La riduzione dei propri debiti è uno dei modi migliori per aumentare la propria ricchezza netta, in quanto si riducono gli interessi passivi che si pagano. Per la nostra  “famiglia Parodi S.p.A.”, i debiti più onerosi sono fondamentalmente due: il mutuo ipotecario sulla prima casa (o l’affitto) e quelli legati al credito al consumo, ovvero carte di credito, pagamenti rateali, eccetera.

Nel mutuo ipotecario è importante tenere conto dell’effetto della detraibilità degli interessi. Inoltre ricordarsi che indebitarsi per la casa consente, tuttavia, di tenere per te del denaro liquido che può andare a costituire il cosiddetto “Fondo Emergenza”.

Il Fondo Emergenza va usato per gestire spese impreviste. È il classico paracadute di sicurezza. Per determinare il suo valore, i nostri “Roberto” e “Paola” dovranno tenere conto

1. delle fonti di reddito,
2. dei propri debiti,
3. della stabilità dei loro impieghi,
4. della loro tolleranza verso il rischio.

Mediamente, un buon Fondo Emergenza dovrebbe consistere, più o meno, in sei mesi di reddito familiare.

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Programul “prima casa”, chiar daca s-a dorit a fi un program socio-economic bun, pare sa aiba dedesubturi care, evident, pun pe ganduri romanul obisnuit cu “nimic nu este ceea ce pare”.

Programul a fost elaborate in conditiile in care economia de piata se lupta pe pragul crizei financiare, punandu-se mare baza pe relansarea pietei imobiliare prin acesta. De ce nu s-a ajuns la acest lucru?

Sa luam pas cu pas aspectele generale ale proiectului, deoarece eu personal consider ca problema sta chiar in conditiile generale de acordare a acestui credit.

Primul criteriu: La data cererii solicitantul sa nu detina in proprietate o locuinta, individual sau in comun, impreuna cu sotul/sotia sau cu alte persoane, indiferent de modul in care a fost dobandita si nici nu are in derulare un credit ipotecar.

Aspecte: Ce ne facem atunci cand avem o mostenire de o cota parte dintr-o casa? Chiar daca noi nu ne folosim de acea mostenire, sau chiar daca aceasta, in mod logic, se observa ca nu este, sau nu are potential de a deveni o locuinta, incadrarea in acest criteriu este nula. Atentie celor care se gandesc sa nu decrare proprietatile, declaratia fiind confruntata cu extrasul de carte funciara. Astfel, o declaratie falsa nu nu numai ca nu va ajuta, insa este pedepsita cu inchisoarea de la 3 luni la 2 ani sau cu amenda, ajungandu-se la proces penal pentru fals in acte.

Criteriul al doilea: solicitantul poate achizitiona in cadrul Programului o locuinta finalizata, aflata pe teritoriul Romaniei, inscrisa in cartea funciara in conditiile legii si libera de sarcini, cu exceptia privilegiului vanzatorului asupra pretului;

Aspecte: asupa acestui punct guvernantii au revenit inca timuriu, realizand ca daca nu il modifica exclud orice posibilitate de a cumpara o locuinta pe care constructorul are deja ipoteca. De aici se vede si buna cunoastere a pietii imobiliare in care mare parte a imobilelor construite in ultimii ani s-au facut prin acordarea de credite investitorilor. Mie personal, acest aspect imi ridica intrebari asupra seriozitatii si cercetarii de piata aferente acestui Program.

Criteriul al treilea: solicitantul indeplineste conditiile specifice prevazute in cadrul normelor interne de creditare ale finantatorilor;

Aspecte: conditiile de acordare ale creditului seamana uimitor de mult cu conditiile de acordare ale oricarui tip de credit ipotecar. Solicitantul trebuie sa dea dovada de un venit net pe familie suficient de mare (1200-1400 Euro), sa nu fie rau platnic, iar faptul ca este casatorit si/sau cu copii este un plus. Ei, acum stau si ma gandesc, acest venit net pe familie, in conditiile in care la noi salariul mediu pe economie nu depaseste 1300 RON, mi se pare aberant de mare. Program social – dar totusi pentru burghezi. Conditiile de acordare se imbunatatesc in cazul in care solicitantul are familie. E de la sine inteles ca exista multi tineri cu familie, avand si copii, care ar dori o casa, dar, in acelasi timp, este la fel de logic si faptul ca si un individ fara familie sa aiba dreptul la aceasta casa. Intorcandu-ne la venit, solicitantul fara familie trebuie sa dea dovada de un venit la fel de mare ca si cel cu familie. Nu mi se pare o solutie echitabila. Sincer, cine are un salar de peste 1400 EURO, mai mult ca sigur ca are deja un credit ipotecar luat in urma cu 3-4 ani, cand dobanzile erau oricum mai mici sau egale cu dobanda „speciala” a programului „prima casa”.

