Il Consiglio dei Ministri ha approvato il decreto legge fiscale con il pacchetto di misure anticrisi, che contiene anche provvedimenti riguardanti la portabilità del mutuo o surrogazione del mutuo.

Un articolo del decreto legge prevede infatti che, nel caso la banca ritardi la portabilità di un mutuo (cioè il passaggio del cliente ad altro istituto di credito con un altro mutuo) oltre i 30 giorni dovrà risarcire il proprio cliente in misura pari all’1% del valore del prestito per ogni mese o frazione di ritardo.

Più in dettaglio, in caso di surrogazione, cioè di sostituzione del mutuo di una banca con quello di un’altra, il cliente ha diritto a un risarcimento in caso di ritardo. Se la surrogazione del mutuo non si perfeziona entro 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente, quest’ultima è tenuta a risarcire al cliente l’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo (la banca cedente potrà poi eventualmente rivalersi sulla banca cessionaria nel caso il ritardo sia imputabile a quest’ultima).

All’articolo 10 comma 3 del Decreto fiscale varato venerdì 26 giugno 2009 dal Consiglio dei Ministri  è  stabilito che «nel caso in cui la surrogazione del mutuo non si perfezioni entro il termine di 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente dell’avvio delle procedure di collaborazione interbancarie ai fini dell’operazione di surrogazione, la banca cedente è comunque tenuta a risarcire il cliente in misura pari all’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo».

La “vecchia” banca viene quindi ritenuta responsabile nel caso di problemi nel trasloco del mutuo, anche se può «rivalersi sulla banca cessionaria nel caso il ritardo sia dovuto a quest’ultima».

La pratica della surroga, introdotta ormai da più di 2 anni dal Decreto Bersani, ha conosciuto nel tempo fasi alterne: a un avvio decisamente difficoltoso (sono stati necessari ben 7 ulteriori interventi per chiarire norme e procedure) è seguita una fase di assestamento e dallo scorso giugno, da quando cioè è stata attivata la procedura automatica di colloquio tra le banche, sono oltre 30mila secondo i dati Abi i risparmiatori che hanno traslocato con successo il proprio mutuo.

Nonostante gli indubbi progressi i mutuatari che vogliono servirsi della portabilità continuano a segnalare difficoltà nell’ingranaggio: procedure che si protraggono eccessivamente a lungo nel tempo con il rischio che le condizioni di mercato possano variare; problemi che  sopraggiungono nel momento delicato dell’effettivo passaggio dalla vecchia alla nuova banca; spese a vario titolo che spuntano a sorpresa nella fase finale dell’accordo in barba al tanto sbandierato “costo zero”.

Ora arriva l’intervento del Governo che dovrebbe garantire una maggiore celerità nelle operazioni da parte delle banche, pena il versamento di una penale dell’1% (da chiarire se sia da calcolare sull’importo iniziale del mutuo o sul debito residuo al momento della richiesta di surroga) nel caso di ritardi oltre i 30 giorni.

Dunque, ci saranno possibili penali in arrivo per le banche che ostacoleranno la portabilità dei mutui. La manovra estiva varata venerdì scorso ha infatti stabilito che «nel caso in cui la surrogazione del mutuo non si perfezioni entro il termine di 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente dell’avvio delle procedure di collaborazione interbancarie ai fini dell’operazione di surrogazione, la banca cedente è comunque tenuta a risarcire il cliente in misura pari all’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo». Debora Rosciani ne parla domani a Salvadanaio con Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline.

Riassumiamo, graficamente, infine,  la procedura di portabilità del mutuo

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Ricorda, fare una domanda non costa nulla, non farla a volte può costare caro!!!

Gentili signori, ho attualmente un mutuo con Ing direct stipulato a Giugno 2008. Adesso mi sono informato con un’altra banca (Cariparma) per la surroga dello stesso. La banca, pur facendomi delle condizioni migliori, mi richiede per la stipula una perizia sulla casa. Per il precedente mutuo la perizia era stata fatta da Ing a sue spese e quindi io non ho mai ricevuto (ne posso ricevere) copia. La nuova banca mi chiede di effettuare la nuova perizia a mie spese. E’ un comportamento corretto? Vi chiederei gentilmente di dirmi quanto sono i tempi medi per la surroga e nel caso in cui vengano superati, come faccio a denunciarli?

