os estudos de impacto ambiental e de impacto de vizinhança e várias outras normas, no entanto, como foma de coibir fortemente, o Município, através do seu Plano Diretor, deve regrar comportamentos a serem observados no que tange a proteção do meio ambiente, consolidando as normas ambientais dentro do próprio estatuto urbano, com conteúdo local, interligando os ramos jurídicos e estimulando a formação de uma cidade que queira crescer sem problemas no futuro, como o crescimento de “favelas” e degradação de florestas nativas, a poluição dos afluentes, rios e lagos, a poluição sonora, construções irregulares etc.

Mister enaltecer que a legislação ambiental, o Plano Diretor, e todas as outras normas atinentes ao assunto “proteção urbano-ambiental”, devem haver em suas formulações sempre a participação social, haja vista ser o problema uma questão de comunhão de interesses dos particulares mais necessitados, e o Plano não deve ser produzido somente pelos vereadores, mas com estas pessoas que sabem e ditam o que faltam e o que precisam dentro de suas comunidades carentes.

O problema dos impactos deve ser compreendido em duas searas, o primeiro entendido como a normatização do Plano Diretor para coibir os impactos nos setores que falta urbanização efetiva, onde o próprio Direito não chega, que são os casos das “favelas”, e a outra seara a do próprio crescimento citadino, no que se refere à industrialização, como a poluição do ar, sonora, dos rios, lagos, nascentes, como a desfragmentação do trânsito caótico, entre tantas outras, o Estatuto da Cidade, através do Plano Diretor, deve ser embasado num projeto de política urbana voltada para a melhor qualidade de vida do cidadão, não só daquele cidadão que se encontra na área rica da cidade, mas de todos, pois que devemos ter em mente que a partir de 1988, ficou instaurado em nosso sistema a gestão urbana democrática, deve-se pautar a urbanização hoje aos mais necessitados, aos que ficaram esquecidos no decorrer de nossa história, culpa de nossas gerações passadas, que não souberam administrar com igualdade as diversas facetas de nossa sociedade, privilegiando apenas os setores que lucrassem mais capital, deixando à margem os setores dos trabalhadores e empregados.

Sendo assim, a teoria dos ordenamentos setoriais e a gestão democrática urbana devem ser entendidos como rumos ao novo Estado Sócio Ambiental de Direito, a dignidade da pessoa humana, direito fundamental, de todo e qualquer cidadão, seja morando na favela ou no condomínio fechado, deve ser atendido e respeitado, o Direito deve entrar nos setores que não são acolhidos pelo mesmo, e uma das primazias é o Direito à Cidade, a urbanização concreta e efetiva destes setores menos favorecidos, ou nada favorecidos, é o caminho para a modernidade de cidades com taxa de crimes menores e alfabetização maior, o Direito Urbano-Ambiental é o ramo que mais aproxima a sociabilidade e a organização social que qualquer outro ramo, pois aplica-se o Direito de forma combatente, equacionando raízes de direitos que os cidadãos esperam receber, e se recebidos, torna-se o conceito jurídico de democracia mais real, bem como o da dignidade da pessoa humana, da igualdade, da saúde, da educação, do lazer, da cultura, do homem civilizado e democrático.

Preliminarmente, devemos tecer algumas considerações importantes acerca do assunto em pauta, para uma abordagem crítica e aberta sem idealismos, mas com conteúdo concreto e coordenado.

A partir de 88, com a Constituição Federal, várias “decisões políticas fundamentais” que a sociedade objetivava na época foram transformadas em Princípios e normas a serem obedecidas primordialmente, devido a sua grande valia dentro do contexto social. Com isso, merece destacar algumas delas que envolvem o tema “política urbana”, que são, inclusive, direitos fundamentais: direito à vida; direito à saúde; direito à moradia; direito à sadia qualidade de vida; direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado; direito ao lazer; e vários outros que complementam a base de um sistema que valorize em seu ordenamento conjuntural a gestão urbanístico-ambiental1.