Criteriul al patrulea: solicitantul se obliga sa constituie un depozit colateral pentru garantarea dobanzii, in valoare egala cu trei rate de dobanda valabil pe intreaga durata a finantarii;

Aspecte: acest depozit nu este cerut in cazul produselor standard, venind ca un „bonus” special care mareste cuantumul sumei initiale de care solicitantul trebuie sa dea dovada. Depozitul vine sa garanteze plata dobanzii pe exact acele trei luni dupa care banca, daca nu isi primeste rata, demareaza executarea silita pentru nerespectarea contractului (clientul pierde locuinta pentru ca nu a achitat 3 rate lunare consecutive). Pentru orice alt tip de credit standard, banca va face tot posibilul (telefoane repetate, notificari, firme de recuperari creante etc.) pentru a-l determina pe client sa achite ratele creditului, deoarece instanta sperie banca la fel de mult ca si pe client, instanta reprezentand o tergiversare a cazului si o amanare a unui fapt inevitabil, dar cu cheltuieli suplimentare. In cazul „Prima Casa” banca isi recupereaza banii de la FNGCIMM, prin urmare nu mai are nici un motiv sa gaseasca alternative in relatia cu clientul, cea mai avantajoasa decizie fiind aceea de a-si recupera banii fara nici un efort suplimentar direct de la FNGCIMM (Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM).

Totusi, exista si o latura cu o tenta pozitiva prin care clientii sunt acum ceva mai protejati impotriva executarii silite: initial se cerea o ipoteca de tip conventional care presupune un contract intre parti si le-ar fi permis bancherilor sa recupereze mai repede banii de la Fondul de Garantare in cazul executarii silite, insa, pentru Program s-a impus ipoteca legala care presupune ca totul sa se rezolve in instanta.

Concluzii: dupa cum se vede, fiecare punct de acordare al creditului are parti bune si rele. Si totusi de ce nu merge Programul? De ce oamenii nu se inghesuie la banci sa solicite o „prima casa”?

Unul dintre principalele motive ar fi perioada exagerat de mare, 2 luni, de acordare a creditului. Multi solicitanti au deja un avans platit constructorului, deci au deja si un antecontract de vanzare-cumparare semnat, astfel termenele inscrise in contract fiind deseori depasite din cauza birocratiei si a lentorii de care da dovada Programul, solicitantii riscand sa piarda avansul deja platit.

Alt motiv ar fi lacomia de care dau dovada investitorii imobiliari, care au crescut pretul apartamentelor inca inainte de a se fi concretizat proiectul „prima casa”, acestia speculand o avalansa de cereri, care avalansa insa se lasa asteptata.

Ca o ultima idee, mi se pare greu de inteles cum se face ca in aceasta tara, chiar si un program social de genul „Prima Casa” sa aiba atatea lacune si atatea ascunzisuri, in timp ce avem o atat de disperata nevoie de un acoperis de-asupra capului si o „avere” disponibila atat de mica pentru a ne satisface nevoia. Sunt mult prea multe persoane care ar trebui sa beneficieze de un program de genul acesta, dar calculat la un venit real. Sa fie acesta adevaratul motiv pentru care Programul este atat de lacunos?

A volte il diritto di iscrivere ipoteca deriva da un’espressa previsione di legge. Si parla, in tal caso, di ipoteca legale.

Più in particolare, secondo quanto dispone l’art. 2817 c.c., hanno ipoteca legale:

1)   l’alienante sugli immobili alienati, a garanzia dell’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;

2)   i coeredi, i soci ed altri condividenti, per il pagamento dei conguagli relativi agli immobili assegnati ai condividenti, sui quali grava tale obbligo;

3)      lo Stato sui beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni contenute nel codice penale e nel codice di procedura penale.

La ratio dell’articolo in oggetto si fonda nella speciale tutela che l’ordinamento riconosce ad alcuni crediti. Si tratta di ipotesi tipiche, che attribuiscono il diritto di ottenere l’iscrizione di ipoteca.

In una pronuncia, la Cassazione ha affermato che nell’ipotesi di mancato pagamento del prezzo da parte del compratore, l’iscrizione di ipoteca a favore del venditore non comporta, di per sé stessa, la perdita da parte di quest’ultimo del diritto di chiedere la risoluzione per inadempimento del contratto di vendita. Tale rimedio, infatti, ha carattere alternativo e non esclusivo rispetto a quello dell’adempimento coattivo (Cass., n. 3866/80).