Cordiali saluti e complimenti per il servizio che svolgete,

Policarpo Ansuini, Brescia

A partire dalla prossima pubblicazione sulla gazzetta ufficiale del decreto anticrisi, approvato ieri 27 gennaio al Senato, sarà vietato per le banche ostacolare la surroga e le banche che pongono ostacoli, ovvero addebitano spese, saranno soggetta ad una sanzione.

In particolare è stato istituito un fondo , che oltre alla dotazione iniziale di 10 milioni di euro previsti dalla legge, sarà finanziato anche da tutte le banche che dovessero continuare ad avere comportamenti scorretti in materia di portabilità.

La multa arriva dopo un anno dalle norme di legge che hanno stabilito che questa operazione deve essere completamente gratuita per il cliente, dopo le circolari dell’Abi e quelle dei notai che hanno ribadito che la portabilità è costo zero.

E a questo punto non adeguarsi può costare caro: si va infatti da una sanzione minima di 516 euro ad una massima di 25.822 euro. Somme che confluiranno, appunto, a finanziare il fondo per chi ha difficoltà a pagare le rate.

Nel testo di legge non è precisato, però, a chi segnalare il disguido, quindi resta valido per ora l’indirizzo dell’Ufficio reclami della banca. In base alla circolare dell’Abi del novembre 2007 la procedura di surroga si deve chiudere in 15 giorni.

Non è mai superfluo mettere in evidenza differenze ed analogie fra questi strumenti, dal momento che, spesso, i termini sostituzione (o cambio), rinegoziazione (o contrattazione), portabilità (o surroga o surrogazione) del mutuo vengono impropriamente confusi.

Sostituzione del mutuo

Sostituire il vecchio mutuo significa estinguere il debito mediante l’erogazione di un nuovo finanziamento. In pratica si si tratta di chiudere il vecchio mutuo e di riaccenderne un altro con la stessa banca o con una nuova che ci offrirà condizioni più vantaggiose.

Trattandosi di un nuovo rapporto di mutuo tutte le condizioni sono nuovamente trattabili.

Possiamo scegliere lo stesso tipo di tasso che avevamo in precedenza, o cambiarlo ( ad esempio se il vecchio mutuo era a tasso variabile, possiamo adesso fare un tasso fisso).

Possiamo cambiare la durata del mutuo e addirittura chiedere anche una somma aggiuntiva, superiore al vecchio mutuo da estinguere. E quindi la sostituzione ci permette, ove il valore dell’immobile lo consenta, di ottenere, eventualmente, anche liquidità aggiuntiva per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie.

La sostituzione prevede una regolare procedura di mutuo, quindi ci sarà una nuova fase istruttoria, una nuova perizia immobiliare ed infine l’intervento di un notaio. Il tutto corredato dai relativi costi.

Rinegoziazione del mutuo

Con il termine “rinegoziazione” invece, si indica quell’operazione che ci permette di rivedere solo alcuni termini del vecchio mutuo, che quindi rimane in essere e non viene estinto. In pratica è un accordo tra noi e la banca, la quale ci concede la possibilità, ad esempio, di ridurre il vecchio spread, o di allungare la durata in modo da ridurre l’importo della rata mensile.

La rinegoziazione non prevede una forma specifica e quindi basta semplicemente una richiesta scritta alla banca, che sarà libera di accettare o rifiutare le nostre richieste.

Va precisato che la modifica delle condizioni contrattuali non può essere imposta a nessuna delle parti. Pertanto la rinegoziazione risulta possibile solo quando banca e debitore sono concordi sulle variazioni da apportare. Ovviamente non possono esserci variazioni “contra legem”. E’ il caso per esempio della modifica alla penale di estinzione anticipata, che deve essere ricondotta per rinegoziazione entro precisi limiti: la banca non può opporsi alla ridefinizione della relativa clausola.

