Obecnie na opolskim rynku nieruchomości pojawiła się znaczna ilość nowych mieszkań do sprzedania. Ma to związek z faktem, iż nieruchomości opole to owocne 2 lata budowania osiedli przez deweloperów. Dzień dzisiejszy to zbieg terminów oddania do użytku wielu z tych inwestycji. Opolskie biura nieruchomości mają szeroką i ciekawą ofertę sprzedaży nowych mieszkań. Wiele biur nawiązało współpracę z deweloperami i prowadzą sprzedaż bez prowizyjną nowych budynków, lecz często na wyłączność. Teraz idąc w Opolu do biura nieruchomości mamy wybór między kupnem mieszkania nowego lub z rynku wtórnego. Należy zaznaczyć, że cena mieszkania nowego w nieco dalszej lokalizacji może okazać się znacznie niższa niż tego na rynku wtórnym. Ten paradoks jest odwróceniem sytuacji sprzed 3 lat gdzie na opolskim rynku nieruchomości był ogromny niedobór mieszkań nowych, żeby nie powiedzieć iż panował ich kompletny brak.

Musisz dać się znaleźć.
Kupujący nie zobaczy Twojej oferty, jeżeli go nie wyszuka. Inaczej niż w gazecie, ogłoszenia w Internecie są przeglądane po wcześniejszym podaniu przez szukającego cech poszukiwanego mieszkania. Najważniejsza rzecz, to sprawić aby Twoje ogłoszenie zostało wyświetlone każdemu kto szuka nieruchomości takiej jak Twoja. Dlatego koniecznie trzeba prawidłowo wypełnić wszystkie pola. Pamiętaj: w polach formularza ogłoszenia podaj tylko te dane, o które jesteś pytany. Dzięki temu Twoja oferta zostanie znaleziona.

O czym mówić a co przemilczeć?
Nie ulegaj pokusie zbytniego naginania oferty. Jeżeli napiszesz, że mieszkanie jest w spokojnej okolicy z widokiem na las a tak naprawdę będzie przy torach tramwajowych, to albo będziesz musiał powiedzieć to zainteresowanemu kupnem, kiedy do Ciebie zadzwoni, aby dowiedzieć się o szczegóły, albo – jeśli mu tego nie powiesz – dowie się o tym dopiero, kiedy do Ciebie przyjedzie zobaczyć mieszkanie. Nie licz na to, że ktoś nie zauważy tego, że podałeś nieprawdę o nieruchomości. Pamiętaj, że chcesz sprzedać dom, a nie gościć w domu dużą ilość ludzi niezadowolonych i narzekających, że wprowadziłeś ich w błąd.

Czy zgadzasz się na kontakt z agencjami pośrednictwa nieruchomości?
Istnieją dwa typy współpracy z agencjami pośrednictwa, kiedy sprzedajesz nieruchomość: “na wyłączność” oraz “umowa otwarta”. Przy współpracy na zasadach wyłączności musisz zapłacić prowizję agencji nawet, jeżeli sprzedasz mieszkanie bez jej udziału. zgódź się na kontakt z agencją nieruchomości, a kiedy się skontaktują, podpisz umowę na współpracę na zasadach otwartych.

Ogłosznie musi zachęcać do czytania
Twoje ogłoszenie ma tylko około sekundy by zostać zauważone. Jeżeli Twoje doświadczenia z fotografowaniem kończą się na okazjonalnym pstrykaniu komórką zdjęcia znajomych w śmiesznych pozach albo fajnego samochodu na parkingu, to może masz kolegę, który robi ładne zdjęcia i ma prawdziwy aparat? A co można zrobić z opisem? sprawdźmy wyniki wyszukiwania głoszeń: “rozkładowe mieszkanie na strzeżonym osiedlu”… Cóż. Chyba wszystkie te mieszkania są takie same! Może dasz radę stworzyć coś troszkę ciekawszego?

Oznacz dokładnie miejsce na mapie.
Przeważnie serwisy ogłoszeniowe pozwalają zaznaczyć miejsce oferowanej nieruchomości na mapce. Bardzo często jednak zaznaczone miejsce jest zupełnie gdzie indziej niż znajduje się podana nieruchomość. Ale jak zaznaczyć tak, żeby było precyzyjnie? Przybliż mapę! Każda nawigacja mapy pozwala przybliżać i oddalać np. poprzez strzałki lub znaki ” ” i “-”. Ustaw mapę tak, aby Twój budynek był mniej więcej w centrum widocznej mapki. Potem ponownie powiększ. Jeżeli powiększenie było nieznaczne możesz powtórzyć to jeszcze raz lub kilka razy. Teraz na tak powiększonym obrazie wycentruj swój budynek na mapce. Powtarzaj ustawianie i przybliżanie tak długo, aż będziesz widział swoją nieruchomość. Teraz precyzyjnie ustaw znaczek miejsca (Ja staram się nawet postawić go w miejscu właściwej klatki schodowej) i gotowe!

O tym, kto nakręcił ceny mieszkań i jaki udział mieli w tym dziennikarze, na czym polega uczciwość dewelopera oraz dlaczego nie warto przejmować się analizami rynku nieruchomości.

