… im Vergleich zum Top in 2007.

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Last updated: November 20, 2009 01:21pm

Values Off 43% From 2007 Peak

NEW YORK CITY-Prices nationwide have fallen 42.9% from their October 2007 peak, according to the latest Moody’s/REAL Commercial Property Price Index report issued Thursday, while Real Capital Analytics says total transaction volume for 2009 will be the lowest of the decade.

The November Moody’s/REAL report, which covers transactions through Sept. 30, notes that monthly price declines appear to be leveling off, although September’s index represented a 3.9% value decline compared to August.

According to the CPPI report, which is prepared for Moody’s by Real Estate Analytics using RCA data, the four months between June and September saw prices fall by an average 3.2%. That compares with a 4.6% decline in values for the previous four-month period.

“Further price declines are almost certain over the short term,” says Nick Levidy, Moody’s managing director, in a statement. “However, it is notable that the pace of deterioration appears to be moderating.”

Similarly, the report points out that transaction volume has been hovering “just below 400″ per month throughout ’09, compared to a monthly average of 1,000 sales last year. In September, the number of deals dipped slightly to 363 while the dollar volume rose slightly to $5.1 billion.

“The relatively tight range of transaction volume we’ve seen over the past year may mean that we have reached our bottom in terms of sales per month,” Levidy writes in the new report. “However, we may see the market bouncing around this bottom for some time before a significant uptick in overall volume is recorded.”

Included in the Moody’s/REAL report is the quarterly National Property Type Indices, which noted an improvement in the third quarter compared to the second for all sectors except office. The 12.2% drop in values for office in Q3 puts the peak-to-trough decline for the sector at 36.2%. In the report’s Top Ten MSAs indices, office prices dropped 19.3%, making office the only sector to experience larger value declines in the top 10 markets than nationally.

Apartment prices, which declined 10.9% in Q3, dropped off less than they had in the previous two quarters. The peak-to-trough decline for apartments is 39.5%. Industrial’s 8.1% decline was considerably less than the record-setting 20.4% drop the sector experienced in Q2, while retail property values showed a minor 2.5% gain after seven consecutive quarters of flat or negative price growth, the report states.

RCA said Friday that total transaction volume this year for the four major sectors and hotels will total just $49 billion, less than half of the 2008 tally and below even the $80 billion recorded in 2001. “While astonishingly low and an excellent illustration of the vast frustration over the still-stagnant credit markets and the interrelated murkiness of the outlook for operating fundamentals and asset pricing for performing and troubled properties alike, the 2009 total represents a modestly improving investment picture,” according to RCA’s latest issue of US Capital Trends.

Across most sectors, asset sales “have moved unequivocally off of their lows from earlier in the year,” according to RCA. “Throughout the fall, sales have been gaining ground month-to-month, as investors gain confidence on pricing for select assets, and some sellers–and lenders–seek to cut their losses.”

Das Projekt „Peter Cooper Village and Stuyvesant Town“ hatte ich im Post “USA: Ein Riese im Gewerbeimmobiliensektor wankt…” schonmal auf die Radarschirme gebracht – damals habe ich allerdings nur englischsprachige Artikel zu dem Thema gefunden. Nun hat sich die Financial Times der Sache angenommen. Unglaublich, was da gerade vor unseren Augen abläuft – aber: [ironie]das GDP steigt und die Rezession ist vorbei![/ironie]

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30.10.2009, 12:14

Manhattan

Teuerster Immobiliendeal der USA vor dem Aus

Es war das exorbitanteste Immobiliengeschäft der Vereinigten Staaten: Über 5 Mrd. $ zahlte ein Konsortium für Stuyvesant Town, um bezahlbare Mittelklassewohnungen zu Luxuslofts umzubauen. Nach Kreditverzögerungen und Gerichtsurteilen droht das Projekt zu scheitern – die New Yorker jubilieren.

von David Caruso, New York

Es gilt noch immer als das teuerste Immobiliengeschäft in der Geschichte der USA: Satte 5,4 Mrd. $ blätterte ein Konsortium um die New Yorker Unternehmen Tishman Speyer und Blackrock 2006, auf dem Höhepunkt der Immobilienblase für einen riesigen Wohnhauskomplex in Manhattan hin, der als Stuyvesant Town und Peter Cooper Village bekannt ist.

Vielen schien der Preis damals empörend hoch. Doch die Investoren hatten ein Konzept, mit dem sie sich auf der Siegerstraße sahen: Sie wollten die Tausende von mietpreisgebundenen Appartements, in denen vor allem Familien der Mittelschicht in bester Lage zu bezahlbaren Preisen wohnen, in Luxuswohnungen umwandeln und teuer verkaufen. Drei Jahre später ist dieses Vorhaben geplatzt – zur Freude vieler New Yorker Mieter.

