O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou em novembro variação de 0,10%. No mês anterior, a taxa foi de 0,05%. Os três componentes do IGP-M apresentaram as seguintes trajetórias, na passagem de outubro para novembro: IPA, de 0,04% para 0,08%; IPC, de 0,03% para 0,14% e INCC, de 0,13% para 0,18%.

Fonte: FGV

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou em outubro variação de 0,05%. No mês anterior, a taxa foi de 0,42%. Os três componentes do IGP-M apresentaram as seguintes trajetórias, na passagem de setembro para outubro: IPA, de 0,53% para 0,04%; IPC, de 0,28% para 0,03% e INCC, de 0,07% para 0,13%.

Fonte: IBRE-FGV

Alugo apartamento com 3 dormitórios mobiliado, com 1 vaga, por R$ 1.000,00.

Conjunto Residencial Novo Mundo

Bairro do Portão – Curitiba -Paraná

Interessa?

Locação e Administração de Locação

Hoje, o IBRE-FGV, publicou o seguinte texto: O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou em setembro variação de 0,42%. No mês anterior, a taxa foi de -0,36%. Os três componentes do IGP-M apresentaram as seguintes trajetórias, na passagem de agosto para setembro: IPA, de -0,61% para 0,53%; IPC, de 0,16% para 0,28% e INCC, de 0,01% para 0,07%.

Observe que o seu valor anual acumulado fica negativo como vem sendo nos meses anteriores, -0,4315%!

Por isso, o seu aluguel que foi assinado ou que conste no seu contrato, outubro como mês de reajuste, este deverá ser o cálculo a ser feito para este período, por exemplo se seu aluguel for de R$ 1.000,00:

Assim, seu aluguel passará de R$ 1.000,00 para R$ 995,68, para os próximos 12 meses!

Então, agora me envie o seu valor, que farei o seu cálculo, ok?

Derville

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou em agosto variação de -0,36%. No mês anterior, a taxa foi de -0,43%. Os três componentes do IGP-M apresentaram as seguintes trajetórias, na passagem de julho para agosto: IPA, de -0,85% para -0,61%; IPC, de 0,34% para 0,16% e INCC, de 0,37% para 0,01%.

Fonte: FGV

Fiador é usado como garantia em 49,5% dos aluguéis em SP

A participação por tipo de garantia no mercado de locação de imóveis residenciais na cidade de São Paulo ficou praticamente estável em julho na comparação com junho. Segundo a Secovi-SP, o fiador foi a modalidade de garantia mais utilizada na amostra de imóveis analisados na pesquisa e aparece em quase metade (49,5%) dos contratos locatícios.

A segunda modalidade mais utilizada foi o depósito, que correspondeu a 31% dos contratos. Já o seguro-fiança foi o instrumento jurídico garantidor da locação de 19,5% das residências analisadas na amostra do Secovi-SP.

No período, as casas e sobrados foram alugados mais rapidamente do que os apartamentos. Eles registraram um Índice de Velocidade de Locação (IVL) – indicador que mede o número médio de dias que um imóvel leva para ser locado – de 11 a 29 dias. Os apartamentos demoraram um pouco mais: entre 18 e 38 dias. O resultado médio do mercado ficou em 13 dias para imóveis bem localizados e em bom estado de conservação.

Fonte: Redação Terra

O IGP-M registrou, no primeiro decêndio de agosto, taxa de variação de -0,68%.

Em julho, no mesmo período de apuração, a taxa foi de -0,23%.

Os três componentes do IGP-M apresentaram as seguintes trajetórias, na passagem do primeiro decêndio de julho para o primeiro decêndio de agosto:

IPA, de -0,48% para -1,09%,

IPC, de 0,12% para 0,01%, e

INCC, de 0,49% para 0,30%.

