Vi har mött upp med LEIF GUSTAFSSON, fastighetsförvaltare åt Karlstads Kommun för att diskutera lite om hans jobb och vilka utmaningar som står framför dem i takt med att staden växer.
Vad innebär ditt jobb som fastighetsförvaltare? Det är ett väldigt komplext jobb. Det som vi skall utföra på förvaltningsenheten är att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler för den kommunala verksamheten samt utveckla och förvalta kommunens byggnader. Det låter lite högtravande men det är faktiskt det som är vår uppgift. Vi är ansvariga för drift och underhåll i respektive fastighet och vi är också ekonomiskt ansvariga. Vi ska se till att det finns fungerande hyresavtal och vara kontaktperson för hyresgästerna.  Det innebär inte att vi personligen åker ut till en fastighet och skruvar om något reparationsjobb anmäls till oss utan vi skickar en intern underhållstekniker (vaktmästare).

När det gäller lite större ombyggnader/reparationer, tar vi hjälp antingen av vår egen byggserviceavdelning, eller någon byggfirma vi har avtal med. Vi jobbar även med besiktningar när jobbet är klart, och underhållsbesiktningar där man tittar på ett behov.  Vi ska upprätta underhållsplaner för alla fastigheter. Vi jobbar mycket med avtal med entreprenörer och väldigt mycket fakturahantering. Vi hanterar normalt över hundra fakturor i veckan och det kan innebära en hel del jobb eftersom allting måste kollas upp. Vi är 8 stycken som jobbar med fastighetsförvaltning och har helt nyligen strukturerat om oss i tre grupper. Vi har två förvaltare som jobbar med undervisningslokaler. Sen har vi en för boendemiljöer, i huvudsak vård och omsorg samt arbetsmarknads och socialförvaltningen. Den tredje gruppen kallar vi för ”Teknik, Centrum, Kultur och Fritidsfastigheter” och det är där jag ingår. Jag förvaltar kommunens fastigheter i innerstan, samt kulturfastigheter.

Sen har jag hand om en lite udda fastighet också och det är kommunens semesteranläggning på Tjörn. Karlstad stad köpte in denna redan 1937 och det var tänkt från början som sommarkoloni för barn som inte hade möjlighet till ett sommarlov på landet. Anläggningen fungerade som koloni ända fram till ca. 1970. Sedan gjordes det om till semesteranläggning för kommunanställda, där man kan hyra stuga från Lördag till lördag, sommarmånaderna men även dygnsuthyrning övriga delar av året. Vem som helst får hyra t.ex skolklasser, idrottsföreningar, företag och privatpersoner så det gäller inte bara för Karlstadbor. Den åttonde förvaltaren har ansvar för hamnen, Mariebergsskogen samt diverse utredningar.

Omfattar ditt jobb bara byggnader som kommunen har verksamheter i, eller finns det mer, som KBAB tex där kommunen är delägare? KBAB är ett eget bolag som har ansvar för kommunens bostäder. Teknik –och Fastighets kärnuppdrag är att tillhandahålla lokaler till kommunens verksamheter men sen har vi även några externa hyresgäster. Det kan vara lokaler som är vakanta och som vi hyr ut till annat än kommunal verksamhet. Det kan också vara utåtriktade verksamheter, Tex. Värmlands Operan som hyr Karlstad teater eller Värmlandstrafik som hyr busstationen.  Det är kommunala angelägenheter även om hyresgästerna är externa. Vi har också någon enskild butik samt ett fåtal lägenheter i kulturbyggnader.