Gericht stoppt Mieterhöhungen

Die Bewohner der mehrstöckigen Backsteingebäude haben sich gegen die Pläne der Wohnungseigentümer erfolgreich zur Wehr gesetzt. Die geplanten Umwandlungen gingen langsamer über die Bühne, als von den Investoren erhofft. In der vergangenen Woche schlug sich dann auch noch ein New Yorker Gericht im Streit um geplante Mieterhöhungen auf die Seite der Mieter und machte dem Konsortium einen 200 Mio. $ teuren Strich durch die Rechnung.

Immobilienexperten erwarten, dass die Eigentümer wahrscheinlich in den nächsten drei Monaten mit der Rückzahlung ihrer Hypothekenkredite in Höhe von 3 Mrd. $ in Verzug geraten. Hinzu kommen noch einmal 1,4 Mrd. $ an weiteren Darlehen. Eine Zwangsvollstreckung erscheint wahrscheinlich.

Schon vor dem Urteil des Berufungsgerichts, das von den Mietern angerufen worden war, kamen Ratingfirmen zu dem Ergebnis, dass der Wert des 32 Hektar großen Areals, auf dem rund 25.000 Menschen wohnen, auf nur noch 2 Mrd. $ gefallen ist.

Der Durchschnittsamerikaner mag über die Vermessenheit der Investoren und die Schwierigkeiten, die sie jetzt haben, schadenfroh lachen – vor allem wenn er selbst Probleme mit der Finanzierung seines Hauses oder Wohnung hat. Allerdings: Einige der größten Investoren in dem Konsortium sind öffentliche Pensionsfonds, die Geld für den Ruhestand von Millionen Beschäftigten im öffentlichen Dienst anlegen. Darunter sind ein Fonds aus Florida, der 250 Mio. $ in das Projekt gesteckt hat, und die zwei größten Fonds in Kalifornien, die mit 600 Mio. $ beteiligt sind. Einer davon, der Pensionsfonds der Lehrer, Calpers, hat bereits 100 Mio. $ abgeschrieben.

Tishman Speyer, in Deutschland vor allem wegen des Baus des Frankfurter Messeturms bekannt, ist dagegen nur mit 112 Mio. $ beteiligt – weniger als zwei Prozent der Kaufsumme.

Eine komplizierte Umschuldung droht

In den nächsten Monaten würden sich voraussichtlich Heerscharen von Rechtsanwälten darüber streiten, wer den Gebäudekomplex künftig kontrolliert und welcher Geldgeber welche Summe zurückerhält, sagte Dan Fasulo, Geschäftsführer des Analyseunternehmens Real Capital Analytics. Wie viel gerettet werden kann und wer was bekommt, wird in hohem Maße davon abhängen, wie viel die Gebäude nach einer realistischeren Marktprognose wert sind.

Die Umschuldung für das Projekt Stuyvesant Town wird aller Voraussicht nach kompliziert. Die Hypothekenkredite, mit denen der Kauf finanziert wurde, sind zerstückelt, neu zusammengepackt und als sogenannte Commercial Mortgage Backed Securities an verschiedene Investoren verkauft worden.

Nachfrage zu einem gedrückten Preis

Die Größe und Komplexität des Geschäfts könnte nach Ansicht Fasulos bedeuten, dass es keine Abwicklung in traditionellem Sinn geben wird. Ein Verkauf “wäre zu diesem Zeitpunkt sehr von Nachteil”, sagte er. Seit 2006, dem Höhepunkt der Blase, ist der Preis für Immobilien in den USA stark zurückgegangen. Zwar würde es eine gewaltige Nachfrage nach den Stuyvesant-Immobilien geben, glaubt Fasulo. Aber das nur zu einem derart gedrückten Preis, dass die Geldgeber möglicherweise besser dran wären, wenn sie an der Problemimmobilie festhielten.

Köln: Rund 1.500 Quadratmeter Bürofläche mietete die Willis GmbH & Co. KG aus Frankfurt am Main Im MediaPark über die Berater von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE, ehemals Atisreal).

Chantal Schaum für BNP Paribas Real Estate

Der zur internationalen Willis Group gehörende Industrie-Versicherungsmakler ist damit bereits an acht Standorten in Deutschland vertreten und wird die neuen Räumlichkeiten Im MediaPark 5 im Dezember beziehen. Weltweit beschäftigt das Unternehmen ein Netzwerk von rund 18.000 Mitarbeitern. Eigentümer des Objekts ist ein Privatinvestor.