LETTURE DI APPROFONDIMENTO

Boero P., Le ipoteche, Torino, 1999.

Ipoteca Giudiziaria

Si tratta in tal caso di un tipo d’ipoteca che viene decretata da un giudice conseguentemente alla richiesta di un creditore non rimborsato anche di un debito di basso importo, come anche una fattura impagata o un decreto ingiuntivo.

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Ipoteca Volontaria

La più diffusa è certamente l’ipoteca volontaria: si tratta infatti di un’iscrizione volontaria dell’ipoteca come garanzia di un debito da parte del proprietario stesso.

L’ipoteca volontaria si sottoscrive volontariamente per ottenere la concessione del prestito.

Nel caso in cui il bene dovesse essere cointestato, ognuno dei proprietari potrà decidere sull’iscrizione della sua parte di bene.

Generalmente le banche non tendono ad acquisire come garanzia ipotecaria delle quote indivise poiché in caso di vendita forzata sarebbe sempre difficile trovare dei compratori interessati alle quote comuni.

 Passiamo all’ipoteca giudiziaria: si tratta in tal caso di un tipo d’ipoteca che viene decretata da un giudice conseguentemente alla richiesta di un creditore non rimborsato anche di un debito di basso importo, come anche una fattura impagata o un decreto ingiuntivo.L’ipoteca legale, la tipologia meno diffusa per la verità, che si va ad iscrivere quando il venditore non è riuscito a ricevere l’intera somma corrispondente al bene venduto.L’ipoteca legale può anche verificarsi nel caso in cui i coeredi, successivamente all’atto di divisione, lascino dei pagamenti di conguaglio ancora in sospeso.In tal caso l’ipoteca legale viene iscritta direttamente dal Conservatore di Registri immobiliari, a meno che il beneficiario della tutela del’ipoteca non dichiari la sua reale volontà di rinunciarvi.

Generalmente le banche non tendono ad acquisire come garanzia ipotecaria delle quote indivise poiché in caso di vendita forzata sarebbe sempre difficile trovare dei compratori interessati alle quote comuni.

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Oficialii BCR au anuntat ca executarea silita a populatiei cu intarzieri mari la plata ratelor nu este neaparat o solutie privind recuperarea banilor din imprumuturile imobiliare.

“Nu am vândut garanţiile ipotecare, nu am vândut apartamente. Şi preferăm să n-o facem. E mai bine şi pentru bancă, şi pentru clienţi“, a declarat Dominic Bruynseels, preşedintele executiv al BCR, citat de Mediafax.

La sostenibilità del piano di rateazione

Quando abbiamo bisogno di un mutuo e ci informiamo sulla soluzione migliore per le nostre esigenze, il più delle volte ci viene proposta un prodotto e di esso ci vengono decantati i pregi e le caratteristiche che ne dovrebbero fare il finanziamento più conveniente e meno oneroso rispetto alla concorrenza.

Ma come possiamo sapere se  il mutuo che ci viene proposto è veramente quello  più adatto alle nostre esigenze?

Cercheremo, con questo documento, di fornire al lettore una guida efficace per poter effettuare una valutazione ponderata e consapevole finalizzata alla scelta giusta del muto casa.

Analizzeremo i tipi di tassi offerti al mercato, le tipologie di mutuo ed i piani di rimborso che meglio si adattano alle proprie esigenze e alle proprie possibilità economiche.

Cureremo, cioè, un aspetto fondamentale che deve guidare chiunque nella scelta del mutuo casa: la sostenibilità del piano di ratezione adottato.

Prima di scegliere il mutuo è importante valutare bene il tasso di interesse applicato al finanziamento, questo determinerà infatti l’entità dell’esborso aggiuntivo rispetto alla somma prestata dall’Istituto erogante.

Tasso fisso o variabile? l’eterno dilemma

Con il tasso fisso la percentuale degli interessi resta quella concordata al momento della sottoscrizione del mutuo per tutta la durata del prestito, a prescindere dalle oscillazioni del mercato (eventuali rialzi o ribassi).

Può convenire a chi ha uno stipendio da dipendente perché si mette al riparo da brutte sorprese. In questo tipo di mutuo il tasso applicato è sempre di almeno 1 o 2 punti più alto rispetto ai prodotti a tasso variabile.

