Din pacate , in nici una dintre manevrele de corectie ce se produc acum in plan global nu se gaseste loc bun  si pentru ” Romania imobiliara “. Fosta vedeta a “pietelor emergente ” pe la jumatatea acestui deceniu , ea nu mai prezinta aproape nici un interes de investitie altfel decat intamplatoare atata vreme cat a devenit o piata scumpa , fara programe sigure preconizate de Stat si cu atitudini recente complet iresponsabile in materie de administrarea crizei .

In acelasi timp , iluzia pietii romanesti de lux ( o veche marota amuzanta a localnicilor cu bani ) nici nu mai poate fi luata in calcul atata vreme cat o simpla comparatie cu noul lux intruchipat de Dubai face sa paleasca orice posibila concurenta . Mai mult chiar , nici una din schemele de imobiliar scump tradus prin targuri , ferias , mari initiative comerciale etc. nu au la noi nici o trecere si nu intereseaza pe nimeni dintre cei ce ar trebui sa faca planuri de viitor durabil .

In sfarsit , nici macar “imobiliarul pseudo-social ” de inraurire sarkozista nu poate prezenta aici vreun interes macar vag atata vreme cat pe Dambovita programele nu exista iar ideologia Statului minimalist – care a nenorocit definitiv capitalismul in etapa lui recenta de anurg – este o politica oficiala fara minim de orientare istorica .

Daca hiper-luxul inca mai are trasaturile clasice ale capitalismului liberal (unde investitia se face fiindca exista piata sau, de multe ori, in directia largirii celei ce exista ) , patentul american de garantie a Statului aplicata selectiv depaseste pana si principiile mai vechi ale interventionismului clasic , manifestat in conditii definite si cu limite arhi-cunoscute . “Nationalizari ” si , apoi, “privatizari ” in ideea de a spori valoarea institutionala -iata fenomene ce s-au intalnit frecvent si nu emotioneaza pe cei ce cunosc istoria occidentala si nu au prejudecati . Dar astazi mecanismul este radical diferit : “castiguri pentru o ultra-minoritate ” si “pierderi suportate in colectiv ” prin aplicatia ajutorului de stat . Noutatea a socat si a fost ingaduita prin caracterul  de urgenta al maladiei in faza acuta si pare ca nu va continua mult timp  desi este de imaginat ca incercari de consacrare a metodei vor exista .

In schimb , relativa constanta a “luxului ” despre care s-a vorbit frecvent in situatia de lipsa de lichiditati  recenta , va constitui un factor potrivit pentru  investitii noi . Si de ce aceasta ? Fiindca , intai de toate , numarul bogatasilor lumii este incomparabil  mai mare decat acum 15-20 de ani , si , deci, capacitatea  de a cheltui depaseste categoric limitele previzibile ale tipului clasic de criza economica.  Dar cu aceasta nu am explicat inca decat potentialul pietii de lux si nu desfasurarile ei care , in mod bizar , au devenit mult mai active in anii acestia , capatand si forme care pana ieri nici nu se puteau imagina . Notiunea de hiper-lux tradusa in noul sanctuar al bogatiei emblematice pe care o reprezinta Intregul complex futurist ce se ridica in Dubai  arata mai mult decat izbitor divortul total ce exista intre realitatea bogatiei si realitatea economica .

Recursul la resursele din periferie – schema clasica pentru etape de criza sau recesiune – se traduce in actualul moment prin apelul la “pietele emergente” unde  tocmai desfasurarile rapide , ” de-reglementarile ” intretinute in ideea de a atrage pe investitori si , in general, o atitudine ancilara fata de  o anumita categorie de strain insotit de presiuni politice  aduc bani mai multi ce pot ajuta la pierderile produse in proportii uriase . Dar , in orice caz, acestea nu vor mai fi decat , pardon de vorba proasta , ” carpeli ” . Tot ce se putea lua din ” Noua Europa ” s-a luat pana azi si terenul local a ramas parjolit ; tot ce se va putea lua din noi regiuni ” emergente ” (precum Africa de Nord  sau America Latina) este inca putin , nesigur si provizoriu . Rusia , Emiratele , China , India nu mai sunt ” emergente ” ci mari jucatori cu atitudine proprie ce nu vor ingadui nimic mai mult decat plasamente limitate ce le vor crea avantaje .

Pe moment , insa, din fostele ” piete emergente” inca se mai extrage ce mai e de extras ; dar pana cand ? Pana cand nu va mai ramanea nimic interesant .

Avand in vedere ca amploarea  fenomenelor negative de azi inca nu poate fi nici macar anticipata , nu exista practic nici un proiect de viitor mediu sau lung ci doar miscari de reactie la context care in orice caz ar fi fost cu neputinta sa  nu se produca . Nici schite sau ipoteze nu apar deocamdata.

Pe moment , ceea ce se poate intrevedea ca desfasurari de viitor apropiat este fara indoiala efectul unei continuitati temperate unde riscurile s-au redus considerabil desi fara sa poata disparea . Intre acestea , cateva solutii sunt de la sine intelese : accentul asupra ” pietelor emergente ” de toata mana , valorificarea “pietelor de lux ” unde exista inca bani independenti de credite si , dupa toate datele , formule noi de antrepriza ce se desfasoara cu garantie de stat .

Pana la decizii cu adevarat substantiale -ce vor trebui luate destul de repede- multe din manevre nu sunt decat altfel de combinatii de cartel . Intre acestea , solutia franceza a cumpararii de proiecte imobiliare este intre cele mai stridente prin caracterul sfidator . Pe scurt , aproape 30.000 de “unitati” ce apartin unor dezvoltari  private vor intra in proprietatea statului prin cumparare la pretul de vanzare convenit ( o varianta de ” achizitie directa ” romaneasca, avand toate caracteristicile  de la noi) , indiferent daca sunt incheiate sau exista numai pe hartie . Pentru aceasta schema de ajutor oficial indirect s-au invocat ratiuni sociale , desi e de vazut cate din aceste “unitati” vor ajunge in seama programelor de locuinte sociale pentru care , ca pretutindeni , nu sunt nici bani si nici oferte . Inutil sa spunem ca astfel de motive sunt simpla retorica de context .