Diante de tantos direitos constitucionais fundamentais positivados, o Direito Urbanístico de hoje deve pautar-se pela necessidade de sua implementação devido a carência notável de gestão eficaz habitualmente vividos no meio social, haja vista os diplomas infra-legais serem existentes, a falta de aplicação e qualificação administrativa são pilares de uma política urbana frágil e falha, tornando-se utopia frente aos direitos fundamentais a serem observados.

O nascimento do novo ramo jurídico – Direito Urbanístico, claramente é um fato vantajoso, no entanto, deve-se enaltecer que sempre teremos que estudar a política urbana em conjunto com a proteção do meio ambiente, ou seja, com a gestão ambiental sustentável, para uma urbanização sempre voltada para a sadia qualidade de vida do cidadão. São vários os diplomas que regram o planejamento urbano, mas, notório é o seu nascimento real com o Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/01), obedecendo as diretrizes buscadas pela Constituição Federal (arts.183, 1842), como instrumento de gestão urbana de todos os Municípios brasileiros.

O Estatuto da Cidade regulamentou, entretanto, os artigos constitucionais de política urbana, consagrando a implementação real do Direito Urbanístico nacional, tendo como finalidade a evolução das cidades urbanas dentro de um regramento que prima pelo desenvolvimento social sustentável do sistema, buscando o uso regular da propriedade urbana individual em prol do coletivo, leia-se, a função sócio-ambiental da propriedade; o bem estar do cidadão; a segurança e o equilíbrio ambiental do Município.

Frisa-se dentro do Estatuto da Cidade o instituto do Plano Diretor, que tem o sentido de gestor urbanístico municipal, aplicando as regras de política urbana, fazendo-se assim o desenvolvimento urbanístico pautado sempre em diretrizes delineadas no art. 2A do mesmo diploma. O Plano Diretor é o centro da gestão urbano-ambiental, devido a sua implementação local e programática, ensaiando os ditames buscados pelo Município no uso do solo urbano adequadamente. Destaca-se que o Plano Diretor é, sem dúvida, o projeto mais completo de urbanização dentro do ordenamento jurídico vigente.

Temos outros institutos de suma importância dentro do Estatuto da Cidade, que são os EIA e o EIV3, instrumentos aplicados em construções que podem afetar áreas de vizinhança, bem como áreas ambientais, o que denota-se grande importância em sua efetividade, o que hoje temos, porém, de pouco uso e quase sempre recaindo em lutas judiciais devido à “politização” de setores imobiliários dentro do setor público, afetando a imparcialidade de vários administradores, e até mais, dos legisladores e também dos órgãos judiciais, o mal da corrupção.

Ainda dentro da seara do Estatuto da Cidade, que merece atenção especial, por ser o ordenamento mais completo a respeito de gestão urbanística, temos outros institutos que são aplicados para uma política urbana voltada à função sócio-ambiental da propriedade, como a desapropriação, servidão administrativa, limitação administrativa, tombamento, usucapião especial de imóvel urbano, regularização fundiária, o IPTU progressivo, dentre outros, que têm o condão de coibir o uso irregular da propriedade privada, que hoje tem limites, basada no Princípio da Função Sócio-Ambiental da Propriedade.

O Estatuto da Cidade com certeza é a Lei que mais engloba o direito urbanístico, no entanto, não podemos esquecer outros leis que visam também a gestão urbana, leis estaduais e municipais proliferam a cada ano, e isso se dá, sendo uma das razões, por ser o Estatuto da Cidade não muito maduro, devido a sua denotação generalista acerca de políticas urbanas, necessitando de normas que regularizem vários aspectos específicos para a aplicabilidade concreta de vários institutos já mencionados, bem como outros que visem a gestão urbano-ambiental municipal, mesmo porque o tema “política urbana”, ou “direito da cidade”, como claramente observável, tem cunho de interesse local e sempre demanda evolução legislativa.