La rinegoziazione deve avvenire senza costi e atti notarili come garantito dalla Legge 244 del 24 dicembre 2007 (legge finanziaria 2008) secondo cui “resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.”

Rinegoziazione Tremonti del mutuo

Caso particolare di rinegoziazione del mutuo è la rinegoziazione prevista dall’accordo o convenzione ABI – MEF, altresì nota come Rinegoziazione Tremonti.

L’accordo o Convenzione tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e il Ministero dell’Economia e delle Finanze, introdotta dal Decreto Legge 93/2008, ha stabilito che le banche ad essa aderenti si rendano inopponibilmente disponibili a rinegoziare i mutui a tasso variabile stipulati prima del 29 maggio 2008 e destinati all’acquisto, costruzione e ristrutturazione della prima casa.

Con la rinegoiziazione Tremonti la modalità di rinegoziazione è predefinita ed implica:

1. l’allungamento della durata residua dei mutui in essere fino al punto in cui la rata si riduce sui livelli definiti dalla Convenzione;
2. l’applicazione della formula di rimborso a rata fissa e durata variabile (il tasso resta variabile).

E’ ovvio che aumentando la durata del rimborso la rata si abbassa. Naturalmente ciò comporta una spesa complessiva più elevata derivante dall’allungamento della durata del mutuo.

Portabilità del mutuo

Con l’entrata in vigore della Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani) il mutuatario può trasferire il suo debito ad un’altra banca che gli propone condizioni migliori, riducendo al minimo costi e formalità. La nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario. A seguito dell’atto di surrogazione ciò risulterà da un’annotazione a margine dell’ipoteca.

Mentra la sostituzione del mutuo implica la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di una nuova, la portabilità può essere condotta mediante un unico atto di surrogazione, con conseguente risparmio sui costi notarili e di imposta, il cui pagamento non andrà così ripetuto.

Infatti, la Legge 244 del 24 dicembre 2007 (legge finanziaria 2008) stabilisce che con la surrogazione deve essere garantita al cliente “l’ esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”. Quindi tutta l’operazione può essere condotta senza sopportare spese di sorta.

A seguito della sua sottoscrizione la banca subentrante provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario. Il debitore si troverà così a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con quest’ultima.

In termini fiscali verranno conservati tutti i benefici goduti sul mutuo sostituito. Per contro la portabilità del mutuo esclude, per il mutuatario, la possibilità di accedere ad un finanziamento aggiuntivo e quidi di poter disporre di ulteriore liquidità.

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Ricorda, fare una domanda non costa nulla, non farla a volte può costare caro!!!

Rate sempre più salate per i titolari di mutui a causa dei continui incrementi dei tassi interbancari, avvertono Adusbef e Federconsumatori. Secondo le due associazioni ogni incremento da 0,25 punti percentuali sul tasso Euribor determina un rincaro da 15 euro sulla rata mensile di un mutuo da 100 mila euro, e sommando gli aumenti che si sono registrati dal 2005 ad oggi le rate hanno subito incrementi che possono raggiungere il 70 per cento, passando da 1.000 euro mensili a 1.700 euro.

Adusbef e Federconsumatori rilevano inoltre che continua a ampliarsi il divario tra i tassi interbancari – quelli sui prestiti che le banche si effettuano a vicenda, e che a cascata si riflettono sui mutui a tasso variabile – e i tassi di riferimento ufficiali stabiliti dalla Banca centrale europea: nel 2005 questo differenziale era di 0,10 punti oggi, con tassi ufficiali della Bce al 4,25 per cento e l’Euribor al 5,34 per cento, il differenziale ha raggiunto 1,14 punti.

“La Bce, invece di iniettare centinaia di miliardi di euro di liquidità al sistema creditizio, che non servono a curare la malattia, avrebbe il dovere di tagliare il tasso di riferimento per agevolare le famiglie oberate da debiti e mutui e le stesse imprese che devono investire – affermano le due associazioni con una nota -. Adusbef e Federconsumatori tornano a chiedere un taglio del costo del denaro della almeno di 0,50 punti ed una riforma dell’ordine monetario da discutere nel prossimo G8″.