- Jeszcze kilka lat temu w Polsce był olbrzymi głód mieszkaniowy, byliśmy przed wejściem do Unii Europejskiej. To był idealny moment na panikę i wywindowanie popytu. Jednak podkreślam: to nie deweloperzy byli za to odpowiedzialni – mówi w rozmowie z altercity.pl Ryszard Danielewicz, prezes Pirelli Pekao RE.

Czyta Pan analizy rynku nieruchomości?

Ryszard Danielewicz, prezes Pirelli Pekao RE: Czasami, ale raczej rzadko.

Dlaczego?

Bo firmy przeprowadzające takie analizy najchętniej oceniają to co zaszło. Proszę zauważyć, że kiedy mieliśmy boom na rynku mieszkaniowym, wszyscy analitycy mówili: będzie drożej, będzie coraz gorzej z dostępnością mieszkań. Kiedy w październiku 2008 r. zaczął się kryzys, w raportach pojawiły się stwierdzenia, że branża znajdzie się w głębokim dołku.

No to analitycy chyba mieli rację.

No tak, ale… Takie prognozy miałby znaczenie, gdyby pojawiły się rok wcześniej. A w tej sytuacji analitycy odnotowali po prostu fakt. Nic nie musieli przewidywać.

Analityków i deweloperów na forach internetowych obrzuca się epitetami. Ludzie są przekonani, że wzrost cen mieszkań wynikał głównie z manipulacji przeprowadzonej przez analityków działających na zlecenie deweloperów. Takie same są opinie o dzisiejszych analizach, które straszą tym, że zabraknie mieszkań.

Jestem przekonany, że nie znajdzie pan wypowiedzi poważnego dewelopera – poważnego tzn. takiego, który ma zamiar działać na rynku długoterminowo – który w czasach hossy nawoływał: ludzie kupujcie, będzie drożej! Podobnie jest teraz: poważni deweloperzy nie nawołują, że taniej nie będzie i przed nami tylko wzrost cen. My, deweloperzy, chcemy normalności. Nam nie zależy na spekulowaniu cenami mieszkań.

Ale przecież nie da się ukryć, że nawet ci poważni gracze sprzedawali mieszkania inwestorom. To była gra na wzrost cen, czysta spekulacja. W czasach boomu było tak, że zwykły klient musiał stać po mieszkanie w kolejce, a inwestorzy spokojnie negocjowali z deweloperami zakup 50, 100, 150 mieszkań.

Ja mogę mówić tylko za siebie i mogę panu powiedzieć ile mieszkań sprzedaliśmy w ten sposób.

Słucham.

To były może dwie, trzy osoby czy podmioty, które kupiły u nas między 5 a 10 mieszkań. Gwarantuję, że takie firmy jak nasza, czy inni poważni gracze rynkowi, niechętnie brały udział w tego typu praktykach. Jednak z drugiej strony, nie możemy zabronić zainteresowanemu nabywcy, kupna 10, 20 czy 50 mieszkań jednorazowo. Zastanawiam się tylko, dlaczego tacy inwestorzy kupując hurtowo mieszkania nie pytali nawet, gdzie będą one położone: czy na parterze, czy od północy.

Czemu się Pan zastanawia?

Zastanawiam się, kto im doradzał. Ja rozumiem, że w tamtym okresie analizy wskazywały, że ceny są wysokie i będą nadal rosły. Ale już wtedy, w czasach tego niespotykanego boomu, jako Polski Związek Firm Deweloperskich, spotykaliśmy się z dziennikarzami i zwracaliśmy uwagę, że tego typu głosy niepotrzebnie dodatkowo podgrzewają sytuację. Że te wszystkie analizy mogą być nietrafione. Że może być inaczej.

Szczerze mówiąc nie przypominam sobie takich spotkań.

Były przynajmniej dwa, gdzie zaprosiliśmy najważniejsze redakcje, apelując o ograniczenie artykułów nt. rosnących w nieskończoność cen, bo to nie musi być prawda. Niestety jest tak, że media nie są zainteresowane czymś co jest „letnie”. Dziennikarze podchodzą do tematu zero-jedynkowo. Albo mamy boom, albo krach. My to musimy akceptować, ale zwracaliśmy uwagę na konsekwencje takiego podejścia…

Dołącza się Pan teraz do głosu, że cały boom mieszkaniowy nakręcili dziennikarze, a później doprowadzili do krachu.

Nie. Media nie są za to odpowiedzialne, jednak prezentując tego typu opinie, można pokusić się o stwierdzenie, że w jakimś sensie były współtwórcami boomu. Bo jeśli ja, Ryszard Danielewicz będę głośno mówił o tym, że mieszkania zdrożeją, dotrę może do 20 osób. Jeśli to samo powiedzą dziennikarze na łamach gazet, w radiu, telewizji, usłyszy to nawet kilka milionów odbiorców. Chodzi tylko o to, żeby zdawać sobie sprawę z mechanizmów wpływających na rynek. Moim zdaniem ta spekulacja została zaplanowana, ale nie przez deweloperów. Rzeczywiście, jeszcze kilka lat temu w Polsce był olbrzymi głód mieszkaniowy, byliśmy przed wejściem do Unii Europejskiej. To był idealny moment na panikę i wywindowanie popytu. Jednak podkreślam: to nie deweloperzy byli za to odpowiedzialni. My cały czas powtarzaliśmy, że ceny będą rosły w podobnym tempie jak w Hiszpanii, o 10-15 proc. rocznie. Jeszcze raz zapewniam, że żaden poważny deweloper nie cieszył się z 50-60 proc. wzrostu cen. Proszę zauważyć, że kiedy trwała hossa, deweloperom zarzucano, że chcą wstrzymać sprzedaż mieszkań, żeby oferować je później po jeszcze wyższych cenach.