Råder det brist på fastigheter i kommunen? Vi har ungefär 420.000 kvm egna fastigheter och det är ganska liten omsättning i förändring. Uppskattningsvis förvaltar vi ca 400 fastigheter. Med inhyrda objekt blir det 550 stycken. Vi hyr alltså in ca 130.000 kvm. Några objekt säljs och sen bygger vi en del nytt, alternativ köper in. I förhållande till hela volymen så är förändringarna inte stora och vi har ju exempel på en del äldreboenden som behöver större ytor nu efter omstruktureringen av dessa. Det är på gång att vi ska bygga ett nytt vårdboende ute vid Zakrisdal. Skolor byggs inte så många nya men är det så att det uppstår ett nytt område, som exempelvis Södra Råtorp som är ett helt nytt bostadsområde, så bygger vi en ny grund-och förskola i anslutning till detta. De kommunala behoven styr hur mycket fastigheter vi äger och förvaltar..

Hur ser det ut gällande brister på dessa fastigheter? Det finns ett litet eftersatt underhåll generellt sett.  Det handlar då om bristen på underhållspengar som gör att vi inte klarar riktigt att hålla efter. Alla kommunens fastigheter är inte i toppskick och vi har ett relativt gammalt fastighetsbestånd rent generellt för de flesta byggnader vi har är äldre än 30 år.  Har man då inte gjort någon större rot-renovering på dom så finns det givetvis ett stort behov. En annan sida av saken är att många av våra fastigheter är energislukare och där jobbar vi just nu med ett stort energiprojekt där vi har inventerat alla fastigheterna som kommunen äger och håller på att ta fram förslag till åtgärder. Något som är bra i sammanhanget är att vi tagit bort i stort sett alla oljepannor så idag är det fjärrvärme till dessa fastigheter i stället. Vi har också provat med pellets på några ställen och testar även solfångare.

Vad har du för svårigheter i ditt jobb? Vi förvaltar ju rätt så speciella byggnader som exempelvis Bibliotekshuset och likaså Badhuset och en hel del idrottsplatser. Ett annat område är offentliga toaletter som har sin egen speciella problematik. Vi har också mycket projekt i olika former, tex byggprojekt och liknande som kommunen driver. Det kan handla om innerstan, eller om hur man ska utveckla processer inom teknik och fastighetsförvaltning. Vi sysslar mycket med tillgänglighetsarbete och det blir mycket diskussioner mellan olika förvaltningar. Utredningar av olika slag, ekonomisk uppföljning, budgetarbete och prognoser. Vi får en viss budget varje år och det är en 0-budget.  Kostnaderna för hyresgästerna ska balansera utgifterna avseende drift och underhåll och löner. Det gäller att hålla sej inom budget och ändå få saker och ting gjorda. Det största bekymret idag är nog att vi inte får så mycket underhållspengar tilldelade från kommunen så att det motsvarar det egentliga behovet.  Jag kan ju inte trolla utan istället får jag prioritera vad som ska göras, ganska hårt.

Vilka utmaningar finns det? Det finns en tydlig ambition i den här kommunen att vara ledande i miljöfrågor. Vi prioriterar energisparande i kommunen och det är viktigt att vi arbetar som föregångare i dessa frågor, visar att vi gör bra saker och tänker på miljön.  Vi testar mycket ny utrustning och ny teknik. Alla offentliga organisationer har en viktig roll i det utvecklingsarbetet. Stadshuset är ett lysande exempel där vi provar en teknik med solceller i kombination med solskydd.  Jag hittade den här idén, som ursprungligen kommer från Tyskland och hade provats en tid av Malmö stad, och tog hem den till Karlstad och vi sökte och fick bygglov för det.  Sådana här projekt är oerhört intressanta och det ger ju också Karlstad en bra och miljömedveten framtoning. Kommuner och över-huvudtaget offentliga institutioner måste vara ledande och prova den nya tekniken och se om det fungerar i praktiken.

Tror du att vi i framtiden t.ex kommer att kunna värma Badhuset med solvärme? Det tror jag inte är praktiskt möjligt under vinterhalvåret men på sommaren går det nog att genomföra.  Tyvärr går det ju inte att lagra energi från solvärmen men visst vore det ett drömscenario! Vi har solfångare idag i innebandyhallarna till exempel som försörjer anläggningen med varmvatten, men problemet är att när det är sommar och sol, så är det heller ingen verksamhet i dessa hallar. Då blir det ju att anläggningen kokar i stället.  Vi har redan nu problem att göra av med den överskottsvärme som produceras där men jag är övertygad om att vi kommer på en lösning på det problemet också!

