Minun elämäni yhtenä johtotähtenä on ollut:
kun unohtaa sen, mitä ei voi muuttaa, on onnellinen.

-Arvo Ylppö-

Die Suche nach einem Nachmieter kann sich als recht interessant herausstellen. Einschlägige Immobiliennetzwerke helfen einem ja auch gerne bei der Vermittlung solcher, 20 Euro zahlt man, dass man zwei oder vier Wochen mit Anrufen und Mails bombardiert werden kann.

Vorausgesetzt natürlich, die Wohnung hat die richtige Größe, Lage und den passenden Preis dazu. Offensichtlich fällt unsere Wohnung in diese Kategorie, denn zumindest vor Anfragen konnte ich mich kaum retten.
Das ging so weit, dass ich Unterlagen direkt per Post geschickt bekam, nachdem ich innerhalb von 4 Stunden fünf Mails derselben Person bekommen habe und nicht sofort antwortete. Man könnte fast meinen, der Interessent wäre penetrant.

Ich habe letzendlich etwas mehr als 100 Anfragen beantwortet.
Es geht übrigens nur um eine einzige Wohnung.

Oftmals fragte ich mich beim beantworten dann auch, ob diverse Interessenten nur die Fotos begutachteten oder auch den Text dazu gelesen haben. In dem stand nämlich: Wohnung ab sofort. Selber streichen. Groß. Durchgangszimmer.

Fragen wie „Ist die Wohnung Vierer-WG geeignet oder hat sie Durchgangszimmer?“ „Ab wann ist die Wohnung zu haben?“ „Streichen Sie noch?“ waren leider nicht nur Einzelfälle.
Irgendwann habe ich an mir selbst gezweifelt. Habe ich die wichtigen Infos rausgelassen? Ist der Text Deutsch? Ist überhaupt Text in der Anzeige?

Aber gut. Es gibt ja Copy and Paste. Und wenn man dann mal seine 80 endgültigen Interessenten auf zwei Tage verteilt hat, dann kann ja nur noch alles gut werden.
Leider kann man sich auch da sehr täuschen. Penetranz war natürlich auch anwesend und hätte am liebsten sofort mit der Hausverwaltung kommuniziert „Kommen die heute?“. Eigentlich hätte er lieber gleich den Mietvertrag unterschrieben.

Ansonsten redet man sich auf derlei Besichtigungen den Mund fusslig, wie toll die Wohnung ist, dass wir uns hier lange wohl gefühlt haben, dass wir nicht ausziehen, weil wir was Besseres haben. Danach herrscht meistens betretenes Schweigen. Aber den Selbstauskunftsbogen möchten sie ja trotzdem ausfüllen. Blöd nur, dass insgesamt zu wenig Bögen für zu viele Interessenten da waren. Schön vorbei organisiert.

Interessant wird es dann besonders, wenn die ehemals bessere Hälfte anfängt zu erzählen, heller wirds nicht, im Sommer zwei Stunden Sonne, Hausverwaltung scheisse, Bausubstanz Mist und eigentlich würde ich hier gar nicht einziehen.
Leider kann man meine internen Alarmglocken nach Außen ja nicht sehen, zumindest nicht mehr, wenn die Verbindung abgerissen ist.
Also mal munter die schlechten Seiten aufzählen. Weil, wer braucht schon Nachmieter. Am Ende war es dann aber sowieso egal, denn die Wohnung ging weg wie eine warme Semmel.

Und da denkt man. Hurra. Es ist endlich vorbei!

Oder?

Cameras and lenses of the past – Einige meiner Kameras und Objektive aus den letzten 35 Jahren Arbeit als Fotojournalist; Kameras und Objektive, die Weltgeschichte gesehen und festgehalten haben

- ein Blick ins Equipment eines Teilnehmers am World Press Photo Contest -

Eine Vielzahl von Kameras hat mich im Laufe meines Reporterlebens begleitet, robuste professionelle Gerätschaften, aber auch Schnappschußkameras, die man eher in Amateurhänden vermutet. Und meine erste Spiegelreflexkamera war ein Modell von Foto Quelle, eigentlich eine Konica Autoreflex, aber damals in Deutschland unter dem Markennamen Revueflex vertrieben.

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Ein Hinweis in eigener Sache:

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Rudolfstein 11.11.1989

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Analoge Profi-SLR's und Dias

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Alle Geräte sind – trotz ihrer zum Teil starken Gebrauchsspuren – in voll funktionsfähigem Zustand.  Mit ihnen kann also auch heute noch fotografiert werden. Keines der Geräte wies im Laufe seines “Arbeitslebens” einen ernsthaften Defekt auf. Für keines der Geräte ergab sich die Notwendigkeit einer Reparatur. Und für alle Geräte steht Ihnen nach wie vor der Nikon Service zur Verfügung.