Bo to była realna sytuacja. Wielu deweloperów wstrzymywało sprzedaż części inwestycji, tylko po to, żeby po kilku miesiącach sprzedać mieszkanie o 2-3 tys. zł więcej za metr.

Tak, ale to było wynikiem sytuacji, za którą nie odpowiadali deweloperzy…

No nie. Przecież to było celowe ograniczanie podaży, tylko po to, żeby wywołać panikę wśród kupujących, że zaraz zabraknie mieszkań. Dziś do tego wracamy: już pojawiają się zapowiedzi, że deweloperzy wstrzymują inwestycje. Tworzy się atmosferę strachu, przekonuje się klientów, że już za chwilę zabraknie na rynku mieszkań…

Zgadzam się, że niektórzy grali w ten sposób, że zaczęli spowalniać sprzedaż. Ale to przecież było naturalne. To czysta gra ekonomiczna. Deweloperzy brali w niej udział, ale nie wywołali tej gry. Z drugiej strony nie bierze pan pod uwagę, że deweloperzy nie mieli wyjścia: musieliśmy podnosić ceny, bo drożało wszystko: materiały, robotnicy… A trzeba też pamiętać, że część tych którzy podnosili ceny, nadal ma w ofercie te mieszkania. I zapewne będzie musiała sprzedać je taniej.

I dobrze.

Ale proszę zauważyć, że ci deweloperzy nie idą po pomoc do państwa. W 2002 i 2003 r. deweloperzy też pracowali bez zysku i nie zwracali się do państwa o jakąkolwiek pomoc. I na tym właśnie polega nasza uczciwość. W czasach tamtego kryzysu funkcjonowaliśmy samodzielnie utrzymując się na rynku. A w czasach prosperity zarzuca się nam, że uczestniczymy w zarabianiu pieniędzy. A przecież to właśnie w czasach hossy musieliśmy budować banki ziemi pod przyszłe inwestycje, a chyba nie muszę tłumaczyć jak bardzo zdrożały wtedy grunty. Ktoś kto jest deweloperem i chce nim być długofalowo nigdy nie będzie hazardzistą.

Czego więc powinien nauczyć nas kryzys?

Kryzys pokazał jak ważną rolę w gospodarce spełnia rynek mieszkaniowy. Symbolicznym początkiem krachu światowej gospodarki było załamanie właśnie na rynku nieruchomości. Dla mnie to sygnał, jak istotny jest handel mieszkaniami. Istotny zarówno z punktu widzenia prowadzenia biznesu jak i zaspokajania podstawowych potrzeb społeczeństwa. I skoro krach w nieruchomościach zatrząsł światową gospodarką to moim zdaniem, ożywienie tego rynku może ją uratować.

Jeśli Ty też masz problem z zakupem własnego mieszkania to mam na Ciebie rozwiązanie. Jest to sposób, który znają najlepsi w branży nieruchomości. Dzięki tej wiedzy, każdy może korzystnie zakupić mieszkanie, dom lub działkę.

Więcej znajdziesz tutaj

W dzisiejszym dodatku prawnym “Rzeczpospolita” donosi o niezwykle interesującym pomyśle prawników warszawskiej kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. Być może już niedługo pozwoli on właścicielom lokali uniknąć wieloletniego oczekiwania na lokal socjalny dla eksmitowanych lokatorów. Być może, choć mam poważne wątpliwości.

Artykuł dostępny jest tutaj.

Tytułem wprowadzenia:

O tym, jakie przesłanki muszą być spełnione by otrzymać lokal socjalny decyduje zasadniczo Rada gminy w stosownej uchwale, wydanej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2) ustawy o ochronie lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminnym z 21 czerwca 2001 r. Obecnie obowiązująca uchwała Rady Miasta Krakowa dostępna jest tutaj. Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego wynikać może także z orzeczenia sądu, który orzekając eksmisję lokatora, musi orzec o prawie do lokalu socjalnego lub braku tego prawa (art. 14 ust. 1 rzeczonej ustawy). W przypadku osób o określonych w art. 14 ust. 4 cechcach podmiotowych lub sytuacjach, nie może orzec o braku uprawnienia. Chodzi tu m.in. o: kobiety w ciąży, osoby o statusie bezrobotnego, obłożnie chorych, etc.

Zgodnie z dyspozycją art. 14 ust. 1, to gmina obowiązana jest dostarczyć lokal socjalny.

Do czasu, gdy to nastąpi - sąd z urzędu zawiesza wykonanie wyroku eksmisyjnego (art. 14 ust. 6). Tu właśnie pojawia się problem właściciela: zgodnie z danymi ze stycznia b.r., na lokal socjalny w gminie Kraków oczekuje około 3 tysięcy osób. Trudno sobie taką koleję nawet wyobrazić.