Diversamente dal precedente, il tasso variabile è legato alle oscillazioni di determinati indici finanziari, nazionali o internazionali: i cosiddetti “parametri di indicizzazione”.

I più diffusi sono: l’Euribor, il Rendiob, la Lira Interbancaria e il Libor. La banca applicherà all’indice di riferimento lo “spread”, vale a dire una sorta di margine di guadagno che può variare dall’1 al 2%.

Tassi variabili è bene sapere che:

Nel caso di mutui a tasso variabile è bene controllare se nel contratto la banca:

• concede un tasso d’ingresso, ovvero un tasso d’interesse basso per le prime rate, destinato in corso di rapporto a diventare molto più alto (il tasso a regime);
• indica con estrema chiarezza il parametro di indicizzazione del tasso d’interesse (Euribor, Libor ecc.) e il margine percentuale di guadagno della banca, lo “spread”, da sommare al primo per la definizione del tasso rateale finale;
• prevede un tasso minimo garantito che stabilisce una soglia sopre la quale la percentuale del tasso di interesse non potrà mai salire;

Il tasso d’interesse inizialmente parte da un valore minore rispetto a quello dei mutui fissi, ma al momento della sottoscrizione – si badi bene – non sarà possibile conoscere l’esatto importo delle rate successive alla prima, né valutare esattamente l’importo complessivo del prestito.

Chi sceglie questa soluzione sa di andare incontro a un rischio, ma ha anche un potenziale vantaggio.

Il rischio è quello di dover pagare di più se i tassi aumentano, viceversa le rate si alleggeriranno se i tassi scendono. Si tenga presente che in questo caso viene annullato il vero vantaggio dei mutui variabili.

Il tasso misto – forse la soluzione

E’ un nuovo tipo di tasso che si va molto diffondendo, soprattutto di recente. Nella fase iniziale del mutuo è previsto un tasso fisso; dopo un certo numero di anni si trasformerà in variabile.

Può accadere anche l’ipotesi inversa, vale a dire una partenza “variabile” trasformata poi in “fissa”.

In alcuni casi la decisione del passaggio da un tasso all’altro è comunicata dall’intestatario del finanziamento, in altri il tasso si trasforma automaticamente. In questo modo si può continuare a mantenere il tipo di tasso scelto all’inizio anche per molti anni.

Mutui edilizi e fondiari, mutui agevolati, mutui in valuta

I mutui possono distinguersi in edilizi e fondiari.

I primi sono concessi per la costruzione della casa, i secondi per l’acquisto di abitazioni già completate o in corso di completamento.

Ulteriore distinzione è tra mutui ordinari e mutui agevolati.

I mutui ordinari sono quelli in cui l’intero pagamento del mutuo (capitale e interessi) è a carico del mutuatario.

I mutui agevolati sono quelli in cui il mutuatario (in alcuni casi direttamente la banca mutuante), sulla base di criteri di legge, riceve dallo Stato o da un ente locale un contributo.

In questo caso una parte del rimborso non deve essere effettuato dal mutuatario. Attualmente i contributi pubblici sono nella larga maggioranza dei casi erogati dalle Regioni.

I mutui possono essere concessi in qualsiasi valuta – euro o altre (dollari, yen, ecc.) – ma il mutuo in una divisa diversa dall’euro è ormai in disuso sia per l’adozione della moneta unica sia per l’abbassamento dei tassi di interesse.

Le nuove tipologie di mutuo – formule a tasso misto

Detto delle tipologie di mutuo tradizionali, a tasso fisso e a tasso variabile, è utile soffermarsi adesso sulle nuove formule miste, dove il tasso fisso convive con quello variabile, o con particolari formule di rimborso, ad esempio mutuo con:

• Periodo iniziale di preammortamento in cui sono corrisposti solo gli interessi. Questa tipologia può essere utile per chi ha la sicurezza o, comunque, una forte probabilità di vedere aumentare il proprio reddito negli anni successivi all’accensione del mutuo.
• Periodo iniziale dell’ammortamento a tasso fisso, poi agganciato a quelli di mercato.
• Periodo iniziale con un tasso di interesse più basso (d’ingresso), successivamente legato ad alcuni parametri fissati contrattualmente (tasso a regime).
• Possibilità di modificare il tipo di tasso (fisso o variabile) a ogni scadenza o a scadenze fissate contrattualmente.
• Tasso variabile e rata di rimborso uguale per tutta la durata del finanziamento. In questo caso, secondo l’andamento dei tassi di riferimento, la durata del prestito è variabile.
• Rate crescenti, indicato per le giovani coppie che – si presume – hanno una ridotta capacità di rimborso all’inizio della vita coniugale.
• Rate iniziali più basse e finali più alte, legate ad alcuni fattori, ad esempio la liquidazione.
• Gestione autonoma del rimborso del capitale: in questo caso le rate sono composte dalla sola quota interessi e il capitale può essere restituito, a scelta del cliente, per quote minime fissate contrattualmente, nell’ultimo periodo di vita del finanziamento. Per tale tipologia di mutuo possono essere previste delle quote minime a livello intermedio.
• Capitale residuo prefissato: in questo caso nel piano di ammortamento è previsto il rimborso solo di una parte del capitale mutuato (di solito tra il 25 e il 50 per cento), e la differenza sarà corrisposta in unica soluzione alla scadenza. La soluzione è ottimale per i mutuatari che hanno un reddito non troppo elevato, considerato che alla scadenza possono chiedere un nuovo finanziamento concordandone le condizioni contrattuali.
• Due componenti di tasso, una fissa e una variabile, per ridurre i rischi di forti modifiche nell’ammontare delle rate d’ammortamento.
• Ammortamento della sola quota interessi e pagamento di un premio assicurativo. Quest’ultimo garantisce la costituzione del capitale da investire attraverso una rivalutazione minima garantita. Inoltre, in caso di decesso del mutuatario, il capitale residuo è a carico della compagnia assicurativa, liberando dal debito gli eredi. Questa formula è utile per chi vuole garantire i propri familiari da ogni evenienza negativa e per chi non utilizza, per altre polizze vita, la deducibilità fiscale.

I requisiti per ottenere un mutuo

La maggiore età e, in alcuni casi, la cittadinanza italiana, sono tra i requisiti principali richiesti dalla banca al momento dell’erogazione del mutuo.

La banca inoltre presta molta attenzione all’adeguatezza del reddito rispetto all’entità del prestito richiesto e chiederà di documentarlo in modo estremamente dettagliato, ad esempio esibendo buste paga, dichiarazione dei redditi, ecc.

È questa la ragione per cui molte banche chiedono che l’importo complessivo delle rate versate in un anno non superi il 30% del reddito dimostrato, al netto di altri finanziamenti già in essere.

Il piano di rimborso

Come già ricordato, il finanziamento massimo offerto dalle banche in genere non supera l’80% del prezzo di vendita dell’immobile, o del valore stimato da un’apposita perizia effettuata da un tecnico dell’istituto di credito.

Con la concessione di garanzie accessorie sarebbe possibile avere un mutuo anche per l’intero valore, ma sono ancora pochi gli istituti che concedono tale tipo di mutuo. La percentuale, comunque, non potrà mai superare un importo massimo, una sorta di “tetto” oltre il quale le banche non sono disposte a concedere mutui.

La somma finanziata si può restituire in un arco di tempo che va dai 5 ai 30 anni. La scelta della durata temporale del prestito è importante: chi conta su un reddito da lavoro dipendente potrà orientarsi su un mutuo di lunga durata il libero professionista nel pieno di un’attività in crescita farà bene a prendere in considerazione tempi di rimborso più brevi o prodotti a Gestione Autonoma.

Le rate ed il piano di ammortamento del mutuo

La rata è composta da due elementi:

• una quota capitale: l’importo anticipato
• una quota interessi: la parte degli interessi dovuti alla banca per il prestito.

Nei mutui di tipo tradizionale le due quote non sono mai suddivise in parti uguali, ma variano in corso di rapporto: nelle rate iniziali la quota interessi sarà sempre maggiore (e quindi decrescente nel tempo) rispetto alla quota capitale (crescente a ogni rata).

Le percentuali esatte delle due “quote”, il cosiddetto piano di ammortamento, sono determinate attraverso complessi calcoli effettuati sulla base dell’ammontare del prestito, della durata, del tasso di interesse scelto e del numero di rate totale.

Nel piano di ammortamento si stabilisce anche quale sarà la cadenza dei pagamenti: mensile, trimestrale, semestrale o annuale.

L’ipoteca

È una delle principali garanzie con cui la banca si tutela in caso di inadempimento. Per recuperare la somma prestata, infatti, l’istituto si “rivale” sull’immobile, cioè lo rivende all’asta.

Una volta venduto l’immobile, la banca non entrerà però in possesso dell’intero ricavato della vendita, ma solo del valore stabilito con l’ipoteca.