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Links:

1. Ganz schön ruppiger Umgang mit der Ausrüstung
2. In meinen Augen Nikons beste Werbung
3. Jetzt wird es nostalgisch
4. Bilder vom Systemwechsel
5. Faszination Nikon

Photographer at work

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Für Sie gelesen (Quelle: Super Sonntag vom 23.11.2009)

Junge Leute wollen eigene Wände – Eigenheim statt Miete

Region.

Die meisten jungen Menschen wünschen sich bereits die eigenen vier Wände. Trotz der schwierigen Wirtschaftslage plant jeder siebte Mieter im Alter zwischen 20 und 40 Jahren, innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Wohnung zu kaufen oder ein Haus zu bauen. Das ergab eine repräsentative Umfrage des Forsa-Instituts im Auftrag des Verbandes der Privaten Bausparkassen. Auf die Frage, ob sie gerne eine eigene Immobilie erwerben möchten, antworten die meisten jungen Menschen mit „Ja“. Haupthinderungsgrund ist bei 81 Prozent der Befragten der Umfrage zufolge das fehlende Eigenkapital. Ab einem durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen von 2.000 Euro im Monat steigt die Bereitschaft zum Eigentumserwerb überdurchschnittlich an. Außerdem setzen viele bei der Finanzierung auf Bausparen: Im Schnitt hat jeder dritte Mieter heute einen Bausparvertrag. Bei einem monatlichen Nettoeinkommen von mehr als 3.000 Euro liegt der Anteil bereits bei über 50 Prozent.

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Mehr Informationen unter: www.Hausausstellung-Koblenz.de  und  www.unserneueszuhause.wordpress.com

Druckfassung Hamburger Mietenspiegel 2009 (pdf-Version) (lokale Kopie)

Nicht-amtliches Wohnlagenverzeichnis der Freien und Hansestadt Hamburg (pdf-Version) (lokale Kopie)

Mehr Infos unter http://mietspiegel-online.hamburg.de/index.phtml

Nur mal so zur INfo was von letzter Woche vom BGH: Vermieter dürfen bei Mieterhöhung bis an die Grenze gehen

Dazu die Linke in Hamburg:  Mietenspiegel 2009: Desaster am Wohnungsmarkt spitzt sich zu

Wohnen in Hamburg wird immer teurer, wie die heutige Veröffentlichung des Hamburger Mietenspiegel 2009 belegt. Die Steigerung der Mieten lag mit 3,6% deutlich über der allgemeinen Preisentwicklung. Zudem sind gerade bei günstigeren Wohnungen die Mieten überdurchschnittlich stark angestiegen. Damit verschärft sich auch die soziale Spaltung in Hamburg. Schon jetzt sind die Mietkosten für viele BürgerInnen eine kaum mehr tragbare Belastung. Für viele nimmt die Miete schon 50% ihres gesamten Nettoeinkommens ein. Dennoch sieht der Hamburger Senat keinen konkreten Handlungsbedarf, Senatorin Hajduk warnt gar vor “hektischem Gegensteuern”.

“Dass die Mieten erneut überdurchschnittlich steigen zeigt die wachsende Dramatik am Wohnungsmarkt und gießt zudem noch Öl ins Feuer. Alle zwei Jahre ist der neue Mietspiegel das Signal für Vermieter ihre Mieten zu erhöhen – ungeachtet der schwierigen Lage Wohnungsmarkt”, kritisiert Dr. Joachim Bischoff, stadtentwicklungspolitischer Sprecher.

Angesichts der sich verschärfenden Situation und der heute einmal wieder offensichtlich gewordenen Hilflosigkeit des Senates ist ein Kurswechsel in der Wohnungspolitik dringend erforderlich: Die SAGA muss wieder als soziales Instrument am Wohnungsmarkt eingesetzt und ein massives städtisches Förderungsprogramm für den sozialen Wohnungsbau aufgelegt werden. Aufgrund der besonderen Situation Hamburgs im Bundesgebiet muss es für Hamburg eine Ausnahme bei der Erhebung der Ortsüblichen Mieten geben. Es müssen auch die Bestands- und nicht nur die Neuvermietungsmieten in den Mietspiegel einfließen.

Während der Widerstand gegen Gentrifizierung, Verdrängung, Umwandlung und Mietsteigerung wächst, setzt der Senat auf “Verdichtung in den begehrten Wohnlagen” sowie darauf, “bei den Wohnungsbauunternehmen Vertrauen in die Zukunftsfähigkeit der Stadt zu entwickeln”. Der 10-Jahresbericht der SAGA erwähnt mit keinem Wort den Sozialwohnungsbau, sondern an erster Stelle die Wettbewerbsfähigkeit. Das zeigt, dass der Senat nicht bereit ist, das stadteigene Instrument zur Linderung der Wohnungsnot zu nutzen.