Text & Foto: Robert Olsson

I Eslöv har Länsstyrelsen fråntagit Eslövs kommun rätten att godkänna bygglov eftersom man anser att kommunen river kulturhistoriska byggnader utan att ta hänsyn till riksintresset. Detta läser vi i Sydsvenska Dagbladet och kan konstatera att situationen i Eslöv i många stycken påminner om situationen i Karlstad kommun. Även här är kommunens kulturmiljöhantering undermålig.

För en kort tid sedan anmälde Operation Karlstad Karlstads Kommun till Länsstyrelsen för bristande efterlevnad av Plan- och bygglagens (PBL) sk varsamhetsparagrafer, dvs de paragrafer som är avsedda att skydda den bebyggda miljöns kulturmiljövärden. Ärendet ligger nu hos Länsstyrelsen som ett sk tillsynsärende och arbete pågår för fullt enligt Magnus Ahlstrand, chef på Länsstyrelsens Kulturmiljöenhet.

Från Operation Karlstad hyser vi farhågor om att situationen är likaledes illavarslande i en rad andra svenska kommuner. Dessa farhågor stärks inte minst av två högst aktuella ärenden, dels det ovan nämnda ärendet i Eslöv, där Länsstyrelsen alltså helt sonika gått in och fråntagit kommunen rätten att godkänna bygglov, dels en rapport från Riksantikvarieämbetet – Hur mår kulturmiljön? – där man konstaterar att det saknas en systematisk övervakning av tillståndet i kulturmiljön i Sverige.

I Eslöv har Länsstyrelsen fråntagit Eslöv kommuns rätten att godkänna bygglov eftersom man fruktar att kommunen river kulturhistoriska byggnader utan att ta hänsyn till riksintresset. Länsstyrelsen kontrollerar därför tills vidare alla byggärenden och rivningslov inom centrala Eslöv. Flera historiska byggnader har tidigare rivits i Eslöv, trots att de varit utpekade i inventeringar. 1977 genomfördes en industriminnesrenovering i Eslövs kommun. Då fanns det 71 byggda industrimiljöer i Eslöv. 2003 var över hälften av dem rivna, starkt förvanskade eller lagda i ruiner.

Hur skulle resultatet bli om vi gjorde samma uppföljning här i Karlstads Kommun? Med någon av inventeringarna från 1970-talet eller kanske med den senaste kulturmiljöinventeringen från 1984?

Operation Karlstad följer med spänt intresse den fortsatt händelseutvecklingen kring tillsynsärendet och fortsätter under tiden att hålla ett vakande öga på vad som händer med kulturmiljöerna i Karlstad i synnerhet, och i Värmland i allmänhet. Har du tips om kulturmijöer som förfaller eller far illa? Hör av dig till oss.

Turerna kring ombyggnaden av Karlstads Teater är många och i sanning inte lätta att följa för den som av en eller annan anledning skulle önska göra det. När det gäller den senaste turen är det emellertid en fråga som framför andra känns relevant att ställa sig. Nämligen den om huruvida upphandlingen av arkitekttjänster skett på ett korrekt sätt. Vid en snabb titt kan det nämligen förefalla som om Karlstad Kommun i sin hantering av upphandlingen, via ett sk parallellt uppdrag, brutit mot Lagen om offentlig upphandling – LOU. Och därmed i så fall skulle kunna riskera att hamna inför domstol.

“Inom den offentliga sektorn gäller för all upphandling reglerna inom LOU. Där förekommer inte begreppet parallella uppdrag. Skälet är enkelt, parallella uppdrag finns inte inom offentlig sektor. Offentlig upphandlare som kallar sin upphandling för parallella uppdrag begår lagbrott.”

Detta står att läsa på Sveriges Arkitekters hemsida.