Diante do exposto brevemente, nota-se que o direito urbanístico vem ganhando força, o que é bom e aconselhável, um ramo jurídico que especialize-se nesta vertente hoje necessária no mundo contemporâneo, o desenvolvimento urbano-sustentável das metrópoles. Entretanto, não podemos esquecer e é sempre de bom alvitre lembrar que os ordenamentos urbanos, como o Estatuto da Cidade, devem ser interpretados e até mesmo, criados, em consonância com os ordenamentos jurídicos ambientais, para que não haja qualquer afronta ao buscado pelo Direito Ambiental, o desenvolvimento sustentável, Princípio também elencado constitucional e fundamental. A integração entre a política urbana e a política ambiental de desenvolvimento sustentável é o marco a ser buscado no mundo moderno, para que a tutela do meio ambiente se torne eficaz.

Um exemplo real foi o que aconteceu há pouco tempo em Petrópolis, Região Serrana do Rio de Janeiro, no distrito de Itaipava, onde morreram nove pessoas devido as grandes chuvas, onde as mesmas moravam em áreas ribeirinhas, áreas irregulares e sem qualquer atenção do Poder Público. Depois do ocorrido e das manchetes em jornais, só houve liberação de verba do Governo Cabral, e ademais, perguntaram ao Governador o que tinha causado tais mortes, e o mesmo disse que as residências estavam construídas em áreas irregulares, ou seja, se isentando de qualquer culpa.
Esse é talvez o grande problema nacional, a falta de urbanização, a ineficácia do Estatuto da Cidade, do Plano Diretor e dos demais instrumentos legais, a falta de fiscalização pelo Poder Público, a falta de qualidade administrativa, a falta de governabilidade, pois se existissem, não existiriam mortes pela falta, pela falta de urbanização!

No entanto, o problema que alguns doutrinadores apontam é no que tange a obrigação, a imperatividade de o administrador público colocar em prática a política urbana, o que não existe nas leis, e a omissão sempre existirá, quando não houver imperatividade para as governanças aplicarem com eficácia os instrumentos jurídicos, que nesta seara, ainda são apenas programáticas e sem qualquer conseqüência da omissão por parte dos administradores. Assim, os administrados morrem em prol da falta de administração eficaz dos administradores, uma grande hipocrisia, pois que a construção em áreas irregulares acontece quando não há uma política urbana eficaz.

Alguns setores da sociedade também podem ajudar, e bastante, na falta de gestão urbanística, como o Ministério Público, fiscalizando a administração executiva, pedindo explicações e acionando o Judiciário com Ações Civis Públicas em prol do direito coletivo à urbanização; os próprios legisladores fiscalizando os administradores executivos se estão seguindo a lei – função típica do Poder Legislativo, e a sociedade em si, através de Organizações Não-Governamentais com ações jurídicas, educação e protestos, ou até mesmo individuais com ações jurídicas indenizatórias devido a falta do serviço público essencial a sua boa qualidade de vida.

Concluindo, devemos abordar que o ordenamento urbano existe, mesmo que tenha falhas em seu teor, existem regras válidas e boas para uma política urbano-sustentável efetiva, o que não há é a imperatividade dessas medidas, o que torna sempre projetos em projetos, nem sempre virando realmente o que buscam, ou seja, a própria urbanização. O problema histórico pode ser uma das conseqüências da falta de direitos urbanísticos em diversas áreas das cidades, mas não pode ser desculpa preexistente, devemos caminhar em busca de soluções plausíveis e concretas para uma gestão urbanística infalível e moderna, defendendo o meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem como o cidadão que nele se hospeda temporariamente, deixando para as futuras gerações uma cidade sustentável com sadia qualidade de vida, obedecendo o Princípio da Dignidade da Pessoa Humana.