Wenig beachtet wird zudem bislang, dass der Wohnungsbestand überwiegend aus den fünfziger Jahre stammt und in nächster Zeit Sanierungsbedürftig sein wird und damit immense Kosten anfallen werden.

Hintergrund: Maßnahmen gegen Wohnungsnot

Die Soziale Spaltung in Hamburg wächst. Der generelle Trend unterstreicht: Wohnen in Hamburg wird teurer. Schon aktuell sind die Mietkosten für viele BürgerInnen eine kaum mehr tragbare Belastung. Für viele nimmt die Miete schon 50% ihres gesamten Nettoeinkommens ein.

Hamburg hat, auch aufgrund seines Bevölkerungswachstums von rund 0,5% jährlich welches knapp 10.000 Menschen entspricht, einen Neubedarf von rund 7000 preiswerten Wohnungen jährlich. Tatsächlich werden jedoch nur rund 3000 Wohnungen gebaut.

Mitte der 1970er Jahre existierten in Hamburg noch ca. 400.000 Sozialwohnungen, heute sind es nur noch ca. 115.000 und in den kommenden 10 Jahren werden weitere 50.000 Wohnungen aus der Mietpreisbindung herausfallen.

Schon jetzt ist eine massive Benachteiligung auf dem Wohnungsmarkt für Einkommensschwache Haushalte, behinderte, kinderreiche Familien, MigrantInnen, Jugendliche und Ältere Menschen spürbar.

DIE LINKE fordert daher den Senat wie alle öffentlichen Wohnungsgesellschaften auf, mehr preiswerten Mietraum zu schaffen sowie den sofortigen Stopp des Herausfallens von Tausenden Sozialwohnungen aus der Sozialbindung.

Für genauere Hintergrundinformationen zum Thema Wohnen in Hamburg hat die Fraktion eine Broschüre herausgegeben, die in der Landesgeschäftsstelle sowie im Rathaus kostenfrei zu beziehen ist.

ich bin Eberhard Klotz von Beruf Hochbautechniker und mittlerweile 61 Jahre… Nach vielen Jahren in einem Architekturbüro und einigen zusätzlichen Ausbildungen in meiner Freizeit als Auto- didakt, z.B. zum Betriebswirt, bin ich einige Jahre als Ausbilder und Berater im Bereich Bauausführung und in dem Bereich der Baufinanzierung tätig gewesen… Während dieser Zeit, auch als Ausbilder von Immobilien- Maklern, ist mir immer deutlicher geworden, das für Bau- Interessenten nur eine Frage wirklich wichtig ist: “Kann ich mit meinem Einkommen zu mietähnlichen Ausgaben auch ein eigenes Haus im Grünen haben?… Nach intensiven Studien über spezielle Finanzierungs- möglichkeiten, wurde ein Computer-Finanzierungs-Programm entwickelt, welches umgekehrt rechnet… das bedeutet, das ausgehend von einem von Ihnen als Bauinteressenten genannten Betrag (in der Höhe wie z.B. der derzeitigen Miete) errechnet wird, wie viel “Haus” man dafür bekommen kann, oder anders ausgedrückt: wie hoch kann das Darlehen max. sein, um den genannten monatlichen Betrag auf keinen Fall zu überschreiten… Wie das möglich ist… weil es gerade für die ‘Junge Familie’ z.B. von dem jeweiligen Bundesland sogenannte öffentliche Mittel gibt die in der Regel sogar zinslos bewilligt werden, wenn vorgegebene Regeln und Bestimmungen eingehalten werden.. In den vielen Jahren, als jemand der über diese Art der Finanzierungsberatung, Bauinteressenten zu einem eigenen Zuhause verhelfen konnte ist klar – das Bausystem von  bauen-aber-billiger.info  ist besonders gut geeignet fehlendes oder zu geringes Eigenkapital durch manuelle Eigenleistung zu ersetzen, um sich so durch… tragbare monatliche Ausgaben – Vergleichbar der Miete – den Traum von einem eigenen Zuhause im Grünen Schritt-für-Schritt zu erfüllen…

Gerade in der letzten Zeit habe ich mich zudem intensiv mit Alternativen zu den “normalen” Heizungssystemen beschäftigt – vor allem seit dem die neue Energie- Einsparverordnung in Kraft getreten ist – gerade der heutige Bauherr ist gezwungen laufende Kosten, darunter fallen natürlich auch die Heizkosten, so niedrig wie nur irgend möglich, zu halten – allerdings wollen das auch Hausbesitzer erreichen, insbesondere wenn Umbau- oder Ausbaumaßnahmen geplant sind – oder wenn der Wintergarten beheizt werden soll – dieses vorgestellte System, heizen-aber-clever.com erfüllt die Vorgaben, ist zudem einfach, extrem sparsam und die Wärme ist außerdem auch noch gesundheitsfördernd – zeitgemäß, dauerhaft, humane und zugleich die weltweit preiswerteste Heiztechnik dieses Jahrhunderts – eben ein echtes Wellnesszuhause… 
Eberhard Klotz

Irgendwie was wahres dran.