Infine le associazioni invitano i mutuatari a pretendere l’applicazione del decreto Bersani sulla surroga e la portabilità dei mutui senza alcun onere economico.

da APCOM

salve
ho un mutuo a tasso fisso stipulato nel 2002 per quindici anni con una rata mensile di 691,00 euro.
vorrei rinegoziare il mutuo allungandolo per altri 10 anni
facendo diminuire la rata a circa 400,00 euro.
vorrei sapere se si puo fare? e quante spese ci vogliono
per aderire.

Commento di LUCA | Domenica, 28 Settembre 2008

Per rinegoziare il mutuo deve informarsi presso la sua banca. Se vuole sostituirlo o surrogarlo, altri istituti di credito saranno ben lieti di farle le proprie proposte. Per quanto riguarda la durata aggiuntiva, dipende dalla sua età e da quale sia il limite della banca presso cui fa la domanda (la maggior parte delle banche hanno come limite i 75 anni a fine mutuo, ma qualcuna arriva anche a 80/82).

Commento di PromotoreMutui | Giovedì, 2 Ottobre 2008

Niente da fare, la rinegoziazione non decolla. Nonostante la crescita verticale dei tassi e di conseguenza l’impennata delle rate dei mutui, l’accordo Abi-governo per la rinegoziazione dei mutui si rivela un buco nell’acqua, utile quasi esclusivamente per quelle famiglie che non riescono più a far fronte alla rata, anche se per queste si tratta di un salvagente a caro prezzo.

In teoria, un interesse può averlo chi ha acceso un mutuo già da diversi anni, altrimenti l’effetto rischia di essere paradossale. E’ il caso di quanto è accaduto a un operaio extracomunitario che mercoledì si è presentato, tra l’incredulo e il dubbioso, alla sede pratese dell’Adiconsum.

L’uomo, titolare di un mutuo trentennale di 150mila euro, ha ricevuto dalla propria banca il prospetto con allegata proposta di rinegoziazione che avrebbe prolungato la durata del mutuo di altri 25 anni, per un totale di 55 anni. «L’immigrato – racconta Giovanni Mannocci – ha stipulato un contratto con uno spread rilevante, dell’1,60% e dalla rata originaria di 733,50 euro, in virtù di un tasso iniziale del 4,15%, era passato a una rata di 941,93, per via di un tasso salito al 6,65%.

Il fatto è che per passare a un tasso fisso al 4,6% e un conseguente risparmio di circa 173 euro al mese avrebbe accumulato un debito residuo di quasi 127mila euro, per smaltire il quale, alla scadenza dei trent’anni, avrebbe dovuto pagare altre 309 rate mensili, pari a poco meno di 26 anni». La rinegoziazione Abi-governo, infatti, non interviene riducendo lo spread incassato dalla banca, ma trasferisce in un conto accessorio il differenziale tra la rata dovuta e la rata rinegoziata; questo conto è ovviamente gravato di interessi e in questo modo il debito rischia di diventare infinito.

Sempre all’Adiconsum di Prato si è presentato un dipendente di una impresa edile titolare di un mutuo ventennale che, sulla base dell’ipotesi di rinegoziazione, alla scadenza dei 20 anni avrebbe dovuto ripagare 52mila euro di rate non versate a cui si sarebbero sommati gli interessi aggiuntivi del conto accessorio che comportavano un raddoppio della somma dovuta. Insomma, durante gli anni non pago 52mila euro e in compenso poi ne devo sborsare più di 100mila dopo aver estinto il mutuo. «Per questo – aggiunge Mannocci – mettiamo in guardia i mutuatari e li invitiamo a valutare attentamente l’opportunità o meno di accedere alla rinegoziazione. Molto meglio verificare la possibilità di una surroga».

Con la surroga, infatti, è possibile trasferire il mutuo ad un’altra banca che offre condizioni migliori. «Qualche volta le banche chiedono ai clienti di pagare delle spese per la surroga. Questa pratica – conclude Mannocci – è vietata dalla legge, ma nel caso che la banca insista, consigliamo ai nostri associati di accettare di pagare le spese, salvo poi contestarle e fare vertenza». Con la surroga, infatti, è possibile ridurre lo spread pagato alla banca che è l’unico modo per ottenere un risparmio reale. I tassi dei mutui, infatti, sono legati all’Euribor che adesso, nella scadenza a un mese ha raggiunto il 4,976%, il massimo a partire dal dicembre del 2000. Se a questi tassi si somma uno spread superiore all’1% la rata diventa insostenibile.