W praktyce dla właściciela oznacza to wieloletnie oczekiwanie, dla gminy zaś – zapłatę ogromnych kwot odszkodowań, obecnie już na zasadach ogólnych art. 417 k.c. Kwoty odszkodowań są wysokie w szczególności dlatego, że eksmitowani, w stosunku do których eksmisję zawieszono, zajmują często obszerne mieszkania w atrakcyjnych częściach miast, stąd utracone korzyści właściciela są znaczne.

Pomysł?

Pomysł prawników na rozwiązanie tego patu, który obecnie oceniał będzie sąd, wydaje się dziecinnie prosty – chodzi o sięgniecie do znanej w polskim prawie zobowiązań instytucji tzw. wykonania zastępczego z art. 480 par. 1 k.c. Zgodnie z nim, w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawnienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykoniania czynności na koszt dłużnika.

Jak widać, warunkiem koniecznym sięgnięcia do rzeczonej instytucji jest przyjęcie, że gmina jest właśnie wobec właściciela lokalu zobowiązana dostarczyć lokal socjalny dotychczasowemu lokatorowi. Można by wtedy mówić o zobowiązaniu do świadczenia na rzecz osoby trzeciej (eksmitowanego).

Jest to jednak według mnie założenie nie znajdujące pokrycia w obowiązującym stanie prawnym. Z istoty stosunku prawnego pomiędzy gminą a właścicielem nie wynika bowiem wcale, że to wobec niego gmina jest zobowiązana dostarczyć lokal. Lokal dostarczany jest w interesie osoby eksmitowanej, i tylko ona może być tu nazywana wierzycielem. Poza wspomnianym rozkładem interesu prawnego w otrzymaniu lokalu socjalnego, takie oznaczenie stron zobowiązania wynika z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów. “Sąd orzeka o uprawnieniu lub braku uprawnenia wobec osób, których nakaz (eksmisji -TK) dotyczy“. Zaraz po tym stwierdzeniu, ustawa wskazuje drugą stronę zobowiązania, gminę.

Wierzytelności z tytułu szkody wynikłej niedostarczenia lokalu socjalnego nie należy mieszać z wierzytelnością o dostarczenie lokalu socjalnego. Odszkodowanie przysługujące właścicielowi jest wprawdzie uzależnione od niewykonania zobowiązania gminy wobec osoby eksmitowanej, jednak wynikają te odszkodowania z dwóch, odrębnych podstaw prawnych. Do takiego pomieszania, moim zdaniem, właśnie doszło.

Nie jest oczywiście wykluczone, że sąd podejdzie do sprawy funkcjonalnie – będzie to jednak, moim zdaniem, działanie contra legem. Na chwilę obecną pozostaje oczekiwać, że gminy wykorzystają spadek cen nieruchomości, by zwiększyć swój zasób mieszkaniowy.

T.K.

(Prosze w komentarzach wpisywac swoje oferty)

(Prosze w komentarzach wpisywac swoje oferty)

(Prosze w komentarzach wpisywac swoje oferty)

(Prosze w komentarzach wpisywac swoje oferty)

(Prosze w komentarzach wpisywac swoje oferty)

(Prosze w komentarzach wpisywac swoje oferty)

(Prosze w komentarzach wpisywac swoje oferty)

Jeden z planowanych sposobów wypowiedzi na tym blogu został określony jako refleksje. Przyznaję, że będą to raczej próby w wyrażaniu poczucia problemów filozoficznych. Niektóre sprawy, doświadczenia, są zaczynem, drzazgą, zapałem, która wyzwala filozoficzny namysł. Jeśli wyniki refleksji będą lepiej opracowane czy przemyślane, to wypowiedź będzie sklasyfikowana jako esej.

Tematem, który porusza obecnie wiele osób, jest zagadnienie lokali komunalnych. W Warszawie w tym roku podniesiono, po kilkunastu latach, czynsz w lokalach komunalnych. Podobną decyzję podjęto w Krakowie w 2008 roku. W obu przypadkach doszło do blisko 100% podwyżki.

W odpowiedzi powstały inicjatywy społeczne przeciwko takiej polityce samorządu terytorialnego. Niektóre organizacje lewicowe rozpoczęły działania, które mają na m.in. celu obniżenie stawek czynszów. Widziałem ulotki i plakaty. Gdyby spróbować zreferować argumentacje przeciwników, należałoby wskazać, że używają oni raczej emocjonalnych argumentów. Odwołują się do sytuacji finansowej najemców. Przytaczane są informacje o nędzy w Polsce. Przypomina się problemy w płaceniu czynszu przez najemców. Proponuje także wywieranie nacisku na władze, aby prowadziły politykę mieszkaniową zorientowaną raczej na pomoc biednym niż na zysk. Niektóre takie inicjatywy posługują się hasłem Mieszkanie prawem nie towarem.

Splatają się w tej sprawie interesy co najmniej 4 grup. Pierwsza z nich to organizacje lewicowe, które prawdopodobnie w ten sposób walczą o poparcie polityczne, lub zwyczajnie o możliwość zaistnienia. Radni czy politycy nie zajmują się tematem lokali komunalnych.