Fonte: FGV

Jornal do Brasil, Anon Velmovitsky, 01/ago

Aqueles que tem possibilidade de adquirir um imóvel pensando em alugá-lo terão rendimento imediato superior ao oferecido pelos bancos, nas aplicações de renda fixa. É preciso que estes investidores pensem, ainda, que o contrato de aluguel lhes assegura certas garantias, já que é um instrumento jurídico, e isso reduz muitas surpresas pouco positivas que eventuais aplicações bancárias mais arrojadas podem gerar.

Para quem investe, no momento, as aplicações em fundos devem ser meticulosamente analisadas, pois algumas taxas de administração estão tão elevadas, que até o rendimento em caderneta de poupança, para quem é pequeno investidor, está valendo mais a pena.

Mesmo as aplicações financeiras, como os fundos de renda fixa, mais conservadoras, não estão rendendo tanto quanto os aluguéis. Vale ressaltar que estamos em fase de deflação do IGP-M – aquele índice que regula os contratos de locação. Mesmo assim, alugar hoje se mostra uma opção muito atraente, além de segura.

Os aluguéis, historicamente, proporcionam algo em torno de 0,5% a 1,2% do valor de um imóvel. Então, faça suas contas e ainda considere que encargos como o IPTU serão pagos pelo locatário, que também se responsabilizará pela taxa de condomínio. Estes itens devem ser levados em conta – literalmente – quando se compara o quanto pode render a locação de um imóvel com a aplicação financeira em questão.

Como advogado, indico também que o investidor – esta dica vale para todos os portes – tome todos os cuidados necessários na operação de compra de um imóvel. Neste caso, a assistência de um advogado especializado em direito imobiliário se faz indispensável, mais do que necessária, para que verifique a documentação, elabore o contrato devidamente e tome as providências cabíveis para a legalização do imóvel e da negociação entre as partes.

A opção de aquisição de um imóvel, então, se apresenta, neste cenário, como uma boa alternativa às aplicações de outra natureza. Além do rendimento mensal seguro e mais lucrativo que outros, o novo proprietário pode contar com a valorização do imóvel em período que, em geral, vai de médio a longo prazo, e desde que tenha tomado os devidos cuidados no ato da aquisição da propriedade. A possibilidade da venda do imóvel com lucro deve ser bem calculada.

Outra recomendação: aqueles que pensam em investir em imóvel que ainda está na planta para vender quando a construção terminar, não pensem que vão obter lucros incríveis a jato. Ao contrário, este tipo de compra pode, às vezes, sair mais cara para o bolso de quem investiu, se a venda for imediatamente após a construção. Eventualmente, alugar este tipo de imóvel pode ser muito mais vantajoso do que vendê-lo. Portanto, atenção. Comprar um imóvel para alugar requer um mínimo estudo prévio do mercado, uma análise criteriosa dos preços oferecidos, das condições de negociação, e mais a assessoria de bons corretores para que o investimento se configure em boa aplicação, rentável por longo tempo. Para estas pessoas atentas e bem informadas, o mercado de imóveis para locação passa a ter uma rentabilidade atrativa e segura.

Como fazemos todos os meses:

Anotamos todos os indices IGP-M/FGV, de cada mes, dos ultimos 12 meses, pois iremos extrair o indice para Agosto/2009

seguindo estes passos, voce consegue chegar a este calculo

ago/08 = -0,32 / 100 = -0,0032 —> 1 + -0,0032 = 0,9968

set/08 = 0,11 / 100 = 0,0011 —> 1 + 0,0011 = 1,0011 —> 0,996800 X 1,001100 = 0,997896

out/08 = 0,98 / 100 = 0,0098 —> 1 + 0,0098 = 1,0098 —> 0,997896 X 1,009800 = 1,007676

nov/08 = 0,38 / 100 = 0,0038 —> 1 + 0,0038 = 1,0038 —> 1,007676 X 1,003800 = 1,011505

dez/08 = -0,13 / 100 = -0,0013 —> 1 + -0,0013 = 0,9987 —> 1,011505 X 0,998700 = 1,010190