Om användningen av parallella uppdrag inom offentlig förvaltning står på samma hemsida vidare att läsa:

“Arkitekttävlingens direkta tävlingsmoment saknas. Avsikten är inte att kora en vinnare eller ett vinnande förslag.”

“Avsikten är att visa hur oklara eller alternativa förutsättningar påverkar ett projekts utvecklingsmöjligheter.”

Ett parallellt uppdrag är alltså INTE en tävling. Tävlingsmomentet saknas och en vinnare kan därför INTE utses. Det parallella uppdraget kan endast användas i ett kunskapsinhämtningsskede av projektet och måste alltså sedan efterföljas av ett konkretiserat upphandlingsmoment, t ex någon form av utannonserad öppen arkitekttävling.

Skulle en upphandling av arkitekttjänster trots allt ske i formen av ett parallellt uppdrag är det ett lagbrott mot LOU – Lagen (2007:1091) om offentlig upphandling – och förfarandet kan då komma att dras inför domstol. Läs mer om att anlita arkitekttjänster genom offentlig upphandling på Sveriges Arkitekters hemsida.

På Karlstad Kommuns hemsida, i ett pressmeddelande rubricerat “Vinnande förslag ger Karlstad Teater ny överraskande form” läser vi:

“Tre arkitektkontor inbjöds till ett parallellt uppdrag och fick lämna förslag på en tillbyggnad som klarar både arkitektoniska och antikvariska krav. Det vinnande förslaget var både ett mycket elegant tillägg till den ursprungliga byggnaden och överraskande i form och materialval.”

“En jury med representanter från Karlstads kommun, Länsstyrelsen och Värmlandsoperan valde Erséus Arkitekters förslag. Förslaget är en halvcirkelformad tillbyggnad i vitmålat trä. Taket är platt och där ska sedumväxter planteras.”

“-Det är ett hållbart byggnadssätt som speglar vår tid och trätraditionen i Värmland utnyttjas, säger Gunnar Persson, stadsarkitekt och medlem i juryn. Det är klassiskt och tidlöst, men ändå nutida.”

I en artikel på samma ämne, publicerad i NWT 2007-06-25 och rubricerad “Rund baksida föreslås för Karlstad Teater” läser vi bl a följande:

“Tre arkitektbyråer fick i april uppdraget att komma med idéer om hur tillbyggnaden ska se ut, förslagen har sedan bedömts av en grupp med representanter från de inblandade förvaltningarna i kommunen, länsstyrelsen och Värmlandsoperan. Det vinnande förslaget kommer från byrån Erséus.”

Här talas alltså helt tydligt om “vinnande förslag” och man förefaller därmed ha hanterat det parallella uppdraget som en direkt upphandling, en sorts tävling. Man har sålunda därefter utsett en vinnare och gett uppdraget till denne. Stick i stäv med lagens intentioner, förefaller det.

Operation Karlstad har, i ambition att reda ut begreppen, varit i kontakt med Sveriges Arkitekters förbundsjurister samt med tävlingschefen Claes Larsson som ser allvarligt på saken. Claes Larsson kommer därför att snarast ta en kontakt med stadsplanedirektör Gunnar Persson för att närmare undersöka hur saken hanterats. Rätt eller fel? Den saken återstår att se.

För ytterligare information om parallella uppdrag, arkitekttävlingar och LOU kontakta Sveriges Arkitekter, Claes Larsson, arkitekt SAR/MSA, claes.larsson@arkitekt.se eller 08-50 55 77 00.

Områden som utgör riksintresse för kulturmiljö i Karlstads stadskärna

Något som märkligt nog förefaller närmast förbigås i dagens förtätningsinriktade debatt är det faktum att en stor del av Karlstads innerstad sedan 1996 av Riksantikvarieämbetet är förklarat som varandes av riksintresse för kulturmiljövården enligt 3 kap Miljöbalken. Detta innebär att det bedöms ha så höga kulturvärden att det är av vikt för hela landet. I planeringen ska därför dessa värden ges företräde framför motstående intressen, förutsatt att inte även dessa är av riksintresse.

