Die Anzahl der Transaktionen im Mediensektor steigt in den letzten Jahren kontinuierlich – in letzter Zeit sogar noch beschleunigt durch die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung. Die Übernahme oder der Verkauf kann unterschiedliche Gründe haben, wie z.B. eine strategische Erweiterung, die Konzentration auf die Kernbereiche des Verlages, Nachfolgethemen oder auch Notverkäufe. Gleichzeitig haben mittelständische Verlage häufig nur begrenzte Erfahrungen mit derartigen Transaktionen, da sie im Alltag eines einzelnen Verlages in der Regel nur selten vorkommen.

So stellt der Kauf und Verkauf von Zeitschriftenverlagen hohe Anforderungen an das Management und Know-how der Beteiligten. Schon die Wahl der Transaktionsstruktur (Asset-, Share Deal, Joint Venture, etc.) entscheidet maßgeblich über Erfolg oder Misserfolg der Transaktion. Ein Herzstück für die rechtliche und wirtschaftliche Risiko-/ Chancenbeurteilung des Zielverlages ist dabei die Due Diligence.

Das neue VDZ-White Paper bietet neben M&A-Marktdaten einen Überblick zu Möglichkeiten, ein Verlagsunternehmen zu (ver)kaufen und die hierbei zu beachtenden Besonderheiten. Es enthält zudem zahlreiche Übersichten und Checklisten sowie Tipps für Transaktionsplanung und -durchführung, für die Verlagsbewertung, Kaufpreisfindung und die Vertragsverhandlungen. Für die Erstellung des Papers haben die Rechtsanwaltskanzlei SKW Schwarz und das M&A Beratungsunternehmen Bartholomäus & Cie. exklusives Know-How zur Verfügung gestellt.

Das 13. VDZ-White Paper „Kauf und Verkauf von Zeitschriftenverlagen“ kann als Power Point Präsentation (Umfang 160 Charts) beim VDZ zum Preis von 59€ für Mitglieder und 79€ (jeweils zzgl. MwSt.) für Nicht-Mitglieder bestellt werden.

Die Immobilie wird verwaltet von der IMV GmbH.
Die monatliche Vorschreibung beträgt derzeit ca. 210 Euro (inkl. ca. 15 Euro für den Rücklagenfonds). Diese beinhaltet sämtliche Gemeindeabgaben und Gebühren (Wasser, Kanal, Müll) sowie Haus- und Schneereinigung und Wartungsverträge (z.B. Lift).

Energiekosten:

• Gas (Lieferant: EVN): ca. 22 Euro / Monat
• Strom (Lieferant: Wienstrom): ca. 47 Euro / Monat
• Es liegt ein Energieausweis für die Wohnung vor. Diesen finden Sie hier.

Sie haben die Möglichkeit, ein laufendes Förderdarlehen des Landes NÖ zu übernehmen. Der offene Saldo beträgt derzeit rund 22.000 Euro. Das Laufzeit des Darlehens endet am 01.10.2024.

Der Verkaufspreis beträgt 167.000 Euro, sofern eine Förderübernahme in der Höhe von rd. 22.000 Euro erfolgt. Ansonsten ist der Gesamtpreis 189.000 Euro.

Im Liegenschaftskaufvertrag sollen grundlegend die Eigentumsübertragung und die Kaufpreiszahlung geregelt werden. Um die Rechtspositionen der Vertragsparteien umfassend zu berücksichtigen bedarf es jedoch genauer Bestimmungen. Erfahren Sie mehr über die Details eines Immobilien-Kaufvertrages.

Wesentliche Vertragsbestimmungen bei Ankauf einer bestehenden Liegenschaft:

I. Parteienbezeichnung

Vor- und Zuname der Vertragsparteien (siehe Lichtbildausweis),

Geburtsdaten,

Zustell­adressen;

bei juristischen Personen: Angabe der Firmenbuchnummer und des vertretungsbefugten Organes.

II. Kaufgegenstand

Erfolgt keine Grundstücksteilung, so kann der Kaufgegenstand aus den Daten des einzu­ho­len­den Grundbuchsauszuges entnommen werden. Zu bezeichnen sind:

1. Einlagezahl,

2. Be­zeich­nung des Grundbuchs,

3. Grundstücknummer und Grundfläche, sowie gegebenenfalls

4. Anführung der darauf befindlichen Baulichkeiten.

5. Im Falle einer beabsichtigten Grundstücks­teilung ergibt sich der Kaufgegenstand aus dem in der Vermessungsurkunde erliegenden Tei­lungsplan.

III. Kaufpreis und Kaufpreisberichtigung

1. Ziffernmäßige Anführung des festgesetzten Kaufpreises. Sind Einrichtungsgegenstände vom Kauf umfasst, ist der hiefür vorgesehene Kaufpreis gesondert auszuweisen (Erspar­nis Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr)

2. Hinzufügung einer allenfalls zu entrichtenden Umsatzsteuer

3. Festsetzung der Fälligkeit des Kaufpreises

4. Treuhändische Abwicklung: ja/nein

5. Verzinsung oder Wertsicherung des Kaufpreises bis zum vereinbarten Fälligkeitstag: ja/nein, Verzugszinsen bei Zahlungsverzug

6. Verpflichtung des Verkäufers zur Unterfertigung eines Rangordnungsgesuches für die be­absichtigte Veräußerung

IV. Übergabe und Übernahme

1. Festlegung eines Übergabezeitpunktes

2. Regelung der zu übernehmenden Lasten, wie Grundsteuern, Versicherungsprämien, etc.

3. Bei Wohnungskauf Regelung betreffend ein Guthaben aus Investitionsrücklagen

V. Gewährleistung

1. Gewährleistung für eine bestimmte Größe, einen bestimmten Zustand und ein bestimmtes Erträgnis des Kaufgegenstandes: ja/nein