Un importo che comunque è in genere molto più alto del capitale realmente finanziato (fino a 2-3 volte l’importo del mutuo): la banca infatti si cautela per recuperare, oltre al finanziamento erogato, anche gli eventuali interessi persi, le penali per morosità e le spese per la vendita all’asta della casa.

Le garanzie supplementari

• Fideiussione – Come ulteriore garanzia sulla capacità del titolare del mutuo di pagare regolarmente le rate, la banca richiede a volte la fideiussione da parte di una terza persona (ad esempio, un padre per un figlio) chiamata a far fronte al pagamento delle eventuali insolvenze del richiedente. Si tratta di una prassi formalmente corretta, purché siano determinati i limiti di importo della “garanzia” e la durata della fideiussione.
• Altro immobile – Come abbiamo già ricordato, la banca si accerta che il titolare del mutuo abbia un reddito e un’attività professionale tale da garantire il rimborso della somma anticipata. Oltre alla fideiussione, chi chiede il mutuo può indicare, come garanzia di assolvimento dell’impegno preso, altri beni immobiliari di proprietà o beni patrimoniali di qualsiasi tipo.

L’accollo

Nel caso in cui si acquista una casa su cui grava ancora il mutuo sottoscritto dal venditore, l’acquirente può decidere di subentrare al precedente proprietario o al costruttore che all’inizio aveva assunto l’impegno economico.

Può essere conveniente perché si evita di accendere un ulteriore mutuo, purché, naturalmente, si abbia il contante sufficiente per restituire al venditore quanto già rimborsato. Se il precedente proprietario ha già versato una buona parte del capitale, le rate saranno più basse di un mutuo acceso ex novo.

Dal prezzo concordato al momento dell’acquisto verrà scalato il costo che avete scelto di “accollarvi”. In tal caso il nuovo intestatario è responsabile verso il creditore (la banca mutuante) anche di tutti gli eventuali debiti lasciati dal vecchio mutuatario.

Pertanto è bene informarsi prima con la banca circa la regolarità dei pagamenti del vecchio mutuatario.

Per subentrare al venditore, l’acquirente deve ottenere una sorta di liberatoria da parte della banca. L’accollo del mutuo avviene alla presenza del notaio contestualmente al passaggio di proprietà e ha validità fin dal momento dell’atto notarile in cui viene reso ufficiale il nuovo mutuatario.

Le banche a volte inseriscono un’esplicita clausola con cui si esclude la possibilità di accollo.

La ricerca del mutuo

All’atto della richiesta del mutuo, il cliente deve sempre aver presente che il mutuo è un’operazione a lungo termine, perciò:

• non deve farsi influenzare dall’andamento giornaliero dei tassi d’interesse;
• non deve confidare su potenziali aumenti del proprio reddito, se non assolutamente certi;
• non deve accettare la prima proposta presentata, ma confrontarne molte, tra cui scegliere la migliore per le proprie esigenze;
• non deve accettare supinamente le proposte della banca, ma contrattare le condizioni del finanziamento.

A livello generale, è utile conoscere le metodologie adottate nella concessione del finanziamento; indicativamente, le banche si basano su tre parametri:

1. valore dell’immobile
2. reddito del richiedente
3. capacità di rimborso ovvero quanto il debitore potrà effettivamente rimborsare alla banca.

Le regole d’oro per il mutuatario

Per evitare che sopravvengano problemi durante la fase di finanziamento, erogazione e poi a contratto in essere, è necessario che il mutuatario:

1. Richieda il testo del contratto di mutuo per poterne prendere attentamente visione e decidere con ponderazione. E’ un suo diritto sulla base del codice europeo di trasparenza dei mutui fondiari e delle nuove norme sulla trasparenza bancaria.
2. S’informi su tutte le condizioni del finanziamento: durata, tasso d’interesse, rata di ammortamento, parametri di riferimento, spese da sostenere, compresa la perizia, i costi accessori collegati al pagamento delle singole rate (le banche applicano una commissione su ogni pagamento rateale, compresa tra 2 e 5 euro), le spese di segreteria da corrispondere a ogni richiesta di documentazione, ecc.
3. Conosca le clausole penali in caso di inadempimento anche parziale. All’atto della sottoscrizione del contratto di mutuo si è certi di poterlo onorare, ma è opportuno essere consapevoli delle possibili conseguenze nel caso di difficoltà nei pagamenti. In particolare occorre prestare attenzione alle condizioni applicate sugli interessi di mora che decorrono anche per un solo giorno di ritardo nel pagamento e possono essere molto “salati”. Se il titolare del mutuo non riesce a pagare una o più rate del mutuo, la banca può scegliere di agire per vie legali o venire incontro al cliente. In quest’ultimo caso concederà un nuovo termine per versare l’importo. L’obbligo del pagamento degli interessi di mora scatterà in caso di mancato pagamento della rata del mutuo o di semplice ritardo sulla scadenza concordata (mensile, semestrale o annuale). Gli interessi di mora non entrano nel capitale, e quindi non possono produrre altri interessi (il cosiddetto anatocismo).
4. Prenda visione delle clausole vessatorie. Come è già stato ricordato precedentemente, è bene controllare, al momento della stipula del contratto di mutuo, che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili ed eventuali modifiche siano comunicate con sufficiente anticipo. È così che ci si mette al riparo da eventuali clausole “vessatorie-abusive”, che creano uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del cliente: penali molto onerose, limiti alla facoltà di vendere fuori da termini ragionevoli, interessi di mora oltre limiti di mercato, ecc. Le associazioni a difesa dei consumatori sono molto impegnate – in collaborazione con l’Abi, l’Associazione Bancaria Italiana – sul fronte delle clausole vessatorie: fino a prendere in considerazione la citazione in giudizio degli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l’uso. A tal fine hanno predisposto un nuovo schema di contratto che ha eliminato tutte le clausole vessatorie, al momento adottato solo da poche banche.
5. Esamini le assicurazioni. Gli enti eroganti chiedono, a garanzia del credito concesso, la stipula di una o più polizze assicurative: “rischio vita” sul debitore, “rischio incendio” sull’intero valore del bene. In proposito è utile sapere se ad accendere le polizze provvede direttamente la banca mutuante, computando il premio nei costi complessivi del mutuo (una tantum o ratealmente), oppure se possono essere stipulate direttamente dal mutuatario presso una compagnia di sua scelta. Non esiste alcuna norma che obbliga il cliente a sottoscrivere la polizza con la compagnia indicata dalla banca: la scelta deve essere fatta solo in funzione del costo da sostenere e della copertura offerta.
6. Controlli il tasso d’interesse e l’eventuale tasso d’ingresso, verificando il costo delle rispettive rate. La differenza tra tasso d’ingresso e quello a regime (per tutto il restante periodo di vita del mutuo) è notevole.
7. Chieda notizie della documentazione da presentare.

La richiesta di mutuo

Per la richiesta di mutuo, la banca rilascerà un apposito modulo nel quale viene richiesto di indicare:

• la somma richiesta
• il tipo di finanziamento (se in euro o in altra valuta)
• il tipo di tasso di interesse (se fisso, variabile o misto)
• la durata in anni del prestito (il cosiddetto piano di ammortamento)
• la cadenza delle rate (mensili, semestrali, annuali o altro).

Oltre al modulo bisognerà consegnare alla banca l’eventuale compromesso d’acquisto già stipulato; i principali documenti catastali relativi all’immobile; e tutta la documentazione necessaria per risalire alla vostra situazione patrimoniale e così valutare la capacità di far fronte con regolarità al pagamento delle rate.

Il parere preliminare sulla concessione del mutuo

Una volta ricevuta la domanda di mutuo, la banca avvia ufficialmente la pratica: valuterà se la somma richiesta è compatibile, oltre che con il vostro reddito, con il valore dell’immobile. Sarà un sopralluogo tecnico “sul posto” ad accertare quest’ultimo aspetto, a opera di periti di fiducia della banca.

Spetterà all’istituto di credito accertare anche la presenza di eventuali elementi che potrebbero impedire la concessione del mutuo: abusivismo, acquisizione per donazioni, mancanza di abitabilità, ecc..

Le spese da affrontare nel corso di questa fase sono quelle per:

• l’istruttoria, vale a dire per l’apertura della pratica; possono variare da un minimo dello 0,10% a un massimo dello 0,75% sull’importo del prestito richiesto. In ogni caso non scendono mai al di sotto dei 50-100 euro e in alcuni casi, per mutui di importo rilevante, superano i 500 euro;
• l’imposta sostitutiva, pari allo 0,25% sull’importo del mutuo;
• possono esservi addebitate anche spese forfetarie (cioè “una tantum”) per anticipata rinuncia alla pratica di finanziamento, ossia nel caso in cui si cambiasse idea rinunciando al mutuo, pari a circa lo 0,20% del prestito richiesto.