Heute in der TAZ:  Stadt der Zukunft: Zombietown

Dass unsere zukunftsorientierten Städte – siehe Hamburg, siehe Stuttgart – aus einem zirkulären System von Gentrifizierung und Verslummung entstehen, was die Wohngebiete anbelangt, sind wir seit geraumer Zeit gewohnt. Und die dazugehörigen Tragödien kennen wir auch: Ein Viertel wird saniert, die alten Mieter, die entweder die steigenden Kosten nicht mehr tragen können oder ganz einfach zum neuen Typus des Anwohners nicht mehr passen, werden hinausgedrängt. Dabei geht man indirekt und nicht selten auch direkt über Leichen. In derselben Logik und in denselben Strukturen, in denen man ein Viertel sozial und kulturell mörderisch “sanieren” kann, kann man ein anderes “verkommen lassen”. Beide Strategien sind für die Immobilienbesitzer und ihre Nutznießer (auch in der Politik) profitabel. Zudem machen sie die Dynamik des Systems aus, denn der Wert einer Immobilie ist kein absoluter, sondern ein relationaler. Sonst würde sich das Spekulieren ja nicht lohnen.

Kahden ihmisen ero on usein siinä,
että toinen asettaa huutomerkin paikkaan,
johon toinen panee kysymysmerkin.

-Edvard Lehmann-

Soitto luo sillan kahden ihmisen välille.
-nettimuori-

Heute im unscharfen Focus: Vermieter dürfen bis an die Grenze gehen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter den Spielraum für eine Mieterhöhung komplett ausschöpfen können. Sie müssen sich nicht nach einem Mittelwert richten.

Ein Vermieter darf die Miete bis zum oberen Limit erhöhen – und zwar auch dann, wenn sich die Vergleichsmiete aus einem Sachverständigen-Gutachten ergibt. Das folgt aus einem am Montag veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). Danach muss der Vermieter nicht etwa einen Mittelwert innerhalb der Bandbreite der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ wählen, die den Rahmen für Mieterhöhungen markiert.

Leitsatzentscheidung:  VIII ZR 30/09

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 30/09 Verkündet am:
21. Oktober 2009
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 558 Abs. 1 Satz 1
Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten orts-üblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutach-tens ermittelt worden ist (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Juli 2005 – VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660).
BGH, Urteil vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 30/09 – LG Görlitz
AG Görlitz