Druga grupa to najemcy lokali miejskich. Jestem pewien, że wielu z nich to osoby, które nie mogą sobie pozwolić na płacenie wysokiego czynszu. Inni znów nie mają możliwości wynajęcia lokalu na wolnym rynku, ani tym bardziej kupno mieszkania. Jeszcze inni  żyją na koszt miasta w lokalach socjalnych.

Trzecia grupa to właściciele lokali i kamienic. Te osoby są zainteresowane wysokimi czynszami i dużymi zyskami z posiadanych lokali. Mieszkanie jest przez nich traktowane zdecydowanie jako towar.  Ma być sprzedane, czyli wynajęte, z maksymalnym zyskiem.

Gmina, jest ostatnim czynnikiem w tym splocie różnych interesów, różnych celów czy możliwości. Gmina jest chyba w najgorszej sytuacji. Państwo polskie wymaga, aby każdy z obywateli miał miejsce do mieszkania. Obywatele żądają najniższych stawek czynszu. Lokale, budynki trzeba okresowo naprawiać czy konserwować. Różnica pomiędzy wpłatami najemców a kosztami nieruchomości są pokrywane z budżetu gminy, na który składają się pieniądze od wszystkich osób mieszkających w gminie.

Pytanie, jakie powinien zadać tutaj filozof, brzmi: czy gmina winna zapewniać mieszkańcom mieszkania? W jakim stopniu winna pomagać mieszkańcom? Jest to problem zależności pomiędzy państwem a obywatelem, zakresu wpływu jednej strony na drugą. Pytania te są częścią nowożytnej i współczesnej debaty na temat:  czy obywatel powinien zawsze opierać się na własnej przemyślności? Czy państwo powinno opiekować się obywatelami? Jeśli tak, to gdzie leży granica?

Fakty są znane. Utrzymanie lokali, budynków komunalnych kosztuje, tak jak każdej nieruchomości. Czynsze były niskie i pewnie nie pokrywały tych kosztów. Niektórzy ludzie są w takiej sytuacji finansowej, że nie mogą wynajmować mieszkań na wolnym rynku. Wszystko wydaje się takie jasne.

Ale…

Debata na temat roli gminy czy państwa i relacji do obywatela została już dawno rozstrzygnięta, przynajmniej w Polsce na korzyść opieki nad obywatelem. Struktury państwowe mają określone cele. Dlaczego teraz w sposób niejawny rady miast obciążają najemcę kosztami utrzymania lokali? Dlaczego tylko niektórzy, vide inicjatywy społeczne, zauważyli zmianę sposobu traktowania mieszkania tj. mieszkania nie są już przedmiotami, który każdy potrzebujący powinien dostać, ale stają się towarem, czymś co trzeba kupić? Jednocześnie te osoby nie zauważają, że któraś ze stron musi płacić za remontowanie budynku.

Jestem za tym, aby każdy miał zapewnione mieszkanie. Jestem gotów płacić za osoby, które nie mogą same płacić. Jestem w stanie pogodzić się z tym, że muszę płacić dodatkowy podatek na osoby, które zajmują lokale komunalne i są w trudnej sytuacji majątkowej. Mam jednak nadzieję, że wszystkie lokale mieszkalne są przydzielane rzeczywiście potrzebującym.  Gminy winny ponosić koszty utrzymania osób biednych, ponieważ jest to jeden z ich celów, po to istnieją.

Działania z ramienia inicjatyw  społecznych wyrażają interes jednej z grup. Są interesujące, chociażby dlatego, że podejmują działania poza systemem prawno-państwowym. Są świadectwem przemiany, której celem jest społeczeństwo obywatelskie.

Znajomy chce u nas studiować. Szuka mieszkania do wynajęcia, ale nie może niczego znaleźć. Ja nie wiem, czy taki zastój jest w tym wrocławiu czy on po prostu nie wie jak i gdzie szukać. Niby był na paru rozmowach, parę kawalerek obejrzał, ale nic mu się nie podobało – a może zwyczajnie ma za wysokie wymagania? Kto go tam wie, to dziwny koleś.

A znamy się jeszcze z przedszkola z naszej wspólnej mieściny pod krakowem. Ale taka znajomość… a zresztą, co ja wam będę o koledze.

O mieszkaniach we wrocławiu miało być i było. A ja jestem w trakcie budowy własnego domu. Całkiem fajna perspektywa!