In acelasi timp cu reforma de fatada insotita de o noua campanie propagandistica , apare si o previzibila necesitate de adaptare a “imobiliarului ” la contextul recent . Aceasta decizie este inevitabila (daca nu avem pe moment modificari substantiale ci doar corectii ) avand in vedere ca , asa cum s-a si observat , “imobiliarul ” constituie petrolul sistemului si a reusit sa-l alimenteze in mod sustinut de-a lungul unui deceniu  de parjol. Cateva sublinieri  se impun aici . Esenta “noului imobiliar ” de speculatie finantista a condus pana aproape de zero componenta sociala a acestei activitati care , desi prezenta formal , nu a contribuit decat la realizarea schemei de joc si la sustragerile de bani reali dintr-o mare de efluvii unde partea consistenta a banilor declarati nu era decat o massa lichefiata . Aceasta manevra a facut ca uriase categorii de cumparatori aflati in nevoie locativa sa fie impiedicati sa economiseasca (fiind redusi la pragul de subzistenta prin masinaria consumului ) dar, in acelasi timp, sa aiba drept solutie la indemana drogul indatorarii pe viata , prezentat subtil ca o realitate inevitabila a capitalismului si o solutie simpla si comoda . Multimile indoctrinate prin minciuna nu au bagat de seama ca o casa din material perisabil (incompatibila calitativ cu  traditionala “casa de piatra”) , ieftina prin costul de productie definit dar destul de scumpa prin pretul de vanzare (diferenta creatoared e profit consistent), nu era decat o “folosinta de interval limitat ” dar o iluzie din unghiul proprietatii transmise in timp care astfel se de-materializa odata cu trecerea timpului . Aceasta schema , inca neinteleasa in implicatiile ei ce aduc mutatii de mentalitate incredibile , este destul de putin probabila ca utilizare de viitor si , deci, va pretinde o inventie in viitor care , pastrand sistemul financiar , va aduce oferta corectata in forme despre care astazi nu putem face decat presupuneri .

Confirmarile privind “continuitatea ” nu au intarziat sa apara in forme surprinzator de rudimentare . Mai multi giganti ieri bolnavi carora li s-au facut injectii nesperate cu bani multi nu si-au modificat defel modul de a opera si scandalurile privind “petreceri in regiuni exotice ” , “prime noi de succes ” si ” reuniuni de instructaj ” organizate la hoteluri ultraluxioase constituie numai o parte redusa -si scandaloasa -din functionarea sistemului renascut . Caci in realitate schema este mai larga , avand contributii foarte diferite in functie de mediu si context . In Franta , de pilda, decizia stranie a Stapanirii (o echipa foarte agitata de curteni si rege ) de a cumpara cu banii Statului peste 30.000 de noi locuinte intre care o parte impresionanta era inca in proiect (??) a starnit senzatie si dupa un timp a devenit un argument de atitudine rezonabila si chiar de luciditate curajoasa (!) . Tendinta de a se acoperi cu panza groasa cam toate manigantiunile murdare a devenit foarte repede politica oficiala , lucrand sistematic nu pentru a stinge focul violent ci mai degraba pentru a-l tine ascuns de priviri indiscrete . Cand in Europa s-a descoperit ca marii feudali de “transnationale ” urmau sa primeasca -sub numele de “parasuta de aur “- sume uriase , de milioane de euro , atunci cand se retrageau de la conducerea institutiei falite (un scandal in sine dar temperat prin argumentul “drepturilor legale “) tot ceea ce s-a putut face a fost o promisiune de modificare a legislatiei (reactie socotita de noi ca “damboviteana” dar , din pacate , foarte europeana ) pentru un timp indefinit , candva in anul viitor .

Urmarile crizei aflate in stare acuta si insotita de atacuri de panica nu au fost insa pe masura anunturilor anterioare si mai ales a situatiei de pe teren a carei gravitate parea doar intrevazuta (si probabil ca sa si era) . De la jumatatea lui Octombrie , mecanismul de ajutor de Stat preconizat de americani ( o solutie bizara si heterodoxa) a cuprins cam totul si vestile venite din “realitate” au inceput sa fie deodata foarte incurajatoare . Bursele dadeau semne de insanatosire , raportarile anumitor companii “transnationale” contineau (in mod bizar ) pentru chiar luna anterioara ,la apogeul crizei , rezultate pozitive (??) , comentariile curente se intareau in vederea sporirii increderii iar opiniile formulate de administratiile vinovate -macar din atitudine laxa daca nu complice – capatau un aspect triumfalist ; pretutindeni solutia “summit-urilor” succesive (un fel de conciliabule de doctori amatori ) dadea impresia descoperirii panaceului universal . Dar mai mult ca sigur ca acestea nu sunt decat niste noutati propagandistice si nimic mai mult incluzandu-se intr-un nou tip de ingrijorare globala de felul “razboiului impotriva crizei “, un simplu exercitiu scenografic care probabil contine si o componenta oculta despre care nu se sopteste nici macar un cuvant . In aceasta situatie , orice pas nou gandit in vederea inaintarii sigure devine de neconceput daca nu are in vedere deznodamantul de etapa critica iar acesta nu se poate anticipa atata vreme cat nu -i decat consecinta unui joc nou elaborat deopotriva in scop cosmetic imediat dar mai probabil in ideea de a continua vechea organizare de jaf reciclata in aparenta.