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. September 2009 durch den Vor-sitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 6. Januar 2009 wird zurückgewie-sen.
Auf die Anschlussrevision der Klägerin wird das vorbezeichnete Urteil aufgehoben, soweit darin zum Nachteil der Klägerin ent-schieden ist.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Görlitz vom 13. August 2007 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-gen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in G. . Die Grundmiete betrug seit August 2001 234,32 €. Mit Schreiben vom 14. März 2005 forderte die Klägerin die Beklagten unter Benennung von drei Vergleichs-
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wohnungen auf, der Erhöhung der Nettomiete ab dem 1. Juni 2005 um 35,27 € auf 269,59 € zuzustimmen. Dies entspricht einer Erhöhung der Miete von 3,33 € je qm auf 3,83 € je qm. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
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Die Klägerin hat Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 14. März 2005 begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, der Erhöhung der Grundmiete um 18,38 € auf 252,70 € monatlich zuzustimmen. Auf die Be-rufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zu-rückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über eine monatliche Miete von 244,18 € hinaus verurteilt worden waren; insoweit hat es die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel der (vollständigen) Klageabweisung weiter. Mit der Anschlussrevision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsge-richtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg; die Anschlussrevision ist hingegen begründet. 
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I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt:
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Das formell zulässige Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei zum Teil begründet. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Erhöhung der Grundmiete um 9,86 € auf 244,18 € zu. Im Übrigen sei die Klage unbegründet.
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Die vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige habe die streitgegen-ständliche Wohnung sowie 19 Vergleichswohnungen in Augenschein genom-men und daraus zutreffend eine Mietzinsspanne von 3,35 € bis 3,59 € je qm ermittelt. Entgegen der Auffassung der Klägerin und des Amtsgerichts entspre-che die ortsübliche Vergleichsmiete nicht dem höchsten Wert der von der Sachverständigen ermittelten Spanne. Das Sachverständigengutachten erfülle die Funktion des für das Stadtgebiet von G. fehlenden Mietspiegels. Das Gericht müsse deshalb innerhalb der von der Sachverständigen ermittelten Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete durch Schätzung nach § 287 ZPO ermitteln. Anhand der Ausführungen der Sachverständigen zu dem vorläufigen relativen Mittelwert ergebe sich aus die-ser Schätzung ein Wert von 3,47 € je qm.
Entgegen der Auffassung der Beklagten habe die Sachverständige ihr Gutachten aufgrund einer ausreichenden Tatsachengrundlage erstellt. Sie habe 19 im gleichen Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegende Vergleichs-wohnungen verschiedener Vermieter in verschiedenen Häusern herangezogen. Dass die Sachverständige nicht darüber hinaus eine Vollerhebung der Daten oder zumindest eine repräsentative Befragung vorgenommen habe, sei nicht zu beanstanden, weil der damit verbundene Aufwand zu der im Rechtsstreit gel-tend gemachten Forderung der Klägerin außer Verhältnis stünde.
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Dass die Sachverständige die Vergleichswohnungen ausschließlich auf-grund von Vermieterbefragungen ermittelt habe, sei ebenfalls nicht zu bean-standen. Die Gefahr, dass sich daraus ein verfälschtes Bild der ortsüblichen
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Vergleichsmiete ergebe, sei nur theoretischer Natur, denn es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass die befragten Vermieter unzutreffende Angaben ge-macht hätten.
II.
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Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge-richt allerdings davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formell ordnungsgemäß ist und die Voraussetzungen des § 558 BGB (Wartefrist, Kappungsgrenze) eingehalten sind.
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2. Auch die – auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens getrof-fene – Feststellung des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Ver-gleichsmiete ist frei von Rechtsfehlern. Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht seine Entscheidung unter Verstoß gegen § 286 ZPO auf ein mit methodischen Mängeln behaftetes Gutachten gestützt habe.
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a) Das Gutachten ist hinreichend aussagekräftig, weil die Sachverständi-ge aus 48 Wohnungen des gleichen Bautyps (“WB 70″), die im selben Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegen, 19 Vergleichswohnungen mit möglichst ähnlicher Ausstattung für ihr Gutachten herangezogen hat und dabei teils neu vereinbarte, teils angepasste Bestandsmieten Berücksichtigung fanden. Die Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen ist dabei – auch unter Berücksichti-gung des vertretbaren Umfangs einer solchen Begutachtung – nicht zu bean-standen. Dem Umstand, dass die Ausstattung und Beschaffenheit der Woh-nung der Beklagten teilweise hinter dem Standard der Vergleichswohnungen zurückbleibt, ist in dem Gutachten, dem das Berufungsgericht hinsichtlich der
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Mietzinsspanne folgt, durch Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getra-gen; einen revisionsrechtlich beachtlichen Fehler dieser tatrichterlichen Würdi-gung zeigt die Revision nicht auf.
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b) Auch der Umstand, dass die Sachverständige die Wohnungen aus-schließlich durch Befragung von Vermietern ermittelt hat, steht der Verwertbar-keit des Gutachtens nicht entgegen. Entgegen der Ansicht der Revision beste-hen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch diese Vorgehensweise das Ergebnis im Sinne einer zu hohen Vergleichsmiete verfälscht worden sein könnte. Die Revision macht insoweit geltend, Vermieter könnten ein Interesse daran haben, das allgemeine Mietniveau anzuheben, und deshalb geneigt sein, bei der Be-fragung durch die Sachverständige billigen Wohnraum zu verschweigen und nur besonders teure Wohnungen anzugeben. Für eine solche Annahme beste-hen aber keine tatsächlichen Anhaltspunkte. Dass die in das Gutachten einge-flossenen Angaben der befragten Vermieter über die Miete der jeweils benann-ten Vergleichswohnung zutreffend sind, wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen.
c) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Gutachten der Sachver-ständigen auch nicht deshalb fehlerhaft, weil es als ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich eine Bandbreite (Spanne) ermittelt hat. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsüb-liche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleich-miete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne (Senatsurteile vom 20. April 2005 – VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074, unter II 2 b sowie vom 6. Juli 2005 – VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660, unter II 2 c).
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3. Dagegen kann dem Berufungsgericht, wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, nicht gefolgt werden, soweit es die Auffassung vertritt, der Vermieter dürfe die Miete nicht bis zum oberen Wert einer solchen – unter He-ranziehung eines Sachverständigengutachtens zutreffend ermittelten – Band-breite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch dann, wenn – wie hier – kein Miet-spiegel vorhanden ist. In diesem Fall ersetzt das vom Gericht eingeholte Sach-verständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Auch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite. Diese Bandbreite hat das Berufungsgericht auf der Basis des Sachverständigengutachtens – wie ausgeführt – rechtsfehlerfrei mit einer Miet-zinsspanne von 3,35 € je qm bis 3,59 € je qm ermittelt. Denn auch der obere Spannenwert liegt noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obe-re Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt (Senatsurteil vom 6. Juli 2005, aaO, unter II 2 d). Maßgeblich ist daher weder der vom Berufungs-gericht errechnete Mittelwert (3,47 je qm) noch, wie die Revision meint, der un-tere Spannenwert von 3,35 € je qm. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist vielmehr in Höhe des oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete, mit-hin in Höhe von 3,59 € je qm, berechtigt.
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III.
Nach alledem ist die Revision der Beklagten unbegründet und daher zu-rückzuweisen. Soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Klägerin ent-schieden hat, kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit auf die Anschlussrevision der Klägerin hin aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagten sind – wie vom
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Amtsgericht ausgesprochen – verpflichtet, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete um den Betrag von 18,38 € zuzustimmen, der sich bei Zugrundele-gung des vom Berufungsgericht festgestellten oberen Spannenwerts der Ein-zelvergleichsmiete (3,59 € je qm) ergibt. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist deshalb zurückzuweisen.
Ball Dr. Frellesen Dr. Milger
Dr. Schneider Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG Görlitz, Entscheidung vom 13.08.2007 – 4 C 636/05 -
LG Görlitz, Entscheidung vom 06.01.2009 – 2 S 73/07 -