jan/09 = -0,44 / 100 = -0,0044 —> 1 + -0,0044 = 0,9956 —> 1,010190 X 0,995600 = 1,005745

fev/09 = 0,26 / 100 = 0,0026 —> 1 + 0,0026 = 1,0026 —> 1,005745 X 1,002600 = 1,008360

mar/09 = -0,74 / 100 = -0,0074 —> 1 + -0,0074 = 0,9926 —> 1,008360 X 0,992600 = 1,000898

abr/09 = -0,15 / 100 = -0,0015 —> 1 + -0,0015 = 0,9985 —> 1,000898 X 0,998500 = 0,999397

mai/09 = -0,07 / 100 = -0,0007 —> 1 + -0,0007 = 0,9993 —> 0,999397 X 0,999300 = 0,998697

jun/09 = -0,10 / 100 = -0,001 —> 1 + -0,001 = 0,999 —> 0,998697 X 0,999000 = 0,997699

jul/09 = -0,47 / 100 = -0,0047 —> 1 + -0,0047 = 0,9953 —> 0,997699 X 0,995300 = 0,993010

Mas, voce me pergunta: entao, este mes os alugueis abaixarao seus valores? SIM!!!

Por exemplo:

Aluguel no valor de R$ 2.000,00, passara a ser 0,993010 multiplicado por R$ 2.000,00, resultando em R$ 1.986,02.

Aluguel no valor de R$ 800,00, passara a ser 0,993010 multiplicado por R$ 800,00, resultando em R$ 794,41.

Aluguel no valor de R$ 300,00, passara a ser 0,993010 multiplicado por R$ 300,00, resultando em R$ 297,90.

ok?

um grande abraco a todos!

Boas Negociacoes

Derville

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou em julho variação de -0,43%. No mês anterior, a taxa foi de -0,10%. Os três componentes do IGP-M apresentaram as seguintes trajetórias, na passagem de junho para julho: IPA, de -0,45% para -0,85%; IPC, de 0,17% para 0,34% e INCC, de 1,53% para 0,37%.

Fonte: FGV

Como alguns leitores solicitaram, faremos um comparativo entre índices.

Lembramos, que para cada índice uma finalidade. Não é uma escolha do melhor ou maior ou menor, de acordo com cada interesse pessoal.

Neste exemplo:

Data base: 10-jul-2008 para ser reajustado para 10-jul-2009

Valor a ser reajustado: R$ 1.000,00

Resultados:

Variação do índice IGP-M: 1,5258 % = Valor reajustado: R$ 1.015,26

Variação do índice INCC: 7,6704 % = Valor reajustado: R$ 1.076,70

Variação do índice INPC: 4,9367 % = Valor reajustado: R$ 1.049,37

Variação do índice IPC-Br: 4,8615 % = Valor reajustado: R$ 1.048,62

Variação do índice IPC-FIPE: 4,2395 % = Valor reajustado: R$ 1.042,40

Variação do índice IPCA: 4,8018 % = Valor reajustado: $ 1.048,02

Assim, é possível ter uma idéia sobre a variação da inflação nesse período, embora setorial.

ok?

Derville

A grande dúvida, que tem surgido entre nossos leitores, dos quais agradeço desde já a confiança e a gentileza de acompanhar este blog, está na questão em que durante estes últimos meses, o índice de reajuste (IGP-M/FGV) se apresentou negativo.

Seria uma dificuldade matemática dos leitores? Não

Muitos me perguntam: “Como calcular um índice negativo?”

Porem, a dificuldade não é matemática, e sim lógica!

Porque a maioria dos proprietários de imóveis para locação, entendem e esperam ganhar, e a lógica do ganhar é sempre aumentar.

Traduzindo a pergunta (“Como calcular um índice negativo?”): como poderei aumentar mais meu ganho?

Por outro lado, aqueles que pagam seus alugueis, quando fazem a mesma pergunta, querem dizer, “como posso pagar menos?”