Det område som förklarats som riksintresse framgår av den röda markeringen på kartbilden ovan (ur Länsstyrelsens sk GIS-system) och omfattar t ex kvarteren längs Älvgatan från Klaraborgs Herrgård och in mot stan, området kring Karlstads Teater och Sockerslottet, alla fastigheterna längs Tingvallagatan och Kungsgatan samt miljöerna och fastigheterna däremellan, men också Frödingparken med alla sina gamla fastigheter samt miljön längs kanalen. Noteras bör också att Karlstadtidningens gamla tidningshus från 1870, som nu hotas av rivning, befinner sig inom detta område.

Exploateringsföretag och andra ingrepp i miljön får komma till stånd bara om det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar natur- och kulturvärdena. En skada på riksintressen enligt 3 kap Miljöbalken kan alltså uppkomma även om ingreppet inte påverkar värden just på exploateringsplatsen.

Det är kommunerna som i sin planering skall se till att riksintressena tas till vara. Länsstyrelsen har tillsynen över att det sker. Om ett riksintresse inte bli tillgodosett i en detaljplan har länsstyrelsen skyldighet att pröva kommunens antagandebeslut.

Hur är det då ställt med den saken? Har man skött sina åtaganden?
Tyvärr inte, som det verkar. Till att börja med så verkar Karlstads Kommun och Länsstyrelsen ha olika definitioner av vad detta riksintresse egentligen innefattar. I Karlstad Kommuns översiktsplan har man nämligen angivit en klart snävare definition av området än den som ges i Länsstyrelsens sk GIS-karta (ovan), och området kring Karlstads Teater nämns t ex inte alls. Man har dessutom försökt att tona ned det utpekade riksintressets betydelse, för att istället ge utökat utrymme åt stadens exploatering, något som knappast kan anses vara förenligt med intentionerna i Miljöbalken.

Vad är rätt och vad är fel? Operation Karlstad har för avsikt att reda ut begreppen och återkommer med ytterligare fördjupning i frågan inom kort.

Medan ett nytt operahus diskuteras för fullt i Stockholm, så är Oslos nya opera snart invigningsklar, läser jag i en artikel på DNs webbtidning Prestigebygget blir både operahus och utsiktsplats. Opera och modern märkesarkitektur drar kulturintresserade turister. Kampen mellan europeiska städer hårdnar, och kulturturismen blir en allt viktigare inkomstkälla. Oslo satsar både på operabygge och ny utställningsarkitektur.

Fotomontage: Erséus Arkitekters vinnande förslag.

Snart går ridån upp för starten på ombyggnaden av Karlstad Teatern läser vi i VF den 17 november. Det vinnande förslaget blev resultatet av en tävling där tre arkitektfirmor bjöds in att rita förslag och där en särskild jury fick rösta. I juryn satt bland annat stadsbyggnadsdirektör Gunnar Persson samt förvaltningschef Hans Wennerholm. Jag är personligen högst tveksam till det vinnande förslaget, som i mina ögon snarast tydliggör just hur svårt det är och hur fel det kan bli när man ska komplettera en kulturhistorisk byggnad av Teaterns valör. Utbyggnaden ser i mina ögon mest ut som en stor, karaktärslös klump, en halv kommunal silo som i vad som närmast liknar ett provokativt fotomontage krockat med ett kulturhus. Och detta kan väl knappast ha varit vad man hoppades uppnå. Eller?

Ritning: Skanarks nedröstade ombyggnadsförslag från 1994

Två gånger tidigare har utbyggnadsförslag röstats ned då de inte ansågs ta nog stora antikvariska och arkitektoniska hänsyn. Dels var det Skanarks mycket tidsenliga och vackert anpassade förslag från 1994 och så förslaget till glasutbyggnad som togs fram här om året. Tycker ni allvarligt talat att det nya förslaget tar en stor antikvarisk och arkitektonisk hänsyn? Eller törs ni inte kritisera?