To byłby chyba pierwszy taki przypadek w historii polskiego rynku deweloperskiego. Prezes spółki Jarosław Szanajca nie kryje, że walczy o przetrwanie. Celem nadrzędnym stało się utrzymanie płynności, a to oznacza m.in. zamrożenie inwestycji. Spółka skoncentrowała się na sprzedaży mieszkań, których budowę zaczęła w okresie boomu. W drugim kwartale znalazła 215 chętnych. Wprawdzie równocześnie 59 mieszkań wróciło do dewelopera, jednak z 43 lokali zrezygnował jeden inwestor, który kupił je pakietowo i nie nie miał komu odsprzedać. Szanajca twierdzi, że ten wynik napawa go optymizmem, bo mimo przykręcenia śruby kredytowej przez banki sprzedaż rośnie od początku roku. – I mimo obcięcia marży zysk wciąż jest dla nas satysfakcjonujący – zapewniał wczoraj dziennikarzy. Sen z powiek musi mu jednak spędzać ok. 200 niesprzedanych pustostanów. Kolejne 1104 mieszkania będą gotowe do końca roku, a wśród nich przeszło 700 zalega w ofercie firmy. Wiceprezes Dom Development ds. finansowych Janusz Zalewski przyznał, że ich utrzymanie może kosztować nawet kilka milionów złotych. Szanajca podkreślał, że mimo to nie sprzeda ich taniej. Powtarza to jednak od roku, a w tym czasie – co sam wczoraj przyznał – popularne mieszkania (po 5,5-7 tys. zł za m kw.) potaniały średnio o 7,1 proc., zaś ceny transakcyjne apartamentów i tzw. mieszkań o podwyższonym standardzie (np. powyżej 15 tys. zł za metr) spadły o blisko 15 proc. Z drugiej strony, z danych firmy wynika, że z bankami, które sfinansowały inwestycje, ma na razie spokój. Wprawdzie do połowy przyszłego roku musi oddać 85 mln zł, zaś przez następny rok – kolejne 145 mln, Zalewski zapewnia jednak, że w kasie ma 149 mln zł gotówki, następne 57 mln zł może pożyczyć w PKO BP. Szanajca i Zalewski przekonywali, że kiedy kryzys się skończy, Dom Development zwiększy udział w rynku, bo jest jednym z nielicznych deweloperów, którzy mogą liczyć na kredyty. Firma może szybko zacząć budowę 800 mieszkań, bo ma na nie pozwolenia i dopięte finansowanie (decyzja w tej sprawie ma zapaść w przyszłym miesiącu). W przygotowaniu są już kolejne projekty – w sumie blisko 6,4 tys. mieszkań.

Interesuję się inwestycjami w nieruchomości i wszystkim, co może przynieść mi jakieś konkretne pieniądze.
Całkiem niedawno zacząłem współpracę z biurem nieruchomości, które zwyczajnie wynajmuje moje mieszkania, które kupiłem parę miesięcy temu we Wrocławiu. Na razie wynajętych jest pięć mieszkań, z czego cztery to małe kawalerki – a takie lubię najbardziej. Kojarzą mi się ze studiami

Mam nadzieję, że te mieszkania przyniosą mi konkretne dochody, to moja pierwsza tak duża inwestycja, więc trochę się boję. Ale podobno to normalne. Zobaczymy co będzie z tymi mieszkaniami – mam jeszcze kilka lat zanim zacznę liczyć zarobek.

Tymczasem zapraszam do odwiedzenia biura nieruchomości we wrocławiu erda.pl – na stronie będą szczegóły. Zapraszam, Bartek.

Co tu dużo mówić. Wakacje…

czyli okres totalnego zastoju na rynku nieruchomości. Przynajmniej w Bydgoszczy. Tak sprzedający jak i kupujący mieszkania, oraz domu pojechali na wakacje i odkładają ważne decyzje na później. Co oznacza ze na rynku nie pojawiają sie praktycznie nowe oferty, a i kupujący czy w wakacje bardziej oglądający nieruchomości robią to sporadycznie. W końcu wakacje są po to żeby nad wodą siedzieć a nie szukać lokum.

Jedynym wyjątkiem są studenci, którzy z racju powoli zbliżającego sie rozpoczęcia roku akademickiego rozpaczliwie walczą o każde mieszkanie do wynajęcia w Bydgoszczy a o te z dnia na dzień coraz trudniej.  W pierwszej kolejności z rynku znikają mieszkania ładne, w nowym budownictwie, a na koniec studenci decydują sie już na wszystko; standart Póżny Gierek też  okazuje sie na potrzeby studenckie wystarczający. Niektórzy mający wiecej przyjaciół w Bydgoszczy studenci wynajmują całe domy w Bydgoszczy by tak razem… w naukowej atmosferze zajmować sie studiowanie.

Notarialne poświadczenie spadku

Od niedawna potwierdzić nabycie spadku może również notariusz.

Wprowadzone zmiany mają na celu przyśpieszenie postępowania w tym zakresie oraz odciążenie sądów w postępowaniu spadkowym. Sporządzane przez notariuszy akty będą miały taką samą moc prawną jak postanowienia sądowe o stwierdzeniu nabycia spadku.

Załatwimy w ciągu jednego dnia wszelkie formalności związane z nabyciem spadku bez większych trudności oraz nierzadko dodatkowych kosztów.

Nowa instytucja nie wyklucza załatwiania spraw w sądzie.

Notarialne poświadczenie dziedziczenia będzie możliwe tylko przy sprawach bezspornych, w pozostałych konieczne stanie się rozpoznanie sprawy na drodze sądowej. Wyłączone będą też testamenty szczególne.

Ograniczeniem jest też otwarcie spadku sporządzonego przed 01.07.1984 r., wtedy nabycie spadku odbywa się wyłącznie na drodze sądowej.

Po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia (nowy dokument różny od aktu notarialnego) należy  zarejestrować w elektronicznym rejestrze, prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną. Notariusz robi to za pośrednictwem systemu teleinformatycznego i opatruje wpis bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikatora certyfikatu, po zarejestrowaniu akt ma taką samą moc prawną, jak prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.

Jakie potrzebujesz dokumenty aby dostarczyć do notariusza?

• odpis aktu zgonu
• odpisy aktów stanu cywilnego spadkobierców ustawowych
• oryginał testamentu w razie dziedziczenia testamentowego
  (oraz inne dokumenty które mogą mieć wpływ na ustalenie prawa do spadku)

.
UWAGA!
Jeśli  aktu poświadczenia dziedziczenia dokonał  już inny notariusz , wówczas notariusz do którego się udasz odmówi wykonania usługi.
.

KOSZTY POSTĘPOWANIA SĄDOWEGO

- U NOTARIUSZA

• koszt sporządzenia  aktu dziedziczenia
  50.00 PLN + 22% VAT
  
• sporządzenie protokołu dziedziczenia
  100.00 PLN + 22% VAT
• koszt otwarcia i ogłoszenia testamentu
  50.00 PLN + 22% VAT
  

- W SĄDZIE

• opłata sądowa od wniosku o “Stwierdzenie nabycia spadku przez sąd”
  50.00 PLN

Umowa pośrednictwa

Za rozsądną cenę i w dogodnej lokalizacji…
…to główne warunki, jakie stawiamy szukając wymarzonego mieszkania.

Kupno mieszkania to jedna z najpoważniejszych decyzji życiowych, nierzadko bowiem wiąże się to z koniecznością wzięcia kredytu na sfinansowanie tej inwestycji. Nie może więc dziwić fakt, że przed podjęciem decyzji sięgamy po pomoc profesjonalistów, korzystamy z pośrednictwa agencji nieruchomości.

Dlaczego?

Przede wszystkim z powodu bogatej oferty oraz fachowej, profesjonalnej pomocy i doradztwa.

1. Jak więc wybrać pośrednika?
2. Na co zwrócić uwagę podpisując z nim umowę?

Zgodnie z prawem, umowa pośrednictwa musi zostać zawarta na piśmie.
Zanim podpiszemy, najpierw przeczytajmy całą jej treść bardzo uważnie. Jeśli mamy wątpliwości dotyczące postanowień zawartych w kontrakcie, poprośmy o ich wytłumaczenie lub doprecyzowanie.

Zadbajmy o to, aby w umowie znalazły się następujące informacje:

• określenie stron umowy – dane osobowe i adresowe konsumenta oraz przedsiębiorcy świadczącego usługę
• dane osobowe licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego za jej realizację, numer jego licencji oraz oświadczenie, że posiada ubezpieczenie OC

• przedmiot i zakres umowy – jednoznaczne określenie czego oczekuje się od pośrednika np. pomocy w zakupie mieszkania

• określenie za jakie czynności będzie obowiązywało wynagrodzenie oraz ustalenie sposobu obliczania wynagrodzenia, przysługującego pośrednikowi za wykonanie umowy (kwotowo lub jako procent od ceny)

• wynagrodzenie po wygaśnięciu umowy pośrednictwa ? o ile obie strony zgadzają się na to, oraz zostało to w jasny i precyzyjny sposób określone w kontrakcie, pośrednik ma prawo do wynagrodzenia w sytuacji, kiedy do kupna nieruchomości doszło po wygaśnięciu umowy.
• czas trwania umowy – może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Należy zapisać w jakiej sytuacji i na jakich warunkach może zostać wypowiedziana

UWAGA !
Umowę pośrednictwa może podpisać z konsumentem osoba nie będąca licencjonowanym pośrednikiem. W umowie takiej zawsze muszą się jednak znajdować dane identyfikujące licencjonowanego pośrednika zatrudnionego przez agencję czy biuro nieruchomości, numer jego licencji oraz oświadczenie o posiadaniu przez niego ubezpieczenia OC.

Kupno mieszkania

Co musisz zrobić, zanim kupisz mieszkanie na rynku wtórnym w Łodzi ?

KREDYT !
Musisz zorganizować odpowiednie dokumenty. Jeśli jesteś zatrudniony na etacie, należy udać się do działu kadr po zaświadczenie o zatrudnieniu na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony (określony) oraz zarobkach z ostatnich trzech miesięcy. Należy jednak zawsze pamiętać iż takie zaświadczenia z pracy są ważne dla banku zazwyczaj przez miesiąc od momentu wystawienia.

JAKI WYSOKI KREDYT ?
Doradca kredytowy popularnie zwany na rynku- brokerem przeprowadzi Cię przez tajniki bankowych tabelek,robiąc tzw. symulacje, aby zorientować się, który bank ma najlepszą z ofert.

ZBADAJ CENY W SWOIM MIEŚCIE !
Wystarczy porównanie kilkunastu ofert np. w naszym biurze. http://www.acricom.gratka.pl

USTAL, ILE CHCESZ WYDAĆ !
Nie pożyczaj zbyt dużo, może okazać się to zgubne! Zazwyczaj brokerzy będą zapewniać, ciebie że twoja zdolność kredytowa na to pozwala. Bezpieczny kredyt to taki, który nie przekracza dwu i pół krotności twoich rocznych dochodów brutto.

ZASTANÓW SIĘ CZEGO POTRZEBUJESZ !
Musisz zastanowić się jak długo zamierzasz mieszkać w zakupionym mieszkaniu. Czy jest to mieszkanie docelowe, czy też będziesz zmieniać miejsce zamieszkania za kilka lat. Jeśli będziesz nosił się kiedyś z zamiarem sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości, dobrze by było, gdybyś wybrał mieszkanie, na które w przyszłości będzie duży popyt.