Isso, reflete ainda, um tempo de altas inflações que permanecem no subconsciente de cada brasileiro. Que traz uma sensação, do tipo, “estão me enganando …” ou “estou perdendo …”

Reproduzi uma espécie de tabela, abaixo, mostrando, que houve um aumento, porem, moderado. E, que isto demonstra que estamos começando a equilibrar as nossas contas. Para os proprietários existem os aumentos e as garantias de ganho ano após ano. E, para os inquilinos, as garantias de que poderão pagar no dia do vencimento.

Ok?

Derville

Locação e Administração de Locação

Olá,

Penso que você tem se perguntado, e se eu calcular mês a mês, também conseguirei chegar a um resultado correto?

A resposta é sim!!

Vamos calcular um aluguel de R$ 1.000,00 em 1-Jun-2008, como seria mês a mês até hoje?

Reajuste em 01-Ago-2008: Variação do índice: 1,7600 % = Valor reajustado: R$ 1.017,60

Reajuste em 01-Set-2008: Variação do índice: -0,3200 % = Valor reajustado: R$ 1.014,34

Reajuste em 01-Out-2008: Variação do índice: 0,1100 % = Valor reajustado: R$ 1.015,46

Reajuste em 01-Nov-2008: Variação do índice: 0,9800 % = Valor reajustado: R$ 1.025,41

Reajuste em 01-Dez-2008: Variação do índice: 0,3800 % = Valor reajustado: R$ 1.029,31

Reajuste em 01-Jan-2009: Variação do índice: -0,1300 % = Valor reajustado: R$ 1.027,97

Reajuste em 01-Fev-2009: Variação do índice: -0,4400 % = Valor reajustado: R$ 1.023,45

Reajuste em 01-Mar-2009: Variação do índice: 0,2600 % = Valor reajustado: R$ 1.026,11

Reajuste em 01-Abr-2009: Variação do índice: -0,7400 % = Valor reajustado: R$ 1.018,52

Reajuste em 01-Mai-2009: Variação do índice: -0,1500 % = Valor reajustado: R$ 1.016,99

Reajuste em 01-Jun-2009: Variação do índice: -0,0700 % = Valor reajustado: R$ 1.016,28

Reajuste em 01-Jul-2009: Variação do índice: -0,1000 % = Valor reajustado: R$ 1.015,26

Pronto, o valor do aluguel será R$ 1.015,26

ok?

um forte abraço

Derville

Locação e Administração de Locação

Olá!!!

Vamos calcular o seu aluguel!!!

Para contratos assinados em julho de 2008, ou que considerem o mês de julho como referência para reajuste anual com o índice IGP-M/ FGV.

Primeiro vamos identificar os índices mês a mês: (jul/08) 1,76%, (ago/08) -0,32%, (set/08) 0,11%, (out/08) 0,98%, (nov/08) 0,38%, (dez/08) -0,13%, (jan/09) -0,44%, (fev/09) 0,26%, (mar/09) -0,74%, (abr/09) -0,15%, (mai/09) -0,07%, (jun/09) -0,10%

Fórmula utilizada: Valor atualizado = valor * fator = R$ 320,00 * 1,015258

Valor atualizado = R$ 324,88

Como se chega a este fator = 1,015258?

Para cada índice mensal, vc deve transformar em decimal e depois vc acrescenta 1.

Por exemplo: índice de Jul-08 = 1,76% –> transforma em decimal –> 0,0176 –> acrescenta 1= 1 + 0,0176 = 1,0176

Assim vamos multiplicar índice sobre índice, dos últimos 12 meses, veja como fica:

1 * (Jul-08=1,76%) 1,0176 = 1,0176

1,0176 * (Ago-08= -0,32%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,0032 = 0,99680 –> 1,0176 * 0,99680 = 1,014344

1,014344 * (Set-08= 0,11%) 1,0011 = 1,015459

1,015459 * (Out-08= 0,98%) 1,0098 = 1,025411

1,025411 * (Nov-08= 0,38%) 1,0038 = 1,029308

1,029308 * (Dez-08= -0,13%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,0013 = 0,99870 –> 1,029308 * 0,99870 = 1,027969