Leitsatzentscheidung:  VIII ZR 30/09

Der schwer angeschlagene US-Hypothekenfinanzierer Fannie Mae http://fanniemae.com will notleidenden Hausbesitzern, denen die Zwangsvollstreckung droht, anbieten, in ihren Häusern zu bleiben und diese bis zu einem Jahr zu mieten.

Damit beabsichtigt die Regierung, die mit ihrer Aufsichtsbehörde Federal Housing Finance Agency nunmehr die Kontrolle bei Fannie Mae hat, den geschwächten Immobilienmarkt zu entlasten und die Hauspreise mittels der Verhinderung eines unnötigenden Überangebots zu stabilisieren. Interessenten gibt es viele.

Warnung vor zu hohen Erwartungen

“Der Zusammenbruch des Subprime-Marktes  ist nicht zuletzt auf eine viel zu laxe Kreditvergabe der Banken zurückzuführen. Auch in Österreich haben so manche Banken Ihre Probleme, die sie gerne auf Ihre Kunden abwälzen. An Bonizahlungen und Einkommen der Bankangestellten hat sich ja angeblich nicht viel geändert. Die Rechnung zahlt wieder der Steuerzahler dank Bankenrettungspaket.

Für viele Studenten ist es ausgesprochen wichtig eine günstige Wohnung zu finden. Das Budget ist knapp und Verdienstmöglichkeiten halten sich in Grenzen. Viele Studenten leben deshalb entweder in Studentenwohnheimen oder in günstigen Wohngemeinschaften. Aber auch das kann in Deutschland teuer werden. So kostet ein Zimmer im Wohnheim in München um die 220 Euro – ein Zimmer in einer WG findet man selten unter 300- 350 Euro.

In Frankreich haben es die Studenten da etwas leichter. Die Wohnheime sind mit ca. 80 Euro Miete extrem günstig und auch für normale Wohnungen gibt es Vergünstigungen. So bietet der französische Staat den meisten Studenten einen monatlichen Mietzuschlag. Auf der Webseite der französischen CAF findet man ausführliche Informationen dazu.

Eine große Erleichterung also für französische Studenten oder Deutsche, die in Frankreich studieren wollen. Vielleicht wäre ein ähnliches Modell auch in Deutschland eine gute Idee.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen darf.

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er hat mit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Abrechnungsjahre 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 begehrt. Im Streit ist noch ein Betrag von 103,50 €, mit dem der Kläger in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004/2005 belastet worden ist. Hierbei handelt es sich um den auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil für die in diesem Zeitraum durchgeführte Reinigung des Öltanks, die gemäß Rechnung der K. GmbH vom 28. Juni 2005 insgesamt 606,68 € kostete. 

Der Kläger ist der Auffassung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt worden seien, und begehrt Rückzahlung des auf ihn umgelegten Betrages von 103,50 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Beklagten berechtigt sind, die in dem Abrechnungszeitraum 2004/2005 angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebskosten für diesen Zeitraum einzustellen. Diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt.

Entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte vertretenen abweichenden Auffassung handelt es sich nicht um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; sie betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks dient dagegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Ferner handelt es sich auch – wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV erforderlich – um “laufend entstehende” Kosten, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden; ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen.

Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie dürfen vielmehr – ebenso wie etwa die im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356) – grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

Urteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08

AG Wiesloch – Urteil vom 1. Februar 2008 – 2 C 39/07

LG Heidelberg – Urteil vom 18. Juli 2008 – 5 S 14/08

BGH: Umlage der Kosten für Öltankreinigung auf den Mieter zulässig

Aikuisuuteen kuuluu elämän risaisuuden hyväksyminen.
Kun tuhannennen kerran antaa itselleen anteeksi
samasta asiasta, ei ole enää varaa tuomita muita.

Positiivarit /-Tommy Hellsten-

Einige wollten wissen, wie unser Apartment von innen aussieht. Also haben wir gleich mal etwas aufgeräumt und Fotos von unserer Luxusherberge gemacht.

Dies ist unser Wohnzimmer. Das Sofa ist nicht ganz so groß wie unser daheim aber es ist sehr bequem. Der Tisch ist schön groß und man kann 1001 Dinge auf dem Tisch zwischenlagern. Für das Bild haben wir mal 998 Dinge runtergenommen:

Wir haben in dem gesamten Apartment eine Klimanalage. Mittlerweile haben Soni und ich uns auf die optimale Temperatur geeinigt. Nicht zu kalt für Soni und nicht zu warm für Christian. Das gute an der Klimaanlage ist die Luftentfeuchtung. Die Räume sind immer relativ trocken. Damit trocknen Wäschestücke wie z.B. Handtücher sehr schnell. Draußen herrscht ein tropisches Klima, d.h. immer eine hohe Luftfeuchtigkeit. Von Brasilien kennen wir das auch. Da hat man dann das Problem, dass die Klamotten nie richtig trocken werden. Als Folge werden die Sachen mit der Zeit muffig. Dieses Problem hat man hier in den klimatisierten Räumen nicht.

Dies ist unsere Kochnische. Ein RIESEN Kühlschrank und ansonsten von allem nur das Nötigste. Zum Glück können wir so Mittags kochen und somit ein paar Dollar sparen.

Hier sieht man das Schlafzimmer. Die Betten sind leider nicht zusammen. Ansonsten aber sehr bequem und wir können, vom Lärm abgesehen, gut darin schlafen.

Von der anderen Perspektive sieht man hier das kleine Badezimmer. Nicht vom neuesten Stand, aber alles funktionstüchtig.

Insgesamt sind wir mit dem Apartment zufrieden. Nervig ist die Lage direkt an der Straße. Dafür haben wir es aber auch nicht weit zu den Geschäften, Restaurants, zu Soni’s Sprachschule und zum Strand. Somit können wir – selbst in den USA – prima ohne Auto leben.

Die Miete beträgt 1200,- US Dollar pro Monat. Das sind ca. 820 EUR. Darin sind die Nebenkosten enthalten. Die Wohnung ist also warm, oder wegen der Klimaanlage könnte man auch sagen 1200,- US Dollar Kaltmiete.

******* Nachtrag: Hamburger Mietenspiegel 2009 ist da  *********

Schlechte Nachrichten für die Mieter in Hamburg.

Heute in der TAZ:  Kalt und teuer wohnen

Am 26. November wird der neue Hamburger Mietenspiegel veröffentlicht, und er wird nach taz-Informationen zwei schlechte Nachrichten enthalten: Die Steigerung der Mietpreise wird höher als im Durchschnitt der vergangenen Jahre ausfallen, und Klimaschutz wird weiterhin keine Rolle spielen. Der ökologische Mietenspiegel, den Stadtentwicklungssenatorin Anja Hajduk (GAL) im März angekündigt hatte, wird somit frühestens in zwei Jahren bei der nächsten Auflage des Mietenspiegels (siehe Kasten) Realität werden können.

Polku kohti päämääräämme ei aina ole suora.
Menemme väärää tietä, eksymme, palaamme
takaisin. Ehkä ei ole niin väliä, mihin tiehen
panostamme ja uskomme. Ehkä väliä on vain
sillä, että panostamme.

-Barbara Hall-

Realtor ist eine Immobilien-Suchmaschine und gehört zu den bekanntesten weltweit. Nutzer können die gewünschte Umgebung absuchen, um ein passendes Haus zur Miete oder zum Kauf mit dem dazugehörigen Makler zu finden. Nutzer können ihre Suche nach US-Bundesstaaten definieren, um passende Objekte zu finden. Die Suchmaschine bietet Millionen von Angeboten für die Nutzer.