Dalle banche toscane giungono evidenti segnali sullo scarso appeal della rinegoziazione. Alla Cassa di risparmio di Volterra, ad esempio, confermano che la percentuale di clienti che ha chiesto informazioni è stata molto modesta e che le rinegoziazioni sono state poche decine. «Paradossalmente, abbiamo avuto più surroghe di mutui da altre banche – spiega il vicedirettore generale Andrea Nacci – che richieste di rinegoziazioni da parte di nostri clienti. Probabilmente anche a causa del fatto che in molti casi eravamo già venuti incontro alle sollecitazioni dei clienti».

Al gruppo Banco Popolare e quindi in particolare alle Casse di risparmio di Lucca, Pisa e Livorno, si è scelto di inviare l’informativa sulla rinegoziazione anche ai titolari dei mutui opzionali, che hanno per contratto il diritto di rivedere a scadenze prefissate la struttura del mutuo, con la possibilità di passare dal tasso variabile a quello fisso e viceversa. Alle filiali toscane delle banche del gruppo si sono presentati il 7,5% dei titolari di mutui per ottenere informazioni aggiuntive, ma sono poche le rinegoziazioni effettuate.

di Carlo Bartoli

da L’Espresso

“sto rinegoziando (tramite surroga) con la Unipol il mutuo prima casa stipulato nel 2004 con la Carit. Vorrei sapere se devo pagare le spese notarili chiestemi dalla Unipol (mille euro); inoltre siccome i mutui stipulati nella stessa data della compravendita sono due (uno di accollo del mutuo del costruttore e l’altro un mutuo prima casa normale) vorrei sapere se posso, in sede di surroga, accorparli in un unico mutuo il cui valore e’ dato dalla somma dei valori residui dei due vecchi mutui. grazie”

Commento di alessandro | Giovedì, 11 Settembre 2008

Con ogni probabilità non stai “surrogando”, ma “sostituendo” il tuo mutuo. Non è infatti prevista, dalla normativa della surroga, la possibilità di “riunire” due mutui.
Se sostituisci, nei fatti vai ad estinguere i due mutui precedenti e ne fai uno nuovo con le caratteristiche che vuoi. Però paghi le spese notarili.

Se invece vuoi surrogare i due mutui (ma lasciarli in essere entrambi), allora le spese notarili (né altre spese di alcun genere) non dovrebebro esserti richieste.

Commento di PromotoreMutui | Mercoledì, 17 Settembre 2008

accordo ABI Tremonti

La rinegoziazione mutuo in base alla legge Bersani è un atto unilaterale della banca (che può quindi rifiutarsi di concederla) attraverso il quale è possibile modificare lo spread applicato, il tipo di tasso (variabile, fisso o misto) o anche la durata del finanziamento. Non essendo necessario stipulare un nuovo contratto ha il pregio di essere gratuita, non comporta la perdita dei benefici fiscali e interessa potenzialmente tutte le tipologie di mutuo. Si tratta, tuttavia, di una  opzione solo teorica.

La surroga mutuo è l’istituto già esistente riproposto dalla legge Bersani per attuare la portabilità mutuo: attraverso di essa si possono cambiare tutti i parametri del prestito (tasso, durata) e i costi sono in genere ridotti e inferiori a mille euro, dato che viene richiesto l’atto scritto (le cui spese vengono spesso rimborsate dalla banca che subentra) e la perizia sull’immobile. Non è però possibile variare il debito residuo, una complicazione che rende inadatta questa soluzione a chi è alla ricerca di ulteriore liquidità (per ristrutturazioni, per esempio) o ha intenzione di consolidare altri debiti in corso.