1,027969 * (Jan-09= -0,44%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,004400 = 0,995600 –> 1,027969 * 0,995600 = 1,023446

1,023446 * (Fev-09= 0,26%) 1,002600 = 1,026107

1,026107 * (Mar-09= -0,74%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,007400 = 0,992600 –> 1,026107 * 0,992600 = 1,018514

1,018514 * (Abr-09= – 0,15%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,001500 = 0,998500 –> 1,018514 * 0,998500 = 1,016986

1,016986 * (Mai-09= -0,07%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,000700 = 0,999300 –> 1,016986 * 0,999300 = 1,016274

1,016274 * (Jun-09= -0,10%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,00100 = 0,999000 –> 1,016274 * 0,999000 = 1,015258

Agora vamos voltar a fórmula e aplicar sobre o seu aluguel:

Fórmula utilizada:

valor do seu aluguel * fator = Valor do seu aluguel atualizado

valor do seu aluguel * 1,015258 = Valor do seu aluguel atualizado

Até mais!!

Derville (41) 9178-6464

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou em junho variação de -0,10%. No mês anterior, a taxa foi de -0,07%. Os três componentes do IGP-M apresentaram as seguintes trajetórias, na passagem de maio para junho: IPA, de -0,30% para -0,45%; IPC, de 0,42% para 0,17% e INCC, de 0,25% para 1,53%.

fonte: FGV

Locação e Administração de Locação

Aumentar o valor

O reajuste deve ser feito uma vez ao ano com base no índice determinado no contrato (o mais utilizado é o Índice Geral de Preços de Mercado / IGP-M). Mas você pode (e deve!) utilizar argumentos para tentar evitar o aumento.

Primeiro, pesquise o valor dos aluguéis na vizinhança. Diga ao proprietário que você encontrou imóveis iguais ao seu com um preço inferior ao que você irá pagar com o reajuste.

Se você quita os aluguéis sempre em dia e cuida bem da casa, isto conta pontos a seu favor. Em último caso, lembre o locador que se você sair do imóvel, ele corre o risco de não conseguir alugar a casa tão rapidamente e ficar no prejuízo.

fonte: http://mdemulher.abril.com.br/dinheiro/reportagem/orcamento-domestico/negocie-seu-aluguel-424646.shtml

Por: Gladys Ferraz Magalhães

05/06/09 – 11h37
InfoMoney

SÃO PAULO – Quem mora de aluguel sabe, quando chega o período de aniversário do contrato sempre surge a dúvida: continuar onde está ou procurar um novo imóvel? Segundo o Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), se a ideia é economizar, a primeira opção é a mais vantajosa.

Dados preliminares do levantamento mensal de valores de locação, realizado pela entidade, indicam que o aumento dos preços médios do aluguel em maio, na comparação com o mesmo período do ano passado, na capital paulista, deve ficar próximo dos 11%.

Caso a projeção se confirme, a diferença entre a valorização dos aluguéis negociados e a atualização monetária dos contratos vigentes e com direito a reajuste em junho pode superar 7%.

Em outras palavras, quem procura imóvel para alugar se depara com aluguéis cada vez mais caros, por conta da escassez de propriedades para locação. Já quem renova o contrato anual tem reajustes mais amenos, visto que o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que é o principal balizador para o reajuste de aluguéis, tem apresentado deflação nos últimos meses, acumulando variação de -1,14% entre janeiro e maio deste ano.

Aluguéis
Um indício de que as pessoas estão realmente preferindo continuar nos atuais contratos do que ir em busca de novos é a pesquisa divulgada pelo Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo), no último dia 27 de maio.

O estudo revela que a locação de imóveis residenciais caiu 9,1% entre fevereiro e março deste ano, fazendo com que o índice estadual de locação recuasse de 2,12 para 1,92 no período.

Na ocasião, os imóveis com aluguel de até R$ 600 foram os preferidos, alcançando 72,53% no ABCD, Guarulhos e Osasco. Nas cidades do interior, a proporção foi de 66,55%. Já na capital, as habitações com aluguel de até R$ 600 responderam por 49,65% do total e, no litoral paulista, por 59,81%.

LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991

Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:

TÍTULO I

Da Locação

CAPÍTULO I

Disposições Gerais

SEçãO I

Da locação em geral

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a missão do expropriante na posse do imóvel.

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;

II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

SEçãO II

Das sublocações

Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

SEçãO III

Do aluguel

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de   reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá- lo ao preço de mercado.

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.

SEçãO IV

Dos deveres do locador e do locatário

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.

3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

SEçãO V

Do direito de preferência

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

SEçãO VI

Das benfeitorias

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

SEçãO VII

Das garantias locatícias

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I – morte do fiador;

II – ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV – exoneração do fiador;

V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI – desaparecimento dos bens móveis;

VII – desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

SEçãO VIII

    Das penalidades criminais e civis

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I – recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

III – não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV – executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

SEçãO IX

Das nulidades

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

CAPÍTULO II

Das Disposições Especiais

SEçãO I

Da locação residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

SEçãO II

Das locação para temporada

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

SEçãO III

Da locação não residencial

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

I – nas hipóteses do art. 9º;

II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :

a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

TÍTULO II

Dos Procedimentos

CAPÍTULO I

Das Disposições Gerais

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:

I – os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

II – é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

IV – desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V – os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

CAPÍTULO II

Das Ações de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o     seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;

IV – não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V – os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;

VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:

1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

CAPÍTULO III

Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação

Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

I – a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

II – determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;

III – o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

IV – não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;

V – a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:

a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;

b) ter sido justa a recusa;

c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;

d} não ter sido o depósito integral;

VI – além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

VII – o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

VIII – havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

CAPÍTULO IV

Da Ação Revisional de Aluguel

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II – ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

III – sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV – na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.

1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.

Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.

CAPÍTULO V

Da Ação Renovatória

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao      seguinte:

I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas     testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

TÍTULO III

Das Disposições Finais e Transitórias

Art. 76. Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso.

Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.

Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.

Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.

Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.

Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 167. ………………………………………………….

II – ……………………………………………………………

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.”

“Art. 169. …………………………………………………….

……………………………………………………………………

III – o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.”

Art. 82. O art. 3° da Lei n° 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:

“Art. 3° ………………………………………………………..

…………………………………………………………………..

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

Art. 83. Ao art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4°:

“Art. 24. ………………………………………………………

…………………………………………………………………..

4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.”

Art. 84. Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta lei.

Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:

I dos imóveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;

II – dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta lei.

Art. 86. O art. 8° da Lei n° 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 8° O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado.”

Art. 87. (Vetado).

Art. 88. (Vetado).

Art. 89. Esta lei entrará em vigor sessenta dias após a sua publicação.

Art. 90. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:

I – o Decreto n° 24.150, de 20 de abril de 1934;

II – a Lei n° 6.239, de 19 de setembro de 1975;

III – a Lei n° 6.649, de 16 de maio de 1979; >

IV – aLei n° 6.698, de 15 de outubro de 1979;

V – a Lei n° 7.355, de 31 de agosto de 1985;

VI – a Lei n° 7.538, de 24 de setembro de 1986;

VII – a Lei n° 7.612, de 9 de julho de 1987;e

VIII – a Lei n° 8.157, de 3 de janeiro de 1991.

Brasília, 18 de outubro de 1991; 170° da Independência e 103° da República.

FERNANDO COLLOR 
Jarbas Passarinho

   publicado no D.O.U. de 21.10.1991

Locação e Administração de Locação

Junho/2009 – 3,6396%

Fórmula: Valor atualizado = valor * fator = R$ 320,00 * 1,036396

Valor atualizado = R$ 331,65

Como se chega a este fator = 1,036396?