Ritning: Operation Karlstads förslag. Tog 1o minuter att göra i datorn.

Enligt vad ryktet förtäljer har det nu framröstade förslaget redan fått öknamnet “fästingen” bland delar av personalen på Stadsbyggnadsförvaltningen. Och när jag frågade en av dem som sett alla tre alternativen hur det här förslaget kunde vinna, sa denne “–Då skulle du ha sett de två andra förslagen. Det var som att välja mellan pest eller kolera“.

Vad är det som pågår? Hur gick röstningen till? Hade någon av de arkitektfirmor som fick uppdraget att delta i tävlingen verkligen dokumenterad erfarenhet av denna typ av uppdrag? Vilka förutsättningar fick de? Tycker ni verkligen att detta är en bra lösning? Eller är det för farligt att ha kritiska åsikter? I mina ögon luktar det kejsarens nya kläder lång väg.

Läs tidigare inlägg om teatern här på Stadsmiljöbloggen.

Det förslag till ombyggnad av Karlstad Teater som nyligen röstades fram av den för ändamålet särskilt tillsatta juryn kan man väl tycka både si och så om.
      –Det är ett hållbart byggnadssätt som speglar vår tid och trätraditionen i Värmland utnyttjas, sade Gunnar Persson, stadsarkitekt och medlem i juryn. Det är klassiskt och tidlöst, men ändå nutida.
      Nåja. Smaken är som baken. Personligen tycker jag att det ser ganska idéfattigt och brutalt ut. Både till utförande och format. Det nya tillägget tar liksom totalt befälet över det befintliga huset. Lite som om en kommunal vattensilo krockat in i teatern. Som ett medvetet provokativt fotomontage.
      Så vad tusan, tänkte jag. Det där måste gå och göra bättre. Jag hämtade ut en kopia på originalritningen och slängde ihop ett eget förslag. Jag menar hur svårt kan det vara att förlänga ett hus några axlar? Till på köpet hittade jag överraskande ett i mina ögon alldeles utmärkt förslag till utbyggnad från 1994, ritad av Skanark, i arkivet. Men ratat. Se mitt och Skanarks förslag. Se Erseus framröstade förslag.
      Det hade också varit roligt att se ett förslag helt i glas (se tidigare inlägg eller klicka på kategorin Karlstad Teater längst ner i detta inlägg, så hittar du alla inlägg som handlar om just detta). Det tror jag skulle kunna bli riktigt häftigt. Det skulle dessutom göra minsta möjliga åverkan såväl på den befintliga byggnaden som i den vackra kulturmiljön. Då skulle man i samma andetag kunna realisera teaterbistron i glas ner mot älven, också den helt i glas. Dessa två tillägg skulle lysa upp den gamla teatern och förädla den, utan att varken förfula och fördunkla den. Nåväl. Kanske återkommer jag med ännu en skiss på detta. Eller kanske finns det någon annan som har lust att skissa på den tanken? Det ska hur som helst bli spännande att följa den fortsatta debatten i ämnet. Du följer den här på Operation Karlstads Stadsmiljöblogg.
      Vad tycker du förresten själv? Har du egna idéer/skisser så skicka dem gärna till mig, så lägger jag ut dem här på bloggen. Ordet är fritt!

Läs artikel i NWT 2007-06-25

För att komma till Apple Stores Fifth Avenue Gallery i New York, beläget en trappa ner under marknivå, kliver man in genom en läckert designad entrékub, helt i glas, och tar sedan trappan ner. Kuben har snabbt fått namnet Apple Cube och har redan figurerat i arkitekturtidningar världen över. Enkelt, snyggt, tidlöst och genialiskt. Vad är det man brukar säga…less is more. Hade varit roligt att se ett alternativt utbyggnadsförslag av Karlstad Teater på det här temat, helt transparent, med möjlighet att se den befintliga byggnaden genom den nya, och med gardiner för avskärmning vid behov, och varför inte med lokaler en våning ner.