In questo caso si è costretti a ricorrere alla sostituzione mutuo vera e propria, ovvero all’ estinzione anticipata mutuo vecchio e alla contestuale accensione di un nuovo mutuo. Un’operazione decisamente più onerosa, poiché comporta il pagamento della  penale di estinzione mutuo, ove prevista (e solo per i mutui stipulati anteriormente al febbraio 2007), la cancellazione dell’ipoteca e la stipula di un nuovo atto di mutuo dal notaio, una nuova perizia, oltre al versamento dell’imposta sostitutiva (0,25% sull’erogato): spese che possono complessivamente arrivare anche a qualche migliaio di euro. Il vantaggio consiste nella possibilità di ottenere anche ulteriore liquidità.

Se ci troviamo in una situazione di estrema difficolta’ a pagare le rate del mutuo (magari abbiamo gia’ pagato qualche rata in ritardo) la “soluzione-tampone” migliore sarebbe quella di poter accedere alla sospensione del pagamento delle rate del mutuo in modo da consentirci di avere il tempo necessario per riorganizzare la propria vita. Questa ipotesi e’ stata contemplata dalla Finanziaria 2008: e’ gia’ legge dello stato. E’ previsto che si possa sospendere fino a 18 mesi il pagamento delle rate dei mutui per l’abitazione principale. Purtroppo il Governo ed in particolare il ministro Tremonti non hanno ancora emanato i provvedimenti attuativi e quindi, sebbene la legge sia in vigore, non si puo’ applicare!

La rinegoziazione mutuo secondo la Convenzione ABI-Governo ha il pregio dell’obbligatorietà e della chiarezza: tutte le banche che aderiscono sono tenute a effettuarla, anche se il cliente è rimasto indietro con le rate, mentre i parametri sono fissati con certezza dal decreto (fatte salve condizioni migliorative praticate da ogni singolo istituto). I dubbi maggiori sono invece legati al probabile prolungamento della durata del prestito e alla sua onerosità. Anche se l’importo della rata viene fissato una volta per tutte, infatti, il mutuo resta a tutti gli effetti a tasso variabile: la differenza rispetto alla rata originaria viene accumulata su un conto di finanziamento accessorio sul quale grava il tasso IRS a 10 anni (maggiorabile fino allo 0,5%) e che dovrà essere restituito alla fine del piano di ammortamento.

La rinegoziazione mutuo secondo la Convenzione ABI-Governo è senza spese né tasse né notaio. È riservata a chi ha stipulato un mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa a tasso variabile prima del 29/5/2008. L’effetto dell’accordo è che la rata si riduce e diventa costante.

1. La nuova rata (che partirà 90 giorni dopo la firma della rinegoziazione mutuo, dopo il primo gennaio dell’anno prossimo) sarà calcolata applicando alla intera somma iniziale richiesta la media dei diversi tassi applicati nel corso dell’anno 2006 (più bassi di oggi);
2. la differenza tra la nuova rata e la rata calcolata secondo le condizioni precedenti non viene cancellata, ma viene addebitata su un conto accessorio, in pratica una sorta di secondo piccolo mutuo, sul quale si dovrà pagare un interesse pari all’IRS a 10 anni più uno spread dello 0,50%: a luglio 2008 (quando abbiamo fatto i nostri calcoli per i confronti) il 5,45%;
3. una volta finito di pagare il mutuo, il cliente dovrà pagare tutto quanto si è depositato nel conto accessorio, cioè differenza delle rate più interessi generati, sempre in rate uguali a quelle del mutuo;
4. se in futuro i tassi di interesse continueranno a salire o non scenderanno, la durata del mutuo si allungherà dunque per tutto il tempo necessario a saldare il debito registrato sul conto accessorio; se invece dovessero scendere al punto da rendere la rata variabile più leggera di quella costante, si tornerà alle condizioni previste nel mutuo originario;
5. per i mutui stipulati nel corso del 2007 e del 2008 la rata rinegoziata sarà pari alla prima rata del piano di ammortamento (e non alla media di quelle del 2006).

Proviamo a fare un confronto  fra le soluzioni al momento disponibili, escludendo quelle che in realtà non sussistono, come la sospensione del pagamento delle rate del mutuo, o quelle troppo dispendiose, come la sostituzione mutuo.