Die Anwendung Blue Atlas ist durchschnittlich und die Immobiliensuche für die Umgebung ist umständlich, da sie in drei Schritte gegliedert ist. Die App zeigt Suchergebnisse standardmäßig in Google Maps an, bietet jedoch den Vorteil, dass man Objekte zum Kauf und zur Miete gleichzeitig suchen kann.

Opel bettelt um Hilfe, Banken gehen Pleite, die Wirtschaft bricht zusammen. Und wo bist Du???
Du lümmelst auch in dieser schweren Zeit weiterhin beim abgehalfterten Präkariat herum, hilfst irgendwelchen Vorstadtproleten dabei, ihre Katalogschulden zu tilgen, Ihre Flachbildschirme zu leasen und ihren Mietrückstand zu begleichen. Du begibst Dich weiterhin in die Niederungen des Kapitalismus, bettelst Verwandte und Bekannte Deiner Klienten um ein Almosen an, kriechst bei irgendwelchen Banken und Versandhäusern zu Kreuze, flehst um Kredite, um Verzicht auf ausstehende Ratenzahlungen, um am Ende doch nicht zu wissen, ob die Menschen, denen Du so selbstlos hilfst, es schaffen, in Zukunft besser mit ihrem Geld Haus zu halten.

Doch nun Peter, nun ist es soweit. Deine große Stunde könnte gekommen sein. Ich warte Woche für Woche auf die Sendung „Raus aus den Schulden Special: Peter Zwegat rettet Opel“. Und das wird nur der Anfang: Woche für Woche kommen neue Unternehmen und Kreditinstitute hinzu, bis am Ende der Staat selbst von Dir entschuldet und errettet wird.

Wenn Du wirklich so gut bist, dann lass die Menschen die Dich jetzt am meisten brauchen nicht im Stich. Du könntest alles erreichen, Du könntest der alleinige Begründer einer neuen Weltwirtschaftsordnung werden. Banken, Versicherungen, Autokonzerne und sogar die kleine Trinkhalle um die Ecke. Du wirst sie alle retten. Ich weiß es. Auch wenn Du in Deiner unendlichen Bescheidenheit bislang nur den Menschen geholfen hast, um die sich sonst niemand kümmert. Den Ärmsten der Armen, am Rande der Gesellschaft, die sich von zwielichtigen Geschäftspraktiken haben in die Verschuldung treiben lassen. Jetzt ist die Stunde, in der die ganze Welt Dich braucht.

Wer sonst verfügt über Dein Wissen und Deinen Sachverstand?

Auch wenn Du noch zweifelst, im Angesicht der riesigen Aufgaben, die dort auf Dich warten, am Ende wirst Du bei Arcandor, Operl und bei Märklin deinen dicken Edding schwingen, wirst dafür sorgen, dass von nun an vernünftig gewirtschaftet wird. Du, Peter Zwegat, wirst derjenige sein, dem die Kinder kommender Generationen einstmals in Dankbarkeit ergeben sein werden, wenn sie mit ihrer Märklin-Eisenbahn spielen können.

Du kannst alles erreichen, die Welt befreien, von Gier und Unvernunft, du kannst Finanzminister werden, ach was, Bundeskanzler, nein, -präsident. Was sag ich? König, Kaiser, ein neuer, unfehlbarer Herrscher, ein neues Gottesgnadentum der Finanzheilligkeit. Wirtschaft, Gesellschaft, ja sogar die Religion, alles wirst Du in Deinen Bann ziehen. Du bist der Erneuerer, der Einkaufs-Erlöser, der Markt-Messias, der Piepen-Papst.

Ja, Peter Zwegat, das alles mag jetzt verwirrend klingen, es mag Dich verunsichern, doch am Ende, das weiß ich, wirst Du Dich der Herausforderung stellen und eine Welt erschaffen, in der das Wort „Schulden“ nur noch in Geschichtsbüchern zu finden sein wird.

Peter, ich glaube an Dich!!! Es lebe der Zwegatismus!!!

Ich unterhalte einige Bratkartoffelverhältnisse in deiner Mietskaserne.

Sinä et kuiskannut korvaani,
vaan sydämeeni.
Sinä et suudellut huuliani,
vaan sieluani.

-Judy Garland-

Vastoinkäymiset paitsi yhdistävät ihmisiä,
myös synnyttävät kaunista sisäistä ystävyyttä,
aivan kuin kylmä talvi
muodostaa ikkunaruutuihin jääkukkia,
jotka auringon lämpö haihduttaa.

-Sören Kierkegaard / Positiivarit-