W zależności od dzielnicy Łodzi i tak np. na Łódź-Chojny cena za m? waha się od 4000.00 PLN do 4500.00 PLN/m², natomiast dzielnica Łódź-Dąbrowa, cena ta kształtuje się w przedziale między 3500-4000 PLN/m². Bardzo popularną dzielnicą zrobiła się Łódź-Górna, gdzie mieszkanie można już kupić za 3000.00 PLN/m², natomiast jest to nieruchomość typowo do remontu. Takie samo mieszkanie po remoncie osiąga cenę ofertową już znacznie wyższą.

Poszukiwanymi lokalami są również mieszkania w dzielnicach Łódź-Nowe Rokicie z racji cichej i bardzo spokojnej okolicy. Kiedyś do takich dzielnic należał również Łódź-Olechów, natomiast obecnie odstrasza ceną za m². Ostatnio łodzianie bardzo upodobali sobie Łódź-Retkinię, kierując się nie ceną, lecz dobrą infrastrukturą osiedla.

Koniecznie musisz zastanowić się jakiego potrzebujesz rozkładu mieszkania i ilu pokoi?

Dla dwóch osób dobrym rozwiązaniem jest mieszkanie o powierzchni ok. 45m² (dwa pokoje).
Dla trzech osób ok. 55-60m² (trzy pokoje). Mieszkania o takiej powierzchni są bardzo popularne np. w Łodzi i bardzo szybko będzie je można sprzedać jeżeli nie stanie się ono naszym upragnionym “M” w niedalekiej przyszłości.

UŻYWANE MIESZKANIE Z RYNKU WTÓRNEGO

Musisz zatrudnić do pomocy pośrednika co niestety wcale nie jest takie łatwe. Najlepiej, gdyby agencja nieruchomości była z polecenia. Może w niedalekiej przeszłości ktoś z twoich znajomych korzystał z takich usług a ich rekomendacja może być dla ciebie wskazówką. Jeśli nie masz takiego kontaktu, musisz poszukać sam.

Agencja nieruchomości zbada stan prawny mieszkania, sprawdzi, czy lokal faktycznie należy do osoby która go oferuje, czy nie jest zadłużony w spółdzielni lub wspólnocie – czy właściciel nie zalega np. z czynszem lub innymi płatnościami jak media, a co najgorsze czy mieszkanie nie jest obciążone kredytem.

Pośrednik pomoże w negocjacjach cenowych, jest wtedy szansa że mieszkanie kupisz dużo taniej niż jest ono oferowane. Możesz również liczyć na porady, kluczowe informacje pośrednika przy zakupie mieszkania, poinformuje Ciebie czy cena mieszkania w dzielnicy np. Łódź Radogoszcz-wschód czy dzielnicy Łódź Widzew nie jest zbyt wysoka i czy mieszkania w tej dzielnicy Łodzi nie kosztują znacznie mniej. Bądź uzyskasz poradę typu czy wokolicy są przedszkola, szkoły, przychodnie zdrowia i czy dobrze jest rozwinięta infrastruktura na danym osiedlu.

UWAGA! Podpisanie umowy nie kosztuje!

Jeśli korzystasz z usług biura nie musisz się obawiać o nic, zostaniesz poprowadzony przez cała transakcję wbezpieczny i profesjonalny sposób.

CENNIK USŁUG POŚREDNICTWA

Prowizja dla pośrednika nieruchomości

• SPRZEDAŻ:
  Prowizja 2% + 22% VAT (od ostatecznie wynegocjowanej ceny sprzedanej nieruchomości)
• KUPNO:
  Prowizja 3% + 22% VAT (od ostatecznie wynegocjowanej ceny zakupu nieruchomości)
• NAJEM:
  100% jednomiesięcznej stawki najmu
• WYNAJEM:
  50% jednomiesięcznej stawki wynajmu
• ZAMIANA:
  1500,00 PLN+ 22% VAT

Wysokość prowizji podlega negocjacji !

Prowizję powinieneś zapłacić w dwóch etapach:
- Pierwsza część przy podpisywaniu umowy przedwstępnej
- Druga część przy akcie notarialnym.

Po kilkunastu miesiącach spadków cen w większości polskich miast mamy do czynienia z ich stabilizacją. Spadek cen mieszkań oznacza, że więcej łódzkich rodzin może kupić nieruchomość. Dostępna oferta będzie się kurczyć, jako pierwsze będą się sprzedawać najbardziej atrakcyjne mieszkania.

Najbliższy czas będzie jeszcze dobrym do zakupu upragnionego własnego mieszkania.

Jeśli decydujemy się na wynajem mieszkań, zwróćmy szczególną uwagę na wszystkie elementy wyposażenia. Ważne są okna, ponieważ od ich szczelności zależeć będzie nasz komfort w chłodniejszych okresach.

Ważne są podłogi, dywany i wykładziny – jeśli się zniszczą, możemy mieć problemy ze zdaniem mieszkania po okresie najmu. Należy zwrócić także uwagę na akcesoria łazienkowe i inne elementy wyposażenia mieszkania.