2. Gewährleistung für Bodenbeschaffenheit und Kontaminationsfreiheit: ja/nein

3. Gewährleistung der Lastenfreiheit von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten: ja/nein

4. Gewährleistung für die Bestands- und Nutzungsfreiheit der Liegenschaft: ja/nein

allenfalls Räumungsvereinbarung

VI. Dienstbarkeitsrechte

Die verbücherten Dienstbarkeitsrechte sind dem Grundbuchsauszug zu A2 zu entnehmen. Werden die ausgewiesenen Grunddienstbarkeitsrechte vom Käufer ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen: ja/nein

VII. Einräumung eines Belastungs- und Veräußerungsverbotes

Wirkt nur dann, wenn es zwischen Ehegatten, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten begründet und im öffentlichen Buch eingetragen wird.

VIII. Aufschiebende Bedingung ja/nein

1. Im Falle eines einverleibten Veräußerungsverbotes bis zum Vorliegen der entsprechen­den Zustimmungserklärung des Begünstigten.

2. Bei geförderter Wohnung: Bis zum Vorliegen der schriftlichen Bestätigung über die Förde­rungswürdigkeit der Käufer

IX. Einräumung eines Wohnungsgebrauchsrechtes und/oder

Fruchtgenussrechtes

Das Wohnungsgebrauchsrecht ist das Recht, Teile des Hauses zu seinem eigenen Bedürf­nis zu benützen, während die Wohnungsfruchtnießung das Recht ist, die überlassenen Teile des Hauses mit Schonung der Substanz ohne Einschränkung zu benützen, also selbst auch durch dritte Personen bewohnen zu lassen. Ob ein Gebrauchsrecht oder eine Fruchtnießung der Wohnung vorliegt, ist eine Frage der Vertragsgestaltung.

X. Einräumung eines Vorkaufsrechtes

1. Vorkaufsrecht zu einem bestimmten Preis (+ Wertsicherung) oder zum Bestpreis laut Anbot eines Dritten

2. Regelung betreffend Inanspruchnahme des Vorkaufsrechtes (Verständigungspflicht, An­nahmefristen, etc.)

XI. Vereinbarung eines Rücktrittsrechtes

1. Anführung der Rücktrittsgründe

2. Befristung des Rücktrittsrechtes: ja/nein

XII. Dienstbarkeitseinräumung

1. Bezeichnung der einzuräumenden Dienstbarkeit

2. Entgelt für die Dienstbarkeitseinräumung – mit Kaufpreis abgegolten: ja/nein

3. Einverleibungsbewilligung zwecks Verbücherung der Dienstbarkeit

XIII. Eidesstattliche Erklärung, Grundverkehr

1. Bei natürlichen Personen: Anführung der Staatsbürgerschaft des Käufers,

Bei Personen­gesellschaften: – Sitz im Inland: ja/nein

- Gesellschaftskapital überwiegend im inländischen Eigentum: ja/nein

2. Sonstige grundverkehrsrechtliche Anforderungen / siehe jeweilige Landesgesetz­ge­bung

XIV. Bevollmächtigung

1. Ist der Vertragsverfasser ausschließlich vom Käufer beauftragt, sind die Vertragskosten nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen, daher empfiehlt sich ein diesbezüglicher Hinweis im Vertrag.

2. Bevollmächtigung des Vertragsverfassers zur grundbücherlichen Durchführung des Kauf­vertrages.

XV. Rechtsnachfolge

Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Vertrag:

1. auf die Rechtsnachfolger beider Parteien oder

2. eingeschränkt auf die Rechtsnachfolger einer Partei (Verkäufer)

XVI. Kosten/Steuern und Gebühren

1. Grunderwerbsteuer und gerichtliche Eintragungsgebühr übernimmt Käufer

2. Kosten Lastenfreistellung übernimmt Verkäufer

3. Vermessungskosten

4. Kosten der rechtsfreundlichen Beratung

XVII. Anfechtungsverzicht

1. Verzicht auf Irrtumsanfechtung

2. Verzicht auf Anfechtung wegen Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes gem. § 934 ABGB

XVIII. Gerichtsstandvereinbarung

XIX. Formerfordernis

1. Schriftform

2. Ersatzklausel im Falle der Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen

XX. Urkundenausfertigungen

XXI. Beilagen als integrierender Bestandteil

XXII. Einverleibungsbewilligung zwecks Verbücherung

1. Löschung eingetragener Rechte

2. Einverleibung des Eigentumsrechtes des Käufers

3. Einverleibung allfälliger neuer Rechte (Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Belastungs- und Veräußerungsverbot, etc.)

Im Falle einer einseitigen Anbotsstellung sind jedenfalls die wesentlichen Vertragsbestand­teile wie Kaufgegenstand und Kaufpreis anzuführen und ist das Anbot mit einer Bindungs­frist zu versehen.

Diese Checkliste hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit, da individuelle Gegebenheiten, wie etwa Aufschließung der Liegenschaft, zu überbindende Pflichten aus Vorverträgen, etc. auch im Vertrag zu berücksichtigen sind.

Detaillierte Auskünfte erhalten Sie gerne bei:

Vavrovsky & Graf Rechtsanwälte

office@vavrovsky.at www.immio.at www.vavrovsky.at

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