L’inammissibilità del mutuo

La banca non vi concederà il mutuo se dovesse verificarsi una di queste condizioni:

• l’immobile da acquistare ha subito negli ultimi vent’anni passaggi di proprietà per “donazione” sia all’attuale proprietario che ai precedenti;
• per l’immobile è stato chiesto un condono edilizio non ancora concesso dal Comune.
• l’immobile è soggetto a vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali (questo divieto non vale però per tutte le banche).

La documentazione necessaria per ottenere il mutuo

Per il buon esito del finanziamento, sarà bene definire con estrema esattezza l’elenco dei documenti necessari.

Spesso la pratica per l’erogazione del mutuo è rallentata proprio per via delle continue richieste di certificati da parte della banca.

E’ bene tener presente che per “margine di tempo per la concessione del mutuo” la banca intende i giorni che passeranno dalla presentazione dell’ultimo documento richiesto, non dalla data in cui si è presentata la domanda.Questo margine potrà essere di due settimane, un mese, e così via.

Ecco la documentazione richiesta dall’istituto di credito:

• copia del documento di identità e del Codice Fiscale
• compromesso d’acquisto e copia del precedente atto di acquisto da parte dell’attuale proprietario (”atto di provenienza”)
• copia dell’ultima dichiarazione dei redditi (740/Unico/730 con le ricevute dei versamenti Ilor/Irpef) ed eventuale busta paga o Mod. 101
• certificati di residenza, stato di famiglia, matrimonio o stato civile libero (eventualmente autocertificati se la banca li accetta)
• certificati catastali (consultazione per partita catastale, planimetria, ecc.) – certificato di abitabilità dell’immobile
• certificato ’storico ventennale’ per verificare la presenza di passaggi di proprietà per ‘donazione’
• eventuale domanda di condono con ricevute dei pagamenti.Il finanziamento

Come già più volte ricordato, la somma massima mutuata non supera in genere l’80% del prezzo di vendita della casa che si intende acquistare o del suo valore stimato da perizia.

Il mutuo potrà essere concesso anche per percentuali inferiori, nel caso di abitazioni non nuove, o superiori nel caso di concessione di garanzie accessorie da parte del mutuatario.

Il contratto di mutuo

Una volta dato il via libera alla concessione del finanziamento tramite il parere preliminare di fattibilità, la banca è pronta a mettere un’ipoteca sulla vostra futura casa.

Può capitare che tra l’attivazione dell’ipoteca e l’erogazione del mutuo (e quindi il versamento della somma al venditore) trascorra un certo periodo di tempo, in genere tra i 10 e 15 giorni.

Un’eventualità, questa, che solitamente suscita forte perplessità nel venditore dell’immobile, ma potete stare tranquilli: vuol dire solo che la domanda di finanziamento è stata accolta.

L’erogazione del mutuo

Per l’effettiva erogazione del mutuo le banche possono indicare da un minimo di 20 giorni fino a un massimo di 60.

Di fatto, una volta presentata la domanda ufficiale di finanziamento e consegnata tutta la documentazione richiesta passeranno circa 20 giorni prima di sapere se la vostra domanda è stata accolta dall’istituto di credito, e poi ancora altri 20/30 giorni fino alla stipula del contratto davanti ad un notaio e alla consegna materiale della somma richiesta.

Eurilia e i mutui

Per chiudere in bellezza vi proponiamo Eurilia, la guida esperta e competente ad una valutazione ponderata e consapevole per la scelta giusta del mutuo casa, dei tassi di interesse applicati, delle tipologie di mutuo e dei piani di rimborso sostenibili per le proprie tasche. Cliccate sull’immagine e buona lezione …

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Ricorda, fare una domanda non costa nulla, non farla a volte può costare caro!!!

Una vera e propria lezione di calcio quella rifilata dai blaugrana alle merengues che resterà per sempre nella storia del massimo campionato iberico e nell’antica e particolarmente sentita rivalità esistente tra i due club.

Il Real Madrid s’illude di poter riaprire il discorso campionato passando in vantaggio al 14′ con un’incornata vincente di Higuain su cross dalla destra di Sergio Rampos.

I blaugrana capovolgono il risultato nel breve volgere di sei minuti andando a segno al 17′ con Henry, al termine di una triangolazione con Messi, e al 20′ con un perentorio colpo di testa di Puyol sugli sviluppi di un calcio di punizione.

Il Real barcolla rischiando di subire altre reti a cavallo dell’intervallo sulle conclusioni di Dani Alves al 45′ e di Iniesta al 48′ ma al 56′ torna in partita grazie ad una rete realizzata di testa da Sergio Ramos sugli sviluppi di una punizione di Robben dalla destra.

Fonte:
http://www.datasport.it/leggi.aspx?id=5624301