Interviu la REALITATEA TV , emisiunea ” Fabrica” / 9 Octombrie 2008

Ema Zeicescu :Dle Artur Silvestri , inteleg ca vestile sunt bune apropo de criza financiara globala , ca pana la urma la noi preturile au scazut ,cel putin asa mi-au spus colegii mei de la economic .
Artur Silvestri : Daca Dvs. numiti ca vestile sunt bune atunci asa sa fie .
Ema Zeicescu  : Oricum e mai bine uitandu-ne pe analize , ca spere exemplu un apartament  de doua  camere in mai 208 era undeva la 116 acum e 107, .  Deci e o scadere .
Artur Silvestri : Domnisoara ,  de fapt situatia se poate descrie foarte simplu ; noi avem acum o piata imobiliara in stare de perplexitate . Nimeni nu stie cu precizie incotro o va lua , cat va dura aceasta situatie  de amanare si  care va fi procentul in care  scaderea de care vorbiti-si care este reala – se va produce .
In aceasta stare de  perplexitate  intra si vanzatori, care isi dau cu pumnii in cap ca n-au vandut cand  era pretul bun, cumparatori care nu mai au bani pentru ca  robinetul de bani ,iata, are debitul foarte mic, investitori  care au tot felul de probleme pentru ca bancile  la randul lor,mai ales cele din alte parti , au dificultati pe care le cunoasteti si asa mai departe  .
Aceasta criza fiind impredictibila ca aparitie  si cu evolutie impredictibila  , reflexul sau mai bine spus rasfrangerea ei in Romania este in consecinta absolut atipica. . Privitor la  genul de calcule pe care le-am auzit , formal sunt foarte corecte dar sunt scenografie de carton .  Realitatea este insa mult mai dramatica decat pare .

Ema Zeicescu : Dle Silvestri , sunteti de acord ca nu putem lua aceste statistici ca fiind suta la suta corecte pentru ca pana la urma  aceste statistici analizeaza preturile pe care le gasim noi prin ziare
Artur Silvestri : Doua propozitii simple: prima reaminteste ca acum un an si ceva , prima data in Romania , cu violenta , am explicat la emisiunea lui Razvan Dumitrescu ca toate aceste statistici sunt apa de ploaie si majoritatea din ele sunt fictive sau , ma rog, daca nu sunt fictive , sunt in cel mai bun caz  partiale .Pentru ca , si spun asta de multa vreme ,  noi nu avem o baza statistica oficiala care in realitate exista ca depozit la notarii publici   .Prin urmare ,vanzarile  acolo se gasesc .In Uniunea Europeana , in tarile care functioneaza  in date precise ,  institutia notarului public este obligata sa raporteze trimisterial datele pe care le are  , culese de pe piata cu fenomene consumate . Aceasta va trebui sa existe si la noi .Pana atunci , noi nu vom avea decat – ceea ce spuneti foarte corect -   niste  asa zise “rapoarte”  facute de baieti si fete care vor si ei sa iasa in evidenta intr-un  fel sau altul  .
Si a doua propozitie  , extrem de scurta -si aici ma asociez total la ceea ce spune Radu Soviani – dupa parerea mea singura institutie din Romania care a actionat lucid in acest an  a fost BNR desi toata vara tot felul de insi  au criticat-o in toate modurile posibile. Daca nu strangea usor  surubul in cursul verii, nu stiu ce s-ar fi intamplat in realitate acum.
Radu Soviani : Mai sunt critici ca l-a strans dar ar fi trebuit sa-l stranga mai tare , pe de alta parte .
Artur Silvestri : Sigur, e un punct de vedere .Cat l-a strans este suficient pentru ca putea sa nu-l stranga .
/…/
Ema Zeicescu  :Domnule Silvestri , ultimele secunde ale emisiunii .
Artur Silvestri : Ce ar trebui eu sa spun acum ? Spun ceva despre o tema arzatoare azi  :ce ne asteapta pe noi . Nimeni in Romania nu poate sa spuna cu precizie  iar cine face prognoze  ghiceste in bobi in acest moment .Depindem de ceea ce se va intampla pe piata financiara globala si mai ales de cat de profunda va fi criza din America .

Intrebari de la Simona Simionescu ( Real Estate Magazin )

Maria Bercea ( Ziarul ” Adevarul”) :Care sunt avantajele şi dezavantajele cumpărării unui apartament într-un ansamblurilor rezidenţial nou faţă de unul într-un bloc vechi?

Desi astazi “isteria noului ” stapaneste in imaginatia publica printr-o campanie publicitara destul de rau condusa (de fapt complet rudimentara ) rezultatele nu sunt intre cele asteptate mai ales ca lipsa de nuante strica si ceea ce ar fi putut fi argument inteligent in aceste manevre. Caci , la drept vorbind, nu exista nici un motiv pentru a se cumpara un apartament intr-o concentrare de blocuri noi in marginea orasului (si unde santierul va mai continua uneori “mult si bine ” in locul unei locuinte burgheze , din anii 30-40 , in cele 5-6 zone bucurestene cu adevarat ” rezidentiale ” . In fond , nu “noul” sau” vechiul ” sunt criteriul capital (caci exista “nou” cladit necontrolat si,deci, cu risc , si ” vechi” solid si frumos ) ci potrivirea ofertei cu modul de viata , structura familiei de azi si de maine etc. Acestea – evident -daca exista bani pentru achizitie .

Ce riscuri există pentru cumpărătorii unui apartament într-un ansamblu rezidenţial? Ce „ţepe” poate lua?

Mai bine decat destui din cei ce au cumparat in anii acestui deceniu (cand “drogul vilei langa oras ” si mai recent al “apartamentului de lux” -??! -in cartier exclusivist, acestea fiind refrenele publicitare si nu realitatea) nu stie nimeni iar riscurile invocate adesea sunt nu putine (ele incep de la contract , redactat iscusit si cu formulari avand dezvoltare ocultata, si pana la termene , calitate a constructiei , echipamente si dotari ) ; dar , la drept vorbind, si pe piata autentica de lux din Bucuresti (constand in splendidele case boieresti de odinioara , unele comparabile cu acelea din marile capitale) sunt nu putine riscuri intre care documentele de proprietate masluite este cel mai frecvent . In fond, intr-o tara care traieste cu iluzii si hranindu-se din povesti si aspiratii nemasurate , ce poate fi neobisnuit cand pana si locuinta se include in categoria “indefinitului ” ?

Maria Bercea ( Ziarul ” Adevarul’) :In multe cazuri, mecanismul după care funcţionează ansamblurile rezidenţiale este finanţarea parţială a construcţiilor din vânzarea apartamentelor înainte ca acestea să fie gata. Mai este valabil? Mai cumpără lumea apartamente pe hârtie ?

Artur Silvestri : Ca sa se mai cumpere ” apartamente pe hartie ” trebuie , intai de toate , sa existe bani pentru a incepe santiere noi sau , asa cum se intampla la noi , sa se incheie ceea ce este in lucru acum .Insa cum nici o investitie de anvergura nu se face cu ” banii din buzunar ” ci ” cu banii bancii ” (deci prin credit ) este in afara de orice indoiala ca , mai devreme de primavara anului ce vine , nu vom avea o imagine clara asupra hartii viitoare si mai ales a celor ce vor reusi sa scape din dezastrul ce se profileaza azi . Dar , in acelasi timp, lipsesc cumparatorii si o vreme destul de indelungata vor fi oricum extrem de putini fiindca la noi principala sursa de achizitie a fost , si va ramane , creditul ipotecar; insa cum bancile se preocupa astazi de mentinerea lor in viata , este greu de imaginat ca , inainte de a se trage linia si a se constata gradul de soliditate obtinut dupa acest interval atat de primejdios , ne vom intoarce la epoca imprumutului irational ce a caracterizat nu doar Romania in anii anterioari .

Cui se adresează multitudinea de proiecte imobiliare de pe piaţă la modul real, dpdv al veniturilor? Cine şi le poate permite?

Desi sloganul obisnuit la noi cuprinde invocarea ” clasei medii ” (inteleasa in mod gresit ca fiind “categoria salariala ” ) drept obiectiv principal pentru cladirea de locuinte noi , este in afara de orice discutie ca nu ” salariatul marunt ” (de obicei tanar cu venituri modeste ) a fost cumparatorul tipic in anii anteriori . Mai degraba speculatorii de toata mana (de la noi si de aiurea ) sau “tineretul cu profesiuni liberale ” ( avocati , agenti de publicitate , notari , agenti de vanzari din categoria ” free lancer ” etc. ) s-au putut infrupta din oferta foarte scumpa si adesea destul de aproximativa (dar insotita de campanii propagandistice uimitor de virulente ) propusa de “dezvoltatori” . Unii , gresind, evident , au asimilat aceste cvartale de locuinte (care , in Bucurestii anilor 30 se numeau corect “locuinte ieftine”) ca fiind locuinte de lux dar intr-o tara unde numarul celor cu bani multi depaseste ca importanta cam tot Estul european (mai putin Rusia , bineinteles) este comic sa consideram ca , la noi, “noii imbogatiti ” ar locui cu placere in kibbutz-urile ” rezidentiale ” sau in condominium-uri de data recenta.

Maria Bercea (Ziarul ” Adevarul”) e câteva luni, au apărut o serie de promoţii la apartamentele noi din ansambluri rezidenţiale, de tipul mobilă de bucătărie sau chiar maşină gratis, locul de parcare gratuit, etc. De ce este nevoie de aceste promoţii? Sunt bine primite de clienţi, îşi ating scopul? Dacă da, vor mai funcţiona şi pe termen mediu şi lung?Asemenea practici ( promoţii de toate felurile) există şi în alte ţări din Uniunea Europeana ?

Artur Silvestri : Mecanismele de promotie , incluzand completari de dotare si echipamente , “facilitati “si scheme uneori complicate de ” cadouri ” aparente , exista pretutindeni in lume atunci cand vanzatorul simte ca “piata incetineste ” sau chiar stagneaza ; sunt impulsuri firesti care insa astazi au o raspandire mai larga decat inainte si pe care , pe pietele urmarite atent de antreprenori , le intalnim indiferent de context . In toamna anului trecut -dar si in primavara trecuta , ca sa nu mai spun de aceasta vara , cand predictiile rele aparusera nelinistitor cam toata oferta franceza de ” nou ” era impregnata de asemenea elemente de atractivitate care seamana ca doua picaturi de apa cu cele de la noi .

Credeţi că, pentru a nu pierde teren, dezvoltatorii vor fi nevoiţi la un anumit moment să micşoreze şi preţurile, nu doar să ofere cadouri sau reduceri?

Artur Silvestri:Daca in Romania am fi avut o mentalitate “occidentala ” (calauzita de principiul ” kleine fishe , gute fishe ” , adica “peste mic, peste bun” ) preturile ar fi trebuit sa devina mai realiste decat au fost(deci – sa scada drastic) inca de acum un an , sau poate chiar mai mult .Dar sindromul drogului de El Dorado care inca mai stapaneste pe investitorul strain descalecat pe Dambovita (constant in atractia periculoasa a castigului urias , unde 40-60 % pe an pare deja nemultumitor ) a stricat nu doar piata ci si afacerile fiindca preturile platite cu greu de cumparatorul ce se indatoreaza nu se pot sustine multa vreme , mai ales cand dependenta de sanatatea bancilor si a sistemului de burse conjugate este atat de ridicata cum este azi . Orice detaliu marunt ce creeaza disfunctiuni strica echilibrul ultra-fragil iar cand criza devine declarata poate aparea panica .

Maria Bercea (Ziarul ” Adevarul”)Cum s-au adaptat până acum dezvoltatorii imobiliari la înăsprirea normelor de creditare? Se simt deja efecte pe piaţa imobiliară?

Artur Silvestri:Reactia ” dezvoltatorilor imobiliari ” nu priveste astazi strict “înăsprirea normelor de creditare”(care au mai aparut anterior si , pana la urma , fac parte din razboiul surd dintre “afaceristii vanzarii de bani ” si oricare banca nationala ) ci , fara nici o indoiala , criza financiara globala care a creat o stare generala de perplexitate si ale carei desfasurari sunt pana acum cu neputinta de prevazut ,unii fiind de parere ca ” tot ce e mai rau inca nu s-a produs” . Prin urmare , inamicul ” imobiliarului” nu este acum BNR ( ale carui decizii , de ” credit crunch” , amputarea creditului , sunt o manevra tipica pentru perioadele de neliniste a pietelor si nu trebuie sa scandalizeze ) ci o maladie necunoscuta , foarte diferita de cea care a produs ” Marea Depresiune ” insa a carei capacitate de contagiune este uimitoare si nu este exclus ca ar putea cuprinde in timp scurt aproape toate pietele imobiliare ce depind de sistemul de retea financiara creat de mai bine de un deceniu . Efectele acestei situatii se observa , de buna seama , si la noi unde nu avem nici blocaj si nici stagnare ci o stare de perplexitate tradusa intr-o asteptare infrigurata ce cuprinde cam toate categoriile cu implicatie in afacerile cu “case si terenuri “obsedate , pe drept cuvant , de sloganul esential azi : ” nu sunt bani “.

]]> http://monitor-imobiliar.com/2008/09/27/26-septembrie-2008-de-la-anul-euforic-la-anul-de-cenusa/ Sat, 27 Sep 2008 11:01:28 +0000 ARP http://monitor-imobiliar.com/2008/09/27/26-septembrie-2008-de-la-anul-euforic-la-anul-de-cenusa/

Totusi, inainte de orice examinare ori predictie , esential ar fi sa se observe dificultatile indiscutabile in a se recunoaste realitatile in modificare profunda. Noi pornim in clarificarea starii de fapt de la o beatitudine a castigului dobandita in anii anterior si mai cu seama in intervalul recent si de-aceea sentimentul scaderilor incredibile apare rar si e privit cu indoiala .Dar,la drept vorbind , in perspectiva evolutiilor ulterioare si mai ales a recesiunii globale ale carei urmari sunt cu neputinta de anticipat acum , imobiliarul de acum un an-doi trebuie definit ca un moment de euforie ce nu se va mai repeta . Multimea de investitii spectaculoase ce a cuprins cam toate domeniile principale (incepand de la vanzari de terenuri , trecand prin constructii de locuinte si pana la birouri si magazine ) s-a tradus prin castiguri altadata inimaginabile a caror sursa , in multe cazuri pur speculativa , a si fost intensificata de clipa istorica fasta a creditului ipotecar al carui zenit romanesc trebuie situat atunci iar astazi e, fara indoiala ,material de arhiva . Mai mult chiar , contextul global , definit la acea vreme prin incredere nelimitata , impreuna cu mediul local pozitiv au constituit o conjunctie practic irepetabila . “Acest ” efect de fericire” s-a tradus in profituri nesperate care , in materie de terenuri , a ajuns adesea la peste 60 % pe an ( si , in destule cazuri , si mai mult) , la cel putin 40 % anual pentru “dezvoltatorii ” capabili sa actioneze rapid si , in ce priveste constructia de birouri si de super-magazine ,a creat fondul de exploatatie prin chirii ce va sustine un timp pe investitori indiferent de scaderile de cotatie ce se prevad. Cele mai mari averi in materie de afaceri romanesti deduse din tematica imobiliara s-au facut , ori s-au desavarsit , atunci , ceea ce scuteste de orice alte comentarii ce devin prolixe.

Acest model , gresit cand persista in ciuda desfasurarilor contrare evidente , nu poate fi sfaramat cu usurinta caci obisnuinta in lacomie creeaza o pasiune bulimica a banului si produce o lipsa de realism primejdioasa mai ales acum , cand ” anul derutei ” este pe cale sa se incheie si nimeni nu poate formula garantii ca nu urmeaza un adevarat ” an al cenusii”. Insa epilogul era nu doar previzibil prin logica istoriei ci si printr-un soi de intuitie colectiva stranie care la noi s-a tradus prin atitudine de asteptare bizara sau , mai bine zis, printr-o incetinire a ritmului desi pana acum trei-patru luni nici macar in visele rele nu se contura dezastrul financiar de azi . Rezulta ca nu mai exista nici un motiv sa persistam in ideea opiacee a ” Romaniei izolate ” (caci , bineinteles, nu este ) si, prin aceasta , a valurilor periculoase ce se vor abate pe la altii si ne vor cruta inexplicabil pe noi. Intr-o lume de retzele , unde toate se rasfrang in toate directiile si mai ales se multiplica in valori nemasurabile (fiind ele insele sustrase sistemelor clasice de masura) , nu avem scapare nici aici ; ramane de vazut , de buna seama, proportia .

Si, totusi , in modul cel mai bizar cu putinta , in loc sa pretinda un bilant util macar prin aceea ca pana la al treilea val ( inevitabil si la noi, dar , evident, ceva mai intarziat) , reactia romaneasca este de un propagandism desantat care , daca se va generaliza , ne va aduce pierderi mai mari decat am fi avut in conditiuni firesti . Caci desi la doua targuri imobiliare recente a suflat vantul si chiar prin declaratiile facute cu jumatate de gura de vanzatori s-a aflat ca preturile ” la nou” sunt cu aproape jumatate mai scazute decat cele de acum un an , isteria militanta se intensifica de la o zi la alte luand forme ce frizeaza delirul pe langa aceea ca sunt socialmente iresponsabile . Mobilizarea insasi este greu de imaginat fiind , la drept vorbind, o expresie a disperarii celor care , pierzand bani in cantitati uriase, platesc acum nediscriminat , si probabil mult , cohorte de asa-zisi ziaristi si ” formatori de opinie” pentru a stimula sustinerea investitiilor in pericol prin aport de bani noi si cotizatie continua . In chip evident , principiul Caritasului (de fapt, al oricarui joc piramidal ) este adus acum , dupa cativa ani de intensificare cu masura , pana la nivelul ultim , cand totul se judeca in etapa finala si nu exista decat ” ori/ori”.Imaginea intalnita pe Dambovita este , de aceea , de un suprarealism vecin cu pierderea mintii si va trebui sfaramata daca a mai ramas , in ciuda lacomiei endemice , ceva neatins in aceasta tara care a fost adusa la sapa de lemn de ideologismul vulgar al monstruoasei coalitii dintre hotia organizata si gornistii ei platiti ca o slugusoara marunta dar harnica . “Exceptionalismul” romanesc contemporan , alcatuit din procente abisale de inconstienta si trufie de bulibasa definit prin ghiul , nu poate fi ingaduit acolo unde sustinerile absurde vor aduce foarte curand o deruta si mai mare si pierderi , nu doar individuale , ci intai de toate colective al caror efect va fi o maladie istorica lunga de unde bolnavul se va scula tarziu si slabit . Dar ca si in alte randuri , cand stapanii dezesperati nu mai lasa pe randasi sa-si dea cu parerea si intervin direct in ideea ridicula a “vocii autoritatii” , si acum ne-am trezit in fata cu astfel de specimene ce par a trai in alta lume. In ideea de ” a linisti spiritele apar tot felul de amagitori din categoria care azi prolifereaza facand din retorica goala materia de lucru ireductibila :un ministru de finante care gaseste cu cale sa spuna , triumfalist, ca “locuintele se vor ieftini ” fiind insa incapabil sa si explice unde vor sedea nefericitii care au nevoie de o locuinta ca de aer ( fiindca bani imaginari nu mai sunt iar salariul abia ajunge ca sa nu mori de foame) ;un sef de guvern ce recomanda , cu cinism, sa se cumpere case in America caci , pesemne, acum , cand acolo e criza profunda, sunt mai ieftine decat la noi ; un “neica stie tot ” ce racneste din palatul unde domiciliaza ca , fiind feriti de bancile americane (??!) nu vom cunoaste nici un efect (dar uitand ca , exceptand CEC-ul , nu mai exista banca romaneasca aici iar propagarea dezastrului se face indiferent de pretinsa culoare de capital etc. In acest spectacol dirijat de intensificare a iluziei , abia daca s-a mai putut auzi vocea guvernatorului BNR ( “calul de bataie” al randasilor de presa in aceasta vara ) ale carui decizii anterioare ( in scopul de a strange robinetul creditului ) desi condamnate vehement nu demult , s-au dovedit solutia inteleapta in contextul inca de atunci ingrijorator .

Astfel de accese de exces retoric irational trebuie curmate sau , daca nu e posibil , tratate cu nepasare iar inlocuirea lor cu o atitudine lucida si cu analiza nepartinitoare se impune cu necesitate . Caci a stimula acum indatorarea continua si a canta in struna “vanzatorilor de bani” fara o minima retinere nu inseamna decat sa turnam gaz peste foc. Efectele , inca banuite doar , nu vor fi defel neglijabile ; dar ce se va intampla in materie de imobiliar in viitorul imediat de la noi ? Intrebarile succesive reclama un raspuns si il voi incerca (va urma).

Dupa cateva luni de incertitudini de pe la mijlocul lui 2008 , inceputul lui Septembrie a venit cu un val de noutati ” globaliste” dintre cele mai ingrijoratoare desi in mediul romanesc aceste desfasurari nici nu erau luate in calcul si acum , cand s-au pus in miscare , nu par a produce vreo reactie mai acatarii . Inertia in iluzie pare a ne caracteriza si acum , cand altii , a caror putere in materie de bani si de inraurire nici nu se poate compara cu noi , resimt cu spaima sudori reci si cand spectrul falimentelor succesive danseaza sinistru pe deasupra burselor de pe toate continentele si arunca umbre infricosatoare in marile temple ale banului universal . La noi , insa, in loc de trezire si , ca atare , de reactie , avem un gen de perplexitate incredibila care , in modul cel mai iresponsabil cu putinta , il face pe om sa se imbete cu apa rece nutrind gandul secret ca “vom scapa ” si ca ” noua nu ni se poate intampla nimic “. Atitudinea in sine este interesanta psihologiceste si merita evocata .

Vanzatorii de apartamente care visau la “afacerea vietii lor” si nici macar nu ascultau acum sase-sapte luni alta oferta de pret decat mai mult decat absurdul cerut cu obraznicie ; speculantii de terenuri in camp agricol ce scuipau , cu dispret, cifre aiuritoare pentru cate un hectar de tarla unde urmau sa navaleasca investitorii din toata lumea “saltand valoarea automat ” cu injectiile lor de bani nesfarsiti ; “improprietaritii ” de oras mare care au , sa zic asa, ” redobandit ” cu acte de fabrica recenta palate si case boieresti ce se prabusesc azi sub asaltul nepasarii in ideea ca se vor face una cu pamantul pentru a se putea cladi in locul lor zgarie-norii stricatori de cartiere linistite – toata aceasta pegra de visatori la imbogatirea rapida priveste cu ochii goi la realitatile ininteligibile produse peste noapte intr-o cascada de noutati cu neputinta de prevazut acum o jumatate de an . Dar aceste socuri paralizante -de particulari lacomi- sunt nimic pe langa tremuraturile de maini ale invartitorilor adevarati de afaceri care , stiind pretul si intuind riscurile enorme , nici nu mai stiu incotro sa o apuce in aceste zile cand banii devin nu scumpi ci intruvabili iar banca unde exista sprijinul capital nu mai are alta adresa decat aceea din istoria consumata . Mii de antreprenori din toate zarile – care aflasera la noi inimaginabile ocazii de profit imbatator – se dezmeticesc in plin cosmar cand “investitiile in curs ” nici nu se stie daca vor mai fi incheiate fiindca nu mai sunt cumparatori (disparand “sursa finantarii” ) , protectia parinteasca a “companiei -mama ” e numai o amintire iar generatorul de fonduri asigurat de banci s-a intepenit in cel mai bun caz pentru o vreme oarecare si motorul cu perpetuum mobile nu mai functioneaza . Zeci de mii de straini descalecati in “noul El Dorado” carpatin printr-o campanie de la om la om asemanatoare administrarii iscusite de drog , inteleg dintr-o data ca nu mai exista puncte cardinale si ca viitorul banilor adusi , uneori prin indatorare , va fi pus si aici sub semnul intrebarii . Unii , mai inteligenti , inteleg ca se anunta iarna globala financiara . In aceasta situatie , asemanatoare doar cu ceea ce se putea citi in carti ( fiindca nu mai cunoaste precedent in timpul vietii noastre ) cei mai multi asteapta fara alta reactie decat mimica intepenita in imaginea groazei evolutiile apropiate iar cativa presimt ca raul cel mai mare inca nu s-a produs fiind in afara discutiei ca de aici incolo lumea nu va mai fi asa cum a fost pana acum .

Incheierile cu aspect apocaliptic se reazema , la drept vorbind, pe ineficacitatea reactiei proprii sau , si mai nelinistitor , pe inutilitatea oricarui efort conjugat caci esenta noii epoci consta in descatusarea energiilor toxice ale unui mecanism implacabil care astazi nici nu se mai poate controla iar efectele pot fi doar atenuate indiferent daca aceasta insemneaza pauperizare quasi-generalizata si concetrari inimaginabile de capital .

Va scriu sa va cer un sfat in legatura cu piata imobiliara din Capitala. Un var de-al meu din Sibiu ar vrea sa achizitioneze un apartament in Bucuresti. Dispune, se pare, de ceva peste 100.000 euro. Nu stie insa daca e un moment aportun, daca e o investitie profitabila la momentul acesta etc.In fine, varul meu e un om grijuliu, vigilent, care gandeste de 10 ori si apoi taie o data.Va rog mult, ce l-ati sfatui in legatura cu aceasta investitie la acest moment – un apartament in Bucuresti ?Ce sa faca, ce sa cumpere? Sa mai astepte?

Acest gen de intrebari este foarte frecvent dar tot atat de raspandita este si caracteristica lor principala constand in lipsa de detalii . Caci daca pentru alte spete ar fi suficienta (desi nu recomandabila ) comunicarea sumara in acest caz aceasta nu conduce la nimic concret. De fapt , o parere in materie de cumparare de imobil reclama cateva lamuriri suplimentare ce trebuie sa indice , intre altele,origina banilor ca element esential caci socotelile cand apar e imprumutul se organizeaza intr-o maniera oarecare iar intrebuintarea banilor castigati in forme oricat de diferite (insa ” reali ” ) le da o configuratie diferita . Insa cu aceasta nu am incheiat decat preliminariile fiindca ar trebui preciate alte cateva detalii cu semnificatia lor precum scopul ( “locuinta proprie” sau ” obiectiv pentru exploatare ” , aici castig de bani prin inchiriere si , poate, si vanzare cu diferenta de pret in castig ) , structura familiei (esentiala in cazul locuintei care de regula se cumpara atat “pentru azi ” cat si “pentru “maine ” ) , varsta lor ( caci pentru batrani sau viitori batrani apartamentul la etaj inalt e tot ce poate fi mai nerecomandabil la noi ) etc. In destule situatii pana si “modul de viata ” are insemnatate caci organizarea unor interioare (si, deci, spatiile de trebuinta ) pentru “petrecareti ” ori ” familii deschise ” sunt altele decat cele ce sunt necesare atitudinilor retractile , singuratice etc.
Dezvoltarile in analiza pot fi , de aici incolo , foarte ramificate si , la randul lor, pretind adaosuri care de obicei nu se fac fiind socotite inutile desi au rostul lor .Bineinteles ca , asa cum se subintelege, oricine cumpara pentru uz propriu cumpara si pentru a “tezauriza ” in subsidiar si nimeni nu ramane indiferent , daca stie ce e banul , la o posibila depreciere a proprietatii datorita unui plasament facut gresit . Insa daca achizitia devine in sine ” afacere” calculele sun si mai importante reclamand vigilenta si informatie cu mai multa largime.
In aceasta speta -fara detalii , totusi necesare – as zice ca pentru castigul din renta o cumparare azi ar fi recomandabila caci , desi preturile sunt ridicate , si chiriile au valori anormale in raport cu analiza dupa manual (unde se precizeaza ca acolo unde ” creditul ipotecar ” se dezvolta chiriile scad ) ;indiferent daca preturile vor mai scadea , acest proces nu poate avea un caracter de dezastru astfel incat ceea ce s-ar castiga prin plata ,ulterioara , a unui pret mai mic s-ar pierde prin chiria neincasata si , de buna seama, prin inflatie sau fluctuatii de curs valutar (daca moneda detinuta este romaneasca ). In orice caz , speta ramane interesanta cu conditia unor detalii care acum imi lipsesc.

Ce solutie imobiliara/financiara credeti ca are in prezent un cuplu de tineri pe la douazeci si ceva de ani cu locuri de munca stabile (500EUR fiecare) pentru a achizitiona o locuinta in Bucuresti, orasul unde muncesc si stau cu chirie?

Raspund cu mahnire la intrebarea pusa caci stiu ca solutiile rezonabile nu exista in acest moment. Capacitatea de ” a pune bani deoparte ” este practic nula in raport cu preturile locuintelor din Bucuresti si , ca atare , rezulta ca numai apelul la un credit ipotecar ar putea fi o iesire din situatia data . Si in aceasta materie dificultatile sunt mari , practic insurmontabile avand in vedere atat birocratia ce domneste in acest domeniu cat si mecanismele de grila de calificare utilizate de bancheri in aceasta etapa a “vanzarii de bani ” de la noi .Pe deasupra , o “piata imobiliara ” afectata atat de preturile enorme (in relativul castigurilor “romanesti ” dar , uneori , si in valori absolute ) si de volumul insignifiant al “ofertei noi convenabile ” (ceea ce in alte parti nu se intalneste ci dimpotriva ) dar si fluctuatiile de curs valutar al caror efect poate fi scumpirea creditului in doar cateva luni daca moneda de referinta a fost aleasa gresit , fac ca soarta tineretului salarial sa fie tot mai aproximativa din punctul de vedere al asezarii intr-o viata de familie stabila .
Totusi , aceasta etapa va fi depasita la un moment dat , dar nu mai repede de doi pana la patru ani fiindca odata cu cresterea inevitabila a salariilor va aparea si saturatia in materie de cerere pentru oferta noua scumpa ceea ce va obliga pe antreprenori fie sa se retraga de aici ( desi “cererea populara ” ramane foarte ridicata ) fie sa-si restructureze programele care, astfel ,a r aduce cu adevarat ocazii noi si accesibile pentru salariatul neinlesnit . In acelasi timp , complicatiile ce vor aparea si in cererea de credite ( un fenomen previzibil , produs nu doar in America dar si in Europa , si in Spania mai ales ) va face ca bancherul sa largeasca sita si ,poate, sa recurga la practici extreme (si criticate ) cum au fost cele initiate in Occident in 2005 si 2006 , prin extinderea intervalului de creditare la peste 55-60 de ani si ,ulterior , chiar renuntarea la restituirea lunara a ratei de imprumut (ci numai plata dobanzii ) cu obligatia “platii integrale la final ” la un nivel adaptat prin “indexarea Euribor ” . Astfel de solutii destul de riscante ar ingadui o “calificare masiva ” si,deci, un spor de sansa la indatorare ceea ce, totusi, ar constitui un fapt pozitiv daca , in acelasi timp , programele incurajate de Stat prin mecanisme fiscale (in genul modelului francez , unde nu exista ANL ci antreprenori inscrisi prin licitatie in proiecte desvoltate pe terenuri ale domeniului public ) vor aparea si la noi mai curand , creind sporirea de oferta absolut necesara pentru insanatosirea pietii .
Alte solutii in ideea obtinerii unei proprietati nu intrevad acum cand piedica de capatai consta in pretul absurd al terenurilor din Bucuresti care exclude orice idee de constructie “in regie proprie ” (cu finantare ipotecara ) , posibila totusi pana la jumatatea acestui deceniu .Atunci , intr-o perioada destul de scurta , mai multi cutezatori au incercat solutia “blocului de asociati ” construind in participatie de cate 5-6 familii cladiri de nu mai mult de trei etaje dar suficiente pentru nevoile momentului si pentru un viitor de termen mediu ; insa astazi, cand nicaieri nu se mai poate cumpara , in Bucuresti , o parcela cu suprafata compatibila pentru o cladire de cateva etaje ( un ” bloc artizanal “, de fapt ) platind un pret care sa fie accesibil salariatului , aceasta a ramas doar o ipoteza caduca.

Visul de aur al presei aproximative de la noi este , fara nici cea mai mica indoiala , anuntul , a carui ocazie e asteptata cu infrigurare , privitor la “ieftinirea apartamentelor ” ; aceasta dupa ce ani de-a randul vestile privitoare la scumpiri incredibile erau raspandite cu o volubilitate ce inmarmurea . Si fiindca momentul mitic pare a fi din ce in ce mai indepartat , iata ca apar si surogate de “stiri pozitive ” care sunt imbracate somptuos si abil spre a nu se recunoaste marunta mistificatie si intoxicarea premeditata . Mai de curand, intr-un fel de analiza privind locuintele bucurestene , un manuitor de condei cu mult spirit dambovitean s-a incercat si el intr-o mica , sa-i zicem asa , ” combinatie ” si a produs in mod brutal anuntul atat de asteptat. Dar pentru a capata oarecare reazem in acest comunicat surprinzator ar fi fost nevoie de o mica introducere , obisnuind cu “deschiderea focului “, insa nici vorba de asa ceva .Din chiar primele fraze se dezlantuie artileria grea , invocandu-se noua casta intangibila denumita in presa de azi ” specialistii “, care nici aici nu puteau lipsi : Pe piata imobiliara -zice comentatorul inaripat – dezvoltatorii au început să pregătească proiecte rezidenţiale cu preţuri similare cu cele ale apartamentelor vechi, arată specialiştii. ” Apoi vin dezlegarile de mistere mai adanci decat tablele lui Isis , care insa sunt floare la ureche pentru ziaristul de propaganda : “Cum se poate realiza acest obiectiv? Simplu: ei reduc suprafeţele locuinţelor noi, pentru a micşora preţul de vânzare fără a afecta rata profitului. Metoda ar putea duce inclusiv la scăderea preţurilor pe segmentul apartamentelor vechi, care actualmente, ştim cu toţii, ating preţuri fără precedent. Riscul care apare este reprezentat de speculanţi, care pot cumpăra noile apartamentele ieftine în faza de proiect, pentru a le vinde la final, cu preţuri similare actualei tendinţe. “

Vasazica , rezumand : dai mai putini bani , ai spatiu mai putin. Ce ieftinire mai este aici ?

Dupa ce , in anii recenti , cateva voci pregatite din vreme emisesera profetia unui pret de 10.000 de Euro pentru un metru patrat in Bucuresti facand tatonari in vederea unui joc de bursa , iata ca recent aceasta predictia pare ca s-a indeplinit . Anuntul s-a facut cu ocazia unui “targ imobiliar” (un gen de reuniuni devenite populare recent, de cand , cam in acelasi timp , retrocedarile de terenuri si “proiectele de investitori ” s-au infratit intr-o maniera insolita ); l-au raspandit cu repeziciune jurnalistii de scandal a caror pasiune pentru bizar , socant si incredibil nu mai trebuie sa fie comentata . Vreo cateva seri la rand pe ecranul televizorului a aparut , in chip de prezenta aducatoare de vesti noi , un june “din industrie” , de fapt un agent imobiliar imberb care , in vocabularul de digest al acestei profesiuni , a comunicat pretul si s-a caznit sa faca si cateva comentarii cu aspect evident de elucubratie . Personajul insotea stirea cu un zambet stramb.

Dar , in realitate , nimic nu este surprinzator in aceasta afacere caci afacere propagandistica este , de fapt .Si de ce aceasta ? Fiindca pe 2.000 de metri patrati , cumparati cu 20.000.000 de Euro (adica salariul unui functionar mijlociu pentru 100 de vieti in care , insa , ar nu cheltui nici un leu ) nu se poate construi nimic cu profit . Caci daca ,in datele legale (nu “la invoiala”) s-ar ridica aici un bloc de birouri avand 1500 de metri patrati pe un nivel si nu mai mult de 15 etaje (fiind , oricum excesiv fata de ” regimul zonei ” ) ar rezulta o suprafata totala de 22.500 de metri , care , de obicei, ar inghiti cam 1000 de Euro pentru metrul patrat construit si, deci, in total , ” cu bataie ” , 25.000.000 pentru cladire. Inutil sa spun ca un antreprenor intelept nu cladeste niciodata (decat ,poate, cu pistolul la tampla ) pe un teren care sa inghita 45 % din costurile investitiei totale.

Rezulta ca “mitul terenului de 10.000 de Euro pe metru ” este o creatie de bursa masluita unde mana lunga a organizatorilor de joc imobiliar se vede cu pregnanta : aceste nivele absurde sunt necesare doar pentru a se cota ” asocierile in participatie “facute cu straini naivi dar pentru care ” partea romana “ a platit putin , si doar “ingaduinte “.