La tabella parla chiaro: con la “rinegoziazione Tremonti” la singola rata si alleggerisce di più; ma considerando l’intero periodo il mutuatario pagherà molto di più, rispetto alle condizioni che si possono sperare di ottenere cambiando banca o rinegoziando, a causa dell’allungamento del periodo di pagamento e degli ulteriori interessi da versare.

Il piano di ammortamento si allunga da un minimo di 30 rate mensili a un massimo di ben 59 rate: sono quasi 5 anni in più nei quali il mutuatario dovrà continuare a versare ogni mese soldi alla banca prima di vedere la luce.

Un altro aspetto da esaminare prima di aderire alla rinegoziazione Tremonti in base alla Convenzione ABI Governo o Convenzione ABI MEF, è la stretta  dipendenza, dei vantaggi di una tale opzione, dal reddito familiare.

Ragionando in termini generali – come si può osservare nelle tabelle in basso – la possibilità di abbassare la rata è elevata per i mutui contratti di recente e scende notevolmente per i prestiti più datati: si va da una riduzione del 15,7% del quarto esempio (finanziamento acceso nel 2006) al 5,3% del primo caso (2000). Un esempio, quest’ultimo, sintomatico di come la Convenzione ABI Governo sia in fondo poco utile per tutti quei mutui che hanno raggiunto o superato la metà del piano di rimborso.

Ipotizzando un andamento dei tassi futuri che ripeta gli alti e bassi visti in questi ultimi tre anni, il prestito da 80mila euro a 15 anni contratto nel 2000 risulterà infatti più costoso di soli 151 euro rispetto all’originale e si allunga di due mesi. Chi invece ha sottoscritto nel 2006 un mutuo da 130mila euro a 25 anni e volesse avvalersi della Convenzione ABI Governo subirà un aggravio aggiuntivo di ben 21.458 euro (4,5% in più del mutuo di partenza) e dovrà continuare a versare le rate per 32 mesi oltre la scadenza originaria.

Un ultimo approccio, per valutare l’opportunità (se non la convenienza) di aderire alla Convenzione ABI Governo, è fornito da una recente indagine effettuata in Banca d’Italia. Secondo tale approccio se l’incidenza della rata di mutuo sul reddito complessivo si attesta intorno al valore soglia del 30% del reddito (ed essendo il tasso variabile questo limite potrebbe anche essere superato) allora è senz’altro opportuno procedere ad una rinegoziazione così come formulata dalla Convenzione ABI Governo.

Dunque, attenzione.

La rinegoziazione mutuo secondo la Convenzione ABI Governo rappresenta, è vero, una boccata d’ossigeno per chi sta per affogare. Le condizioni offerte consentono infatti un immediato ribasso della rata del mutuo, che diventa quasi sempre più leggera di quella oggi pagata ai tassi correnti sul mercato. L’altro lato della medaglia è che la durata del mutuo si prolunga ed alla fine, facendo i conti, il mutuo lo si è pagato molto di più.

Per chi, invece, ha come obiettivo quello di rendere il mutuo economicamente più conveniente, indipendentemente  dall’importo rateale o dalla possibilità di acquisire ulteriore liquidità nell’operazione, è senz’altro consigliabile il ricorso alla surroga mutuo o portabilità mutuo. Attesa, ovviamente, la impossibilità, sul piano pratico, di ottenere una vantaggiosa rinegoziazione mutuo in base alla legge Bersanii dello spread applicato, del tipo di tasso (variabile, fisso o misto) e/o della durata del finanziamento e che non tutti i mutui a tasso variabile saranno rinegoziabili secondo la Convenzione ABI MEF. Bisogna infatti ricordare che esistono alcune tipologie di mutui esclusi dalla Convenzione ABI MEF.

Per finire vi proponiamo un video di Repubblica Radio TV, molto interessante. Vengono infatti esaminate tutte le possibili opzioni attualmente disponibili per un mutuatario che volesse cogliere le opportunità offerte dalla Convenzione ABI MEF o dalla portabilità mutuo prevista dalla legge Bersani.

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