Os valores do índice utilizados neste cálculo foram:

Jun-08=1,98%; Jul-08=1,76%; Ago-08=-0,32%; Set-08=0,11%; Out-08=0,98%; Nov-08=0,38%; Dez-08=-0,13%; Jan-09=-0,44%; Fev-09=0,26%; Mar-09=-0,74%; Abr-09=-0,15%; Mai-09=-0,07%.

Para cada índice, vc acrescenta 1

índice de Jun-08 = 1,98% –> decimal –> 0,0198 –> acrescenta 1 = 1,0198

1 * (Jun-08=1,98%) 1,0198 = 1,0198

1,0198 * (Jul-08=1,76%) 1,0176 = 1,037748

1,037748 * (Ago-08=-0,32%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,0032 = 0,99680 –> 1,037748 * 0,99680 = 1,034427

1,034427 * (Set-08=0,11%) 1,0011 = 1,035565

1,035565 * (Out-08=0,98%) 1,0098 = 1,045714

1,045714 * (Nov-08=0,38%) 1,0038 = 1,049687

1,049687 * (Dez-08=-0,13%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,0013 = 0,99870 –> 1,049687 * 0,99870 = 1,048323

1,048323 * (Jan-09=-0,44%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,004400 = 0,995600 –> 1,048323 * 0,995600 = 1,043710

1,043710 * (Fev-09=0,26%) 1,002600 = 1,046424

1,046424 * (Mar-09=-0,74%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,007400 = 0,992600 –> 1,046424 * 0,992600 = 1,038680

1,038680 * (Abr-09=-0,15%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,001500 = 0,998500 –> 1,038680 * 0,998500 = 1,037122

1,037122 * (Mai-09=-0,07%) –> neste caso é negativo: 1 – 0,000700 = 0,999300 –> 1,037122 * 0,999300 = 1,036396

ok

um abraço

Derville

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou em maio variação de -0,07%. No mês anterior, a taxa foi de -0,15%. Os três componentes do IGP-M apresentaram as seguintes trajetórias, na passagem de abril para maio: IPA, de -0,44% para -0,30%; IPC, de 0,58% para 0,42% e INCC, de -0,01% para 0,25%.

ok?

Derville

O Alfredo pergunta …

Gostaria de saber como aplicar a correção para um aluguel que teve início em 14 de abril de 2008.
Se é uma fração do índice atual, o índice do mês anterior ou o índice atual cheio.

Grato

Muito bem Alfredo, tudo depende do contrato. O contrato deverá expressar as vontades das duas ou mais partes.

Vou imaginar, que o seu aluguel seja de R$ 100,00 em 14 de abril de 2008, como ficaria hoje?

A nova data do reajuste será em 14 de abril de 2009; a variação do índice será de 6,2686 %, portanto o valor reajustado será R$ 106,27. Considera-se, geralmente, a data do contrato. Isto, poderá ser alterado se constar no contrato. ok?

Derville

Boa Tarde!

Preciso reajustar o valor do aluguel de um imóvel
com base no IGPM, a partir de abril de 2009. O valor atual do aluguel é de $800,00. Aguardo retorno. Grata!

Elisete Melo

Vamos calcular?

Variação do índice: 6,2686 %

Valor do Aluguel Reajustado: R$ 850,15

ok?

Recebo um aluguel no valor de 4229,00 esse tem o reajuste pelo igpm, gostaria de saber se alguel pode me ajudar qual a % de reajuste que tenho que fazer…

Agradeço

Elisa

Vamos lá Elisa!!! Bem detalhadinho!

Valor que utilizaremos para a atualização do seu aluguel R$ 4.229,00 para o período 01/abr/2008 para 01/abr/2009 pelo índice IGP-M.

Valor do aluguel atualizado = valor do aluguel atual* índice

Valor do aluguel atualizado = 4.229,00 * 1,062686

Valor do aluguel atualizado = 4.494,10

IGP-M - índice utilizados